나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35521 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 361-14 에코빌 102동 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동소재 고강초등학교 북측인근에 위치하며 주위로는 아파트 및 다세대주택,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 5층 건물 중 2층 203호로서 외벽:치장벽돌 마감등. 창호:샤시창호.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)임.

설비내역

위생설비,난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 장방형토지를 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

고강동361-14,361-15,361-16,361-22번지 공히 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(소음대책지역 제3종구역 다지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본 건은 경기도 부천시 오정구 고강동 361-14번지 에코빌 102동 2층203호에 소재하는 도시형생활주택입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경35521 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적

토지 면적은 40.01㎡ (약 12.10평)이며, 토지 지분 또한 40.0056㎡ (약 12.10평)입니다.

건물 면적은 46.64㎡ (약 14.11평)이며, 건물 지분도 46.64㎡ (약 14.11평)입니다.

토지 및 건물에 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 용도 및 건물 구조

본 물건의 용도는 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 5층 건물 중 2층 203호에 해당합니다.

외벽은 치장벽돌 마감 등이며, 창호는 샤시 창호로 구성되어 있습니다.

건축물대장상 에코빌은 2018년 1월 30일 사용 승인된 건물입니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가는 272,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 고강초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 유준우

보증금: 0원, 차임: 700,000원, 전입일자: 2024-12-23, 대항력: 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (조성국)

보증금: 290,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-11-26, 확정일자: 2021-11-11, 배당신고일자: 2023-12-11, 대항력: 없음.

본 임차인(주택도시보증공사)은 HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되는 권리로 분석됩니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2022년 4월 28일 접수된 엠메이드대부의 가압류 (을6, 권리금액 50,824,074원)입니다.

이 외에도 압류, 강제경매 등 다수의 권리들이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택임차권(을3)은 말소 대상이나, 주택도시보증공사와의 확약으로 인해 인수 부담이 없습니다.

3.3. 인수/소멸 권리 분석

말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 현황 및 등기부 내용을 종합할 때, 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 분석 (최근 매매 사례 기반)

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과 (2025년 12월 거래 기준):

* '월드하니타운(313-46)' (1999년식, 37.28㎡): 100,000,000원 (약 8,865,248원/평)

* '성산주택(383-24)' (1990년식, 43.56㎡): 136,000,000원 (약 10,318,665원/평)

* '행복빌(372-13)' (2019년식, 57.51㎡): 225,000,000원 (약 12,940,195원/평)

4.2. 면적별 시세 추이

본 건의 건물 면적은 46.64㎡ (약 14.11평)이며, 건축 연도는 2018년입니다.

비교적 최근인 2019년에 준공된 '행복빌'의 거래 사례(57.51㎡, 225,000,000원)를 고려할 때, 본 건의 시세는 평당 약 1,200만원 ~ 1,300만원 수준으로 예상됩니다.

이를 바탕으로 산정하면, 약 17,500만원 ~ 18,300만원 범위의 시장 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

다만, 감정가(272,000,000원)와의 차이가 큰 점은 유의해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육 시설

본 건은 고강초등학교 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 기타 생활 관련 정보

본 건은 차량 출입이 용이하며, 버스정류장이 인접해 있어 교통 이용이 편리합니다.

도시형생활주택으로, 공동주택으로서의 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

물건명세서 작성일(2026.04.09) 및 주변 시세 정보의 거래일자(2025.12월)를 고려할 때, 해당 허가구역 지정 기간 내에 경매가 진행될 경우, 낙찰자는 잔금 납부 시 토지거래허가를 받아야 할 수 있습니다. 경매 진행 일정을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 특이사항 (HUG 인수조건 변경)

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권은 말소동의 확약서 제출로 소멸 예정이나, HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용을 추가로 확인할 필요가 있습니다.

6.3. 기타 법적 제한

본 건은 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류에 접해 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 소음대책지역, 항공표면, 과밀억제권역 등의 토지이용계획 및 제한상태가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2018년 준공)인 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다.

권리관계는 복잡하지 않으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정이어서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간 내 경매 진행 가능성 및 감정가와 시세 간의 큰 괴리는 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.

최근 매매 사례를 바탕으로 시세 분석 시, 감정가 대비 낮은 가격대를 형성하고 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2018년 준공)

* 양호한 입지 및 교통 여건 (고강초등학교 인근, 버스 정류장 인접)

* 권리관계 명확, 인수 부담 적음

* 최근 매매 사례 대비 감정가 대비 시세 차익 가능성

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 (2025년 12월 기준) 및 본 건의 면적(46.64㎡)과 준공 연도(2018년)를 고려할 때, 평당 시세는 약 1,200만원 ~ 1,300만원 범위로 추정됩니다.

이를 바탕으로 약 17,500만원 ~ 18,300만원의 시장 가치를 예상할 수 있습니다.

하지만 감정가는 272,000,000원으로, 시세와의 괴리가 크므로 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금 부담이 없으며, 권리상 인수사항이 없는 점을 감안하여, 시세 분석 결과와 감정가를 종합적으로 고려한 보수적인 입찰가로 190,000,000원 을 제안합니다.

입찰 참여 전, 반드시 해당 물건의 최신 현황과 토지거래허가구역 지정 여부에 따른 절차를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.