나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35503 [1] 경기도 김포시 사우동 1309-9 울루물루 타운하우스 301동 4층408호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 김포시 사우동 소재 "김포시청" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 아파트 단지와 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대로, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로 약 15분 정도 거리에 김포골드선 지하철역(사우역)이 소재하여 제반 교통여건은 무난시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 4층 일부로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 인조석붙임마감 등, 창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '공동주택(단지형 연립주택)' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터, 난방설비 등 편의설비를 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 공동주택 부지로 인근 토지와 함께 일단의 타운하우스 부지로 이용중이며, 주위는 남측 상향의 완경사지대입니다.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 폭 6미터 내외의 도로(막다른 도로)에 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 가축 사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존 지역( 문화예술과 협의)<경기도문화재보호조례>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입 표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포여자중학교,김포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 역사문화환경 보존지역(문화예술과 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권 정비계획법>, 하수처리구역(사우처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자 :외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35503 (1)

소재지: 경기도 김포시 사우동 1309-9 울루물루 타운하우스 301동 4층 408호

용도: 연립주택 (공동주택-단지형 연립주택)

감정가: 187,000,000원

토지면적: 32.37㎡ (약 9.8평)

토지지분: 32.37㎡ (약 9.8평)

건물면적: 56.40㎡ (약 17.1평)

건물지분: 56.4㎡ (약 17.1평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 재정비촉진지구, 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

1.1. 입지조건

대상 물건은 경기도 김포시 사우동에 위치하며, "김포시청"에서 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 소규모 아파트 단지와 다세대주택이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다. 도보 약 15분 거리에 김포 골드라인 지하철역인 사우역이 위치하여 교통 여건은 무난한 편입니다. 물건 서측으로는 폭 6미터 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 인천지방법원 부천지원 2025타경35503호로 진행되는 부동산 강제 경매 사건입니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025년 12월 29일 접수)입니다.

등기부 상 을구 1번의 주택임차권(권리자: 서준호, 금액: 282,000,000원, 전입일자: 2021년 8월 12일, 확정일자: 2021년 7월 23일)은 말소 예정 권리입니다. 비록 등기부상 말소로 기재되어 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 "을구 순위 1번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"라고 명시되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사가 해당 임차 보증금에 대해 인수 또는 말소 동의를 하였음을 시사합니다.

임차인 현황 상 해당 임차인은 '대항력 없음'으로 표기되어 있습니다. 그러나 '대항력있는임차인', '선순위임차권', 'HUG 인수조건 변경' 등의 특이사항이 함께 기재되어 있어, 권리 관계가 다소 복잡하게 얽혀있습니다. 일반적인 권리분석 상으로는 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는 것으로 보이며, 인수되는 임차보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 하지만 HUG 관련 조항의 정확한 해석과 법원 현황 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

소유권 변동 내역은 송주현(소유권보존), 문형복(소유권이전), 김주연(소유권이전) 순으로 확인됩니다.

총 등기부채권액은 282,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 김포시청 인근에 위치하여 행정 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 주변에 소규모 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집해 있어 안정적인 배후 주거 수요를 확보하고 있습니다. 김포 골드라인 사우역을 이용한 도심 접근성 또한 양호하여 주거 상권으로서의 기본적인 요건을 갖추고 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 주거지 기반의 생활 상권으로 이해할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 김포 골드라인 사우역 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행.

* 편의시설: 김포시청 및 인근 상업 지구의 편의시설 이용 편리.

* 교육시설: 김포여자중학교, 김포고등학교가 인근에 있어 학군 형성에 기여합니다. (상대보호구역)

* 의료시설: 김포시청 인근 의료 시설 이용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

* 재정비촉진지구: 김포 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 도시 개발 계획에 따른 변화 가능성이 있습니다. 이는 장기적인 가치 상승 요인이 될 수도 있으나, 개발 계획에 따라 단기적으로는 불확실성이 존재할 수 있습니다.

* 복잡한 권리관계: '대항력있는임차인', '선순위임차권', 'HUG 인수조건 변경' 등의 문구는 권리관계 확인에 주의를 요합니다. 임차인 현황에서 '대항력 없음'으로 표기되어 인수 보증금은 없을 것으로 예상되지만, 법원 매각물건명세서 상의 '말소되지 않는 권리' 조항과 HUG의 인수 조건 변경 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대관계 미상: 이해관계인의 협조 부족으로 정확한 임대 관계 파악이 어려운 상황입니다.

* 토지이용계획 상 제한: 고도지구(공항고도제한), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 장애물/진입 표면구역, 군사시설 보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 공법상 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 사우동에 위치한 울루물루 타운하우스로, 김포시청 및 사우역 역세권에 인접하여 입지 조건이 양호합니다. 2017년 7월 사용승인된 건물로 비교적 최신 축에 속하여 건물 상태는 양호할 것으로 기대됩니다. 권리분석 상 복잡한 요소들이 있으나, 법원 기록상 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 낮아 보입니다. 다만, '재정비촉진지구' 지정 및 다수의 공법상 제한 사항 등은 투자 시 고려해야 할 변수입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권(사우역) 및 행정중심지(김포시청) 인접이라는 우수한 입지 조건.

* 비교적 신축 건물(2017년 준공)로 유지보수 비용 절감 및 자산 가치 안정성 확보.

* 복잡한 권리관계 속에서 시세 대비 저가 매수 기회 포착 가능성 (철저한 권리 분석 선행 필수).

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 장기적 개발 이익 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 187,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건(2018년 준공, 68.48㎡)의 물건이 2026년 6월 16일에 175,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 면적(56.40㎡)으로 환산 시 약 144,000,000원 수준입니다. 또한, 2014년 준공, 45.32㎡ 물건이 124,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 약 145,000,000원에서 160,000,000원 범위로 추정됩니다.

본 건은 첫 매각 기일에 감정가의 70~80% 수준에서 시작될 가능성이 높습니다. (약 130,900,000원 ~ 149,600,000원). 최근 시세 범위를 고려할 때, 첫 매각 기일에서 135,000,000원 ~ 150,000,000원 사이의 입찰가로 경쟁력을 가질 수 있습니다. 권리관계의 불확실성으로 인한 유찰 가능성도 염두에 두어, 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 135,000,000원에서 150,000,000원 사이로 제안합니다.

주변 시설 조사 결과, 특별한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.