나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59626 [1] 인천광역시 서구 청라동 162-21 영화 블렌하임 2층 206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 석우동 소재 '한림대학교 동탄성심병원' 북측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위 일대는 오피스텔, 숙박시설, 근린상가 등으로 형성되어 있는 성숙중인 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 대체로 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 7층 711호로서, (사용승인일: 2012.08.03) 외벽: 외장 석재 및 법랑판넬 붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창호: 페어글래스 샤시창호 마감

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 업무시설 및 판매시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측, 남동측, 북동측으로 각각 노폭 약10m, 10m, 15m 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독· 다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경59626 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 162-21 영화 블렌하임 2층 206호

용도: 오피스텔

감정가: 89,000,000원

토지면적: 8.86㎡ (약 2.68평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.52㎡ (약 7.72평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (등기부상 강제경매 채권자는 김아름으로 확인됨)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 청라동에 소재하는 영화 블렌하임 오피스텔 2층 206호입니다. 제공된 감정평가서 요약 및 최근 거래 정보의 소재지가 경기도 화성시 석우동으로 기재되어 있어, 본건의 정확한 입지 분석을 위해서는 해당 주소지에 대한 추가 확인이 필요합니다. 그러나 제공된 화성시 석우동 기준으로는 '한림대학교 동탄성심병원' 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 오피스텔, 숙박시설, 근린상가 등으로 형성된 상가지대입니다. 차량 진출입은 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다. 본건은 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역 내에 속하며, 중로 및 소로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건 경매 물건은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리분석 시 주의가 요구됩니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 12월 28일자 화성시의 압류(갑11)입니다.

을구 9번 임차권 등기(접수일자: 2025.08.01, 권리자: 김아름, 권리금액: 80,000,000원)가 존재하며, 해당 임차권은 인수되는 것으로 기재되어 있습니다. 즉, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

임차인 현황에 따르면, 임차인 김아름 씨는 2022년 2월 28일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 80,000,000원, 차임 0원입니다. 대항력이 있습니다.

강제경매 신청 채권자는 등기부상 김아름(을구 9번 임차인과 동일인)으로 확인되며, 경매 신청 금액은 81,525,772원입니다.

"인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 을구 9번 임차권은 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인이 인수할 가능성이 있는 권리이므로, 임차인 김 씨에게 보증금 80,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

1.3. 상권분석

제공된 JSON 정보는 인천 서구 청라동이 아닌 경기도 화성시 석우동의 '석진블루체 오피스텔' 관련 시세 정보입니다. 이 정보는 본건 물건의 직접적인 상권 분석에 한계가 있습니다.

그러나 해당 화성시 석우동 오피스텔의 최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

*2025년 12월: 21.63㎡, 55,000,000원 (약 2,542,302원/㎡)*

*2026년 1월: 20.18㎡, 50,000,000원 (약 2,477,690원/㎡)*

*2026년 2월: 21.63㎡, 60,000,000원 (약 2,773,925원/㎡)*

위 정보를 바탕으로 평균 단가는 약 2,597,972원/㎡로 산정됩니다. 본건 건물 면적 25.52㎡에 적용 시, 유사 면적의 오피스텔 시세는 약 66,300,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 89,000,000원과 상당한 차이를 보입니다.

1.4. 생활정보

제공된 정보만으로는 인천광역시 서구 청라동 지역의 생활 정보(편의시설, 학교, 병원 등)를 상세히 파악하기 어렵습니다.

감정평가서 요약 정보에 따르면, 화성시 석우동 소재지 기준으로는 '한림대학교 동탄성심병원'이 인근에 있으며, 주위 일대가 오피스텔, 숙박시설, 근린상가 등으로 형성된 상가지대로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

*대항력 있는 임차인 인수 위험: 임차인 김아름 씨의 보증금 80,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 매수인의 실질적인 취득 금액을 크게 증가시킬 수 있습니다.*

*물건 정보 불일치: 제공된 소재지 정보(인천)와 감정평가서 및 시세 분석 정보(화성) 간의 명확한 불일치가 존재합니다. 이는 본건의 정확한 가치 평가 및 분석에 오류를 유발할 수 있으며, 실제 물건 확인이 필수적입니다.*

*감정가와 시세 차이: 화성시 기준 시세 분석 결과(약 66,300,000원)와 감정가(89,000,000원) 간의 차이가 큽니다. 이는 감정 시점의 시장 상황이나 본건 자체의 특수성 때문일 수 있으나, 시세 대비 높은 감정가는 입찰 시 주의를 요합니다.

*혐오시설 정보 부재: 제공된 정보에는 주변 혐오시설에 대한 정보가 포함되어 있지 않아, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 영화 블렌하임 오피스텔로, 선순위 임차인이 존재하며 대항력 있는 임차인인 김아름 씨의 보증금 80,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 또한, 제공된 시세 분석 정보가 본건 소재지와 다른 지역(화성시)의 데이터를 기반으로 하고 있어, 정확한 시세 파악에 한계가 있습니다. 화성시 기준의 시세 분석 결과(약 66,300,000원)는 감정가(89,000,000원)보다 현저히 낮습니다. 이러한 상황에서 임차인 보증금 인수 가능성을 고려할 때, 입찰 금액 산정에 매우 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

*저가 매수 기회: 만약 임차인 김아름 씨의 보증금 80,000,000원이 경매 절차에서 전액 변제되어 매수인이 추가로 인수할 금액이 없다면, 감정가보다 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (다만, '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 이러한 가능성을 시사합니다.)*

*향후 임대 수익 가능성: 오피스텔로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 정확한 지역의 시세 및 임대 수요 파악 필요)*

1.8. 예상 입찰가

제공된 화성시 오피스텔 시세 분석 정보를 본건 25.52㎡ 면적에 적용한 추정 시세는 약 66,300,000원입니다. 감정가는 89,000,000원입니다.

임차인 김아름 씨의 보증금 80,000,000원이 경매 절차에서 전액 변제되어 매수인이 인수할 부담이 없다고 가정할 경우, 추정 시세인 66,300,000원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

그러나 실제 인수해야 하는 보증금이 있다면, 총 매입 비용이 크게 상승하므로 매우 신중해야 합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 70,000,000원 수준에서 검토해 볼 수 있습니다. 이는 추정 시세보다 다소 높게 책정하여 낙찰 가능성을 높이는 동시에, 89,000,000원의 감정가보다는 낮은 금액으로, 잠재적 인수 보증금 발생 시에도 리스크를 관리하기 위함입니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 관계에 대한 면밀한 재확인 후 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.