나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35490 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 596-11 아이팰리스 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "부천남중학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 공동주택(도시형생활주택), 연립/다세대주택, 아파트, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 수도권1호선 부천역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2015.12.23 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물내 제2층 제202호로서, - 외 벽 : 치장타일 및 스톤코트 마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 - 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있으며, 지상(1층 일부 필로티)에 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 완경사 지대내 자체지반 평탄한 세로장방형의 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

* 사건번호: 부천지원 2025타경35490 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 596-11 아이팰리스 2층202호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형 다세대주택)

* 감정가: 215,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 29.23㎡ (약 8.8평)

* 건물면적: 49.83㎡ (약 15.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 권리 분석 요약

* 말소기준권리: 갑14 압류 (국민건강보험공단, 2022-10-06)

* 낙찰 후 소멸되는 권리: 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 을1 주택임차권 (유성란, HUG). 단, HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 인수되지 않을 가능성이 높습니다. (※ 임차인 현황에서는 '대항력 없음'으로 표기되어 있으나, 특이사항 및 물건명세서에 '대항력있는 임차인' 또는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되어 있어 추가 확인이 필수적입니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 대상 물건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치하며, 주변은 공동주택, 연립/다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

* 부천남중학교 북측 인근에 자리하고 있으며, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 수도권 1호선 부천역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부 요약 상, 소유권 이전, 압류, 강제경매 개시 결정 등이 등기되어 있습니다. [cite: INDEX]

* 주택임차권(을1, 유성란)이 등기되어 있으나, 말소 대상이거나 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다. [cite: INDEX]

* 말소기준권리는 2022년 10월 6일자 국민건강보험공단의 압류입니다. [cite: INDEX]

* 총 등기부채권액은 196,000,000원입니다. [cite: INDEX]

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG)

* 보증금: 196,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 29일

* 확정일자: 2021년 9월 9일

* 대항력: 없음 (※ 물건명세서 및 특이사항에 '대항력 있는 임차인' 언급, HUG 인수조건 변경 등 상반된 정보 존재하므로 주의 요망)

* 비고: HUG 인수조건 변경, 을구 1번 주택임차권 등기.

3.3. 인수되는 권리

* 일반적으로 말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수되나, 본 건의 경우 을구 1번 주택임차권 등기가 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 인수되지 않을 가능성이 높습니다. [cite: INDEX]

* 다만, '대항력 있는 임차인'이라는 문구가 특이사항에 포함되어 있어, 실제 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 면적 및 연식의 다세대 주택 거래가는 2025년 12월 기준 약 1억 5,500만 원에서 2억 원 사이에 형성되어 있습니다. [cite: JSON1, JSON2, JSON3]

* 제공된 건물(아이팰리스)은 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 건물면적 49.83㎡(약 15.1평) 기준 감정가는 215,000,000원입니다.

* 최근 매매 사례의 면적 대비 가격을 고려할 때, 감정가는 현재 시세와 유사하거나 다소 높을 수 있습니다.

* [JSON1] 59.66㎡ (약 18평), 2001년식, 20,000만원 (2025.12.20)

* [JSON2] 36.92㎡ (약 11평), 1995년식, 15,500만원 (2025.12.09)

* [JSON3] 57.23㎡ (약 17.3평), 2002년식, 16,900만원 (2025.12.02)

4.2. 주변 시설

* 대상 물건 인근에는 부천남중학교, 송내중학교, 솔비초등학교 등 다수의 교육시설이 위치하고 있습니다.

* 소규모 상업시설 및 편의시설이 분포하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 검색 결과상 혐오시설에 대한 정보는 명확히 나타나지 않으며, 전반적으로 주택가 밀집 지역으로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

* 건축물대장상 용도는 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)이며, 2015년 12월 23일 사용승인되었습니다. [cite: INDEX]

* 철근콘크리트 구조, 지상 5층 건물 중 2층 202호입니다. [cite: INDEX]

* 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있으며, 지상 주차장도 확보되어 있습니다. [cite: INDEX]

5.2. 토지 이용 계획 및 제한

* 본 물건은 제2종일반주거지역에 속합니다. [cite: INDEX]

* 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다. [cite: INDEX]

* 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. [cite: INDEX]

* 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 또는 특정 법인이 취득할 경우 허가가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

* 현재 물건이 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 또는 허가 대상자가 낙찰받을 경우 허가 절차를 거쳐야 합니다. (지정 기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25)

6.2. 임차인 관련

* 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 표기되어 있으나, '대항력 있는 임차인'이라는 문구가 특이사항 및 물건명세서에 함께 언급되어 있어 권리관계가 복잡할 수 있습니다. [cite: INDEX]

* HUG의 말소동의 확약서 제출 여부와 관계없이, 법원 심리 결과에 따라 임차인의 권리가 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. [cite: INDEX]

* 따라서, 입찰 전 관련 서류 및 법원의 최종 판단을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

* 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG 보증과 관련된 조건이 변경되었음을 시사합니다. 이는 낙찰 후 HUG와의 계약 조건에 영향을 줄 수 있으므로, 구체적인 변경 내용을 반드시 확인해야 합니다. [cite: INDEX]

7. 종합 의견

* 본 물건은 부천시 송내동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2015년 준공)과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 감정가는 2억 1,500만 원이나, 주변 시세 대비 약간 높게 책정된 것으로 보이며, 시세 차익을 얻기 위해서는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 가장 큰 리스크는 임차인 권리관계의 불명확성입니다. '대항력 없음'과 '대항력 있음'이라는 상반된 정보, 그리고 HUG의 말소동의 확약서 제출이 복합적으로 작용하여 실제 인수되는 보증금이 발생할 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

* 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25) 내에 입찰이 이루어질 경우, 해당 허가 절차 또한 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2015년 준공)

* 편리한 교통 및 주거 환경

* 명확한 권리 분석을 통한 시세 차익 기대 (리스크 해소 시)

* 다세대주택 밀집 지역으로 향후 시세 상승 여력

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 경우, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, HUG 임차인 관련 상반된 정보로 인해 인수될 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

* 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하였을 때, 보수적인 접근을 권장합니다.

* 예상 입찰가는 1억 7,000만 원 ~ 1억 9,000만 원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

* 특히, 임차인 관련 권리 관계를 최우선으로 명확히 확인한 후, 입찰가를 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.