나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경5664 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 380-9 포르테하임 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경5664 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 380-9 포르테하임 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경5664
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로29길 76, 제5층 제502호 (화곡동, 포르테하임)
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경5664 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로29길 76, 제5층 제502호 (화곡동, 포르테하임) | 감정가: 386,000,000원 | 최저가: 308,800,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경5664 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경5664 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 380-9 포르테하임 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 386,000,000원

토지면적: 24.15㎡ (약 7.30평)

토지지분: 24.15㎡ (약 7.30평)

건물면적: 39.81㎡ (약 12.04평)

건물지분: 39.81㎡ (약 12.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021.05.18

1.2. 특이사항 및 주의사항

본건은 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인의 보증금 반환채권과 관련하여 매수인에게 부담이 될 수 있는 부분을 명확히 한 것으로, 입찰 전 해당 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

2. 감정평가서 요약

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주거지역으로, 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 위치합니다. 또한, 지하철 5호선 "화곡역"이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층, 지상 6층 건물 내 제5층 제502호입니다. 2021년 5월 18일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중에 있습니다.

2.4. 설비내역

건물 내에는 위생, 급배수 설비, 개별난방 설비 및 승강기 설비 등이 구비되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 2필지 일단의 장방형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. (각 구역별 상세 내용은 관련 기관을 통해 반드시 확인 필요)

3. 종합 분석

3.1. 입지조건

서울 강서구 화곡동은 도심 접근성이 양호하며, 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 교통망이 잘 갖추어져 있습니다. 신월초등학교와 인접한 입지로 교육 환경이 양호하며, 다세대주택 밀집 지역으로 주거 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다. 주변에 마곡지구 개발 등의 영향으로 지역 가치 상승 잠재력도 기대할 수 있습니다.

3.2. 권리분석

가장 중요한 권리관계는 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금 부담이 없음을 의미할 수 있으나, 구체적인 포기 내용 및 절차, 관련 법률 검토가 필수적입니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 사항은 매우 중요하므로, 등기부등본, 건축물대장, 임대차 관련 서류를 철저히 확인하고, 필요한 경우 전문가와 상담하여 잔여 채권 및 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다.

3.3. 상권분석

단지형 다세대주택이 밀집한 주거지역으로, 배후 수요가 안정적인 편입니다. 화곡역 상권과 연계되어 있으며, 다양한 근린생활시설(마트, 식당, 병원, 학원 등)이 밀집해 있어 거주자들의 생활 편의성이 높습니다.

3.4. 생활정보

신월초등학교, 화곡중학교, 광영고등학교 등 교육시설이 인접해 있어 자녀가 있는 가정에 유리합니다. 지하철 5호선 화곡역을 이용하면 주요 도심 지역으로의 이동이 편리하며, 인근 버스 노선을 통해 지역 내 이동도 용이합니다.

3.5. 잠재적 리스크

주의사항에 명시된 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건은 낙찰자에게 유리하게 작용할 수 있으나, 해당 조건의 법적 효력 및 이행 여부에 대한 철저한 사전 검토가 필요합니다. 또한, 토지이용계획상의 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 관련 구역 등의 규제 사항이 향후 건물 이용이나 증축 등에 제한이 될 수 있으므로 확인이 필요합니다.

3.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 준공)의 다세대주택으로, 좋은 입지 조건과 편리한 교통망, 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 특히, 임차인 보증금 관련 특이사항은 권리 분석의 핵심이며, 이를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 법률적 검토를 통해 리스크를 해소한다면, 안정적인 주거용 부동산으로서의 가치와 함께 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

3.7. 투자 포인트

* 2021년 준공된 신축급 다세대주택으로 관리가 용이합니다.

* 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 신월초등학교 등 교육시설 인접으로 가족 단위 실수요자에게 매력적입니다.

* 임차인 보증금 관련 특이사항을 명확히 이해하고 리스크를 관리한다면, 안전하게 투자할 수 있는 기회입니다.

* 강서구 지역의 지속적인 발전 가능성과 마곡지구 개발 효과를 기대할 수 있습니다.

외부 지도 검색 결과, 본건 주변으로는 주거 지역 내 일반적인 상가, 학원, 병원 등이 분포하고 있으며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계