나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59674 [1] 경기도 용인시 수지구 죽전동 575-1 더프라임 에이동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산들 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 죽전동 소재 "대지중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 제7층 건물내 제4층 제402호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 등 마감, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택) 및 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(한울유치원(경기도성남교육지원청 별도문의요망))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.10.20.~26.12.31. 용도:아파트 등(연립주택이 혼재되어있는 아파트 포함), 국토부 제2025-1219호),토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 안근수)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경59674 (1)

소재지: 경기도 용인시 수지구 죽전동 575-1, 더프라임 에이동 4층 402호

건물명: 더프라임 A동

구분: 도시형생활주택 / 오피스텔 (집합건물)

해당층: 4층 (총 7층)

용도: 도시형생활주택, 업무시설

감정가: 307,000,000원

토지면적: 28.57㎡ (약 8.64평)

건물면적: 53.09㎡ (약 16.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 용인시 수지구 죽전동 소재 "대지중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지, 그리고 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 법규에 따른 허가 또는 신고가 필요할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(접수일자: 2023.12.06)이며, 해당 권리보다 선순위의 저당권, 근저당권 등은 존재하지 않습니다.

임차인 현황:

* 주택임차권(을1): 안근수 (보증금 252,000,000원)

* 전입일자: 2019년 12월 12일

* 확정일자: 2019년 11월 08일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차인 안근수에 대해 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다"는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 본 임차인은 대항력이 없으며, 경매 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정입니다. (인수되는 임차보증금 없음)

기타 권리: 등기부등본 상 신탁 등기 말소, 공유자 지분 이전, 매매 등기 이력이 확인되나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정입니다.

결론: 본 경매 물건은 낙찰 후 모든 권리가 소멸되므로, 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 건물: 본건은 "더프라임"이라는 집합건물 내에 위치하며, 해당 건물은 도시형생활주택 및 오피스텔로 사용되고 있습니다. 건축 연도는 2015년(준공 2016년)으로 비교적 신축에 속합니다.

최근 실거래가 비교:

* 죽전리베니움 (2015년 건축, 38.25㎡): 2026년 6월 20일 270,000,000원 (약 706만원/㎡)

* 솔레뉴타운(6동) (2003년 건축, 45.66㎡): 2026년 6월 23일 225,000,000원 (약 493만원/㎡)

* 한양빌라 (1991년 건축, 59.64㎡): 2026년 6월 15일 198,000,000원 (약 332만원/㎡)

분석: 본건(53.09㎡)과 유사한 시기(2015년)에 건축된 죽전리베니움(38.25㎡)의 실거래가(27,000만원)를 고려할 때, 평당가 약 706만원 수준입니다. 본건의 감정가는 30,700만원이며, 이는 ㎡당 약 578만원 수준으로, 최근 거래된 유사 신축 건물의 가격보다 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다. 이는 감정 시점의 시장 상황 또는 개별 물건의 상태에 따른 차이일 수 있습니다. 다만, 2026년 6월의 거래 시점은 본 경매 사건의 예상 진행 시점보다 미래이므로, 실제 시장 상황은 변동될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 본건 북서측 인근에 대지중학교가 위치하며, 인근에 초등학교 및 고등학교 등 다수의 교육 시설이 밀집해 있어 교육 환경이 우수합니다.

편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 쇼핑, 식당, 은행 등 각종 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 관공서, 병원 등 주요 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

주변환경: 대단지 아파트 및 다세대주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 확약서: 주택도시보증공사의 확약서 내용은 임차인의 권리 포기에 대한 조건부 이행으로, 낙찰자가 직접적인 임차인 관련 분쟁에 휘말릴 가능성은 낮습니다. 그러나 HUG의 이행 여부 및 절차에 대한 확인은 필요할 수 있습니다.

토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 낙찰 후 잔금 납부 시점에 용인시로부터 토지거래허가를 받아야 합니다. 허가 지연 또는 불허가 시 잔금 납부에 문제가 발생할 수 있으므로 사전에 관련 절차 및 필요 서류를 확인해야 합니다.

건물 노후도: 2016년에 준공되어 비교적 신축 건물이지만, 향후 유지보수 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 용인시 수지구 죽전동의 중심 상업 및 주거 지역에 위치한 신축급 도시형생활주택/오피스텔입니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 소유권 이전 과정에 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정에 따른 행정 절차 및 HUG 확약서의 구체적인 이행 내용을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준인지, 또는 잠재적 가치 상승 여력이 있는지 종합적으로 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물(2016년 준공)로 향후 상품성 및 환금성이 양호할 것으로 기대됩니다.

죽전동의 편리한 교통 및 생활 인프라를 누릴 수 있는 입지입니다.

낙찰 후 인수할 권리 관계가 없어 명확한 권리 취득이 가능합니다.

주택도시보증공사(HUG)의 확약으로 임차인 관련 분쟁 리스크가 제한적입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 임차인의 대항력이 없으며 HUG 확약서에 따라 인수 보증금이 없는 물건입니다.

감정가: 307,000,000원

최근 유사 물건 시세 (죽전리베니움, 2015년 건축, 38.25㎡) 거래가 270,000,000원 (2026년 6월)이며, ㎡당 약 706만원 수준입니다.

본건(53.09㎡)에 동일한 ㎡당 단가를 적용 시 약 37,450만원의 시세 형성이 가능합니다.

감정가는 ㎡당 약 578만원으로, 시장 시세보다 보수적으로 평가되었을 가능성을 고려합니다.

토지거래허가구역 지정 및 HUG 관련 절차 진행에 따른 변수, 그리고 향후 입찰 경쟁률을 고려하여, 다음과 같은 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 307,000,000원 ~ 330,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.