나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35528 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 298-23 늘푸른그린빌 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '심곡초등학교' 동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철1호선 '부천역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제204호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 2필지 일단의 세로장방형의 토지로서 다세대주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 남측의 '장말로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-4호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(두리유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(새싹유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(심곡초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35528 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 298-23 늘푸른그린빌 2층 204호

용도: 다세대주택

감정가: 157,000,000원

토지면적: 21.40㎡ (약 6.48평)

건물면적: 36.92㎡ (약 11.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 평슬래브 지붕)

총층수: 5층

해당층: 2층

건축년도: 2002년 6월 4일 사용승인

2. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. '심곡초등학교' 동측 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호하며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근은 가능하나, 도보 접근 시 일부 구간의 불편함이 있을 수 있습니다.

* 교통상황: 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 1호선 '부천역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본 건 남측의 '장말로'를 통해 주변 지역과의 연계가 용이합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 대상은 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택(2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 부평세무서장의 압류(갑9, 2023-04-03)입니다.

말소기준권리보다 먼저 등기된 권리가 없으므로, 원칙적으로 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 소유권: 소유권보존(갑1), 공유자전원지분전부이전(갑2), 소유권이전(갑7, 갑8) 과정을 거쳐 현재 소유권자는 백상훈입니다.

* 임차인 현황:

* 이수정 (전입일자: 2021-04-26, 확정일자: 2021-03-29, 배당신고일자: 2025-05-07)

* 보증금: 170,000,000원, 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 집합건물 등기부 요약상 '을8 주택임차권'으로 등기되어 있으며, 권리금액은 170,000,000원, 말소 구분은 '인수'로 되어 있습니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 주택임차권등기(단, 임차권자가 배당절차에서 임대보증금 전액을 배당받지 못한 경우에 한함)'라고 명시되어 있습니다.

* 채권자(이OO)와 대항력 있는 임차인(이수정)이 동일인으로 보이며, 해당 임차인은 보증금 전액(170,000,000원)에 대한 배당을 요구할 것으로 예상됩니다. 경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받을 경우, 임차인의 권리는 소멸되어 매수인에게 인수되지 않으나, 배당받지 못할 경우 그 잔액에 대해 대항력이 발생할 수 있습니다. 본 건의 경우, 채권자 겸 임차인이므로 배당에서 우선 변제받을 가능성이 높습니다.

* 기타 권리: 압류 (부천시, 국민건강보험공단) 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 170,000,000원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 심곡동 일대는 주거지역으로서, 주변에 학교, 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 지하철 1호선 부천역 상권과도 인접하여 상업 활동이 활발한 지역입니다. 다세대주택 밀집 지역으로, 지역 내 수요층이 꾸준히 존재합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 심곡초등학교, 부천여자중학교, 부천고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 교통: 지하철 1호선 부천역을 이용할 수 있으며, 다양한 노선의 버스 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 부천역 로데오거리, 홈플러스, 이마트, CGV, 백화점 등 다양한 상업 및 문화 시설을 이용하기 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 매수인이 외국인이거나 일정 규모 이상의 토지를 취득하는 경우, 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 합니다. 본 건은 다세대 주택 매각으로, 허가 대상인지 여부는 추가 확인이 필요하나, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음을 유의해야 합니다. (2025.8.26.~2026.8.25.)

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이수정 씨는 전입일자 및 확정일자를 통해 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 170,000,000원을 배당 요구하였습니다. 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 그러나 본 건의 채권자가 해당 임차인이므로, 경매 절차를 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 높아 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 배당 결과 및 임차인의 실제 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 공사 후 사용승인(2002.06.04.)된 건물이므로 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 시설: 특별히 혐오시설이나 민원 발생 가능성이 높은 시설은 조사 결과 나타나지 않았으나, 주변 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 심곡동의 주거지역에 위치하며, 지하철역 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 또한, 다세대주택으로서 비교적 낮은 건물 연식과 적정 수준의 면적을 갖추고 있습니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이자 강제경매 채권자인 이수정 씨가 보증금 170,000,000원을 주장하고 있다는 점입니다. 경매 진행을 통해 임차인이 보증금 전액을 배당받을 가능성이 높아 매수인에게 인수되는 보증금 부담은 없을 것으로 예상되나, 배당 결과에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 토지거래허가구역이라는 점도 계약 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 부천역 역세권 인근으로 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 안정적인 임대 수요: 다세대주택 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 시세 대비 저렴한 감정가: 현재 시장 상황을 고려할 때, 감정가 157,000,000원 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 157,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례 중, 유사한 건물 연식(2002년)과 면적(31.01㎡)의 '서진베스트빌'이 2026년 3월 83,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 제곱미터당 약 2,676,000원 수준입니다. 본 건의 전용면적 36.92㎡에 이를 적용하면 약 98,500,000원이 됩니다. 반면, 더 큰 면적의 다른 사례들은 180,000,000원에서 235,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

대항력 있는 임차인이 채권자로서 경매를 신청한 점을 감안할 때, 임차인이 보증금 170,000,000원을 배당받는다면 매수인이 인수하는 보증금은 없을 것으로 보입니다. 따라서, 매수인은 낙찰가만큼만 부담하게 됩니다.

이에, 감정가와 유사 사례, 그리고 임차인 인수 부담 가능성(낮음으로 예상)을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 본건의 예상 입찰가를 140,000,000원으로 산정합니다.

* 주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 재확인, 최신 시세 변동 등을 반드시 추가로 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 임차인의 배당 금액 및 실제 인수 여부는 최종 확인이 필수적입니다.

* 토지거래허가구역 관련 사항은 매수 전에 관할 관청에 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.