나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35482 [1] 경기도 부천시 원미구 약대동 53-4 어반스테이 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 약대동 소재 부천초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택과 단독주택 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2019.03.29인 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건내 5층 501호로서 외 벽 : 인조석재 및 타일붙임 마감 등 창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 개별난방설비와 가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 부정형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 남측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(부천초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천초병설유)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구, 아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35482 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 약대동 53-4 어반스테이 5층501호

용도: 다세대주택

건축년도: 2019년 3월 29일 사용승인

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 210,000,000원

토지면적: 34.25㎡ (약 10.36평)

건물면적: 49.72㎡ (약 15.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 부천시 약대동 소재 부천초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택과 단독주택 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

2.3. 접근성

본건 건물은 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 남측으로 접해 있어 차량 접근이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존, 공유자전원지분전부이전 등기 외 다수의 압류 및 가압류 등기가 존재함.

말소기준권리: 부평세무서장 압류 (2023-05-25)

등기부 채권 총액: 1,251,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김 ), 보증금 240,000,000원, 차임 0원

전입일자: 2021-11-24, 확정일자: 2021-10-06, 배당신고일자: 2023-11-30

본 임차인은 등기부상 주택임차권(을3)이 존재하나, '대항력: 없음'으로 명시되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인한 소멸 권리에 해당함.

3.3. 인수/소멸 권리

인수 보증금 합계: 0원

등기부상 을구 순위 3번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 판단됨. 따라서 낙찰자는 별도의 임차보증금을 인수할 의무가 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 실거래 사례(2026년 3월)를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 거래가 192,000,000원(48.4㎡)에 이루어졌음.

4.2. 실거래가 비교

본건의 감정가 210,000,000원은 최근 유사 면적 실거래가 대비 높은 수준이나, 건물이 2019년 준공으로 비교적 신축이며, 인근 시세와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 평가되었음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 소매점, 병원, 약국 등 생활 편의시설이 소재하고 있음.

5.2. 교육시설

부천초등학교, 부천초등학교 병설유치원이 남동측 인근에 위치하며, 통학이 가능한 범위 내에 중학교 및 고등학교가 소재함.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역 검색 결과, 주거 환경을 저해하는 주요 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 해당 기간 내에 건축물 준공 후 1개월 이내 토지거래 허가를 받아야 함. (보고서 작성일 2026.05.04 기준, 허가 기간 내에 있음)

6.2. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특정 거래 조건이 존재함을 시사함. 임차인 현황에서 HUG가 임차인으로 명시되어 있고 보증금이 HUG의 강제 경매 청구 금액과 일치하는 점으로 미루어, HUG의 주택 인수 또는 채권 확보 과정에서의 특수한 조건이 있을 수 있으나, '대항력 없음' 및 '말소 동의 확약서' 제출로 인해 낙찰자에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보임.

6.3. 기타 법적 제한

* 제2종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만)(접함)

* 가축사육제한구역

* 항공표면

* 상대보호구역 (부천초, 부천초병설유치원)

* 과밀억제권역

7. 종합 의견

본건은 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있음. 권리관계가 복잡해 보였으나, 임차인의 대항력 없음 및 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수할 임차보증금이 없다는 점은 큰 장점임. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 중 발생한 경매라는 점은 매수인이 추가적인 행정 절차를 거쳐야 하는 부담으로 작용할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 2019년 준공된 신축급 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 임차인 보증금 전액(0원) 인수 부담 없음.

* 편리한 교통 및 생활 환경.

9. 예상 입찰가

200,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.