나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35509 [1] 경기도 부천시 원미구 상동 241-8 플로체 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 석천로44번길에 위치하며, 주위는 각급학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2016년 7월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 4층 402호로서, 외벽: 인조석 마감 창호: 샷시 이중창호임. (사용승인일:2016-07-20)

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 3미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천여고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상지초) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(송내초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가 구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대차관계는 미상임. (2) 본건은 집합건축물대장상 '위반건축물'(환경건축과-521(2022.01.14, 무단증축/조립식 패널조/주거/11.41㎡)로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경35509 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 상동 241-8 플로체 4층 402호 (새주소: 경기도 부천시 원미구 석천로44번길 21-6)

용도: 다세대주택

감정가: 262,000,000원

토지면적: 34.71㎡ (약 10.5평)

건물면적: 46.54㎡ (약 14.1평)

건물 제시외면적: 11.40㎡ (약 3.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2016년 7월 사용승인

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 석천로44번길에 위치하며, 주위는 각급학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 3미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천여고, 상지초, 송내초), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 주위에 학교, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 시설에 대한 종합적인 혐오시설 여부 파악은 통상 외부 지도 서비스 등을 통해 이루어지나, 본 보고서 작성 시에는 제공된 텍스트 정보만을 활용하였으며, 이러한 외부 검색 및 분석은 제한되었습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 23일 접수된 주식회사핀베스트대부의 근저당권(을3)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다. 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 299,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 19일

* 확정일자: 2021년 6월 15일

* 배당신고일자: 2023년 7월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(을4)이 등기되어 있으나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 491,179,009원

1.4. 상권분석 및 시세

* 주변 시세 분석: 제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 다세대 주택의 거래 시점, 면적, 준공연도에 따라 시세 편차가 존재합니다.

* 2026년 3월 거래 (44.1㎡, 1989년식): 14,000만원

* 2026년 7월 거래 (33.64㎡, 2002년식): 8,000만원

* 2026년 7월 거래 (66.62㎡, 2019년식): 25,500만원

* 본건 물건 (46.54㎡, 2016년식)의 경우, 면적과 준공연도를 고려할 때, 최신 시세가 형성된 2019년식 나르샤(66.62㎡, 25,500만원)의 면적당 가격(약 383만원/㎡)을 기준으로 추정할 때, 약 17,800만원 수준의 시세가 예상됩니다. 좀 더 보수적으로는 1989년식의 가격 흐름을 감안하더라도 14,000만원 이상으로 판단됩니다.

* 감정가(262,000,000원) 대비 최근 시세는 현저히 낮은 수준이며, 이는 투자 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

1.5. 생활정보

* 교육 환경: 본건 인근에 부천여고, 상지초, 송내초 등 다수의 학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건은 집합건축물대장상 '위반건축물'(무단증축/조립식 패널조/주거/11.41㎡)로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과 및 추후 철거 또는 원상복구 의무 발생 가능성을 내포합니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 경매 낙찰 후 소유권 이전 시 관련 법규에 따른 허가 절차 확인이 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항에 대한 추가적인 확인 및 검토가 필요합니다.

* 감정가와 시세 괴리: 본 물건의 감정가(262,000,000원)는 최근 주변 시세(약 14,000만원 ~ 25,500만원 범위, 본건과 유사한 조건 시 약 17,800만원 추정) 대비 매우 높게 책정되어 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 상동에 위치한 2016년식 다세대주택으로, 신축에 가까우며 교통 및 생활 편의시설, 교육 환경 등이 양호한 편입니다. 권리관계상 인수되는 특별한 부담은 없으나, 위반건축물 등재, 토지거래허가구역 지정, 그리고 감정가와 실제 시세 간의 큰 괴리라는 주요 리스크 요인을 가지고 있습니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 수리 부담이 적습니다.

* 양호한 교육 및 생활 환경: 학교와 근린생활시설이 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

* 명확한 권리관계: 인수되는 채권이나 임차권 등 법적 부담이 없어 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석 결과, 본 물건(46.54㎡, 2016년식)의 현재 적정 시세는 약 140,000,000원 ~ 180,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 감정가(262,000,000원)가 시세 대비 현저히 높고, 위반건축물 및 토지거래허가구역 등의 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가의 50% ~ 60% 수준, 즉 시세 하단부에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

* 주의사항: 위반건축물로 인한 이행강제금, 철거/원상복구 비용, 토지거래허가 관련 제반 비용 등 추가 발생 가능 비용을 입찰가 산정 시 반드시 고려하여 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.