나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35421 [1] 경기도 김포시 고촌읍 전호리 646-1 호텔마리나베이서울 8층 812호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 전호리 소재 '아라김포여객터미널' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 경인항(김포) 및 항만관련시설, 대형유통 및 판매시설, 대규모 물류센터 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근 교통시설과의 거리 및 편의성 등 고려시 제반 교통상황은 보통 수준임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제8층 제812호로서, 외벽 : 인조석 붙임 등 마감. 창호 : 페어글라스창호 등임.

이용상태

생활숙박시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉ㆍ난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 세장형 토지로서 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 중로(약 15m)의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만), 제1종지구단위계획구역(김포고촌물류단지), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역 (고촌물류단지 처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인) <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 항만구역<항만법>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대. 지정기간:25.8.26.~26.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건의 공부상 호수는 "812호"이며, 본건 현관의 표기호수는 "928"로 되어있음. ② 임대관계는 미상임.

물건 비고

-생활숙박시설(호텔객실)로 이용중임
-공부상 호수는 812호이며, 현관의 표기호수는 928로 되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35421 (1)

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 전호리 646-1 호텔마리나베이서울 8층 812호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 136,000,000원

토지면적: 8.57㎡ (약 2.59평)

건물면적: 33.97㎡ (약 10.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성OOOOOO

1.2. 건물 정보

건축물 총 층수: 14층

본건 위치: 8층 812호

구조: 철골철근콘크리트구조

주요 마감: 외벽 인조석 붙임, 창호 페어글라스

설비: 기본 위생, 급배수, 냉난방, 화재 탐지 및 경보, 승강기 설비

건축물 허가일: 2015-07-06

건축물 사용승인일: 2018-07-27

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 전호리에 소재하며, '아라김포여객터미널' 북동측 인근에 위치합니다.

주위에는 경인항(김포) 및 항만 관련 시설, 대형 유통 및 판매 시설, 대규모 물류센터 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설과의 거리 및 편의성을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건은 북동측으로 중로(약 15m)에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 유통상업지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 중로3류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 하수처리구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 항만구역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등 대상)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2018년 10월 2일 접수된 성서새마을금고의 근저당권(금223,600,000원)입니다.

본 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

등기부 요약:

갑3: 소유권이전 (주식회사에스앤씨네트웍크) 2018-10-02 (신탁 말소)

갑4: 소유권이전 (강성금) 2018-10-02 (매매)

을1: 근저당 (성서새마을금고) 2018-10-02, 223,600,000원 (말소기준권리)

갑5: 임의경매 (성서새마을금고) 2025-12-19, 171,633,440원

총 채권액: 223,600,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 '지상권'이 기재되어 있으나, 등기부등본상 해당 권리 없음)

인수되는 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황

임차인: 주식회사마리나베이코리아, 김

보증금: 0원

차임: 300,000원

전입일자(사업자등록일): 2022-07-11

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금이 0원이고 대항력이 없으나, 월 차임이 발생하고 있으며 실제 점유 중일 수 있으므로 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건은 김포시 고촌읍의 물류 및 유통 시설 밀집 지역에 위치합니다.

주변에 경인항, 물류센터, 대형 판매시설 등이 있어 관련 종사자 및 방문객을 대상으로 한 숙박시설 수요가 예상됩니다.

4.2. 편의시설 및 유해시설

인근 대형 유통/판매 시설을 통해 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 항만 관련 시설, 물류센터 등이 위치하고 있어 소음이나 교통량 증가 등의 영향이 있을 수 있습니다.

공항고도제한 및 장애물제한표면구역에 해당하므로, 비행 안전과 관련된 지역적 특성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 현황

본건은 현재 생활숙박시설(호텔 객실)로 이용 중입니다.

5.2. 호실 표기 관련 특이사항

공부상 호수는 812호이나, 현관의 표기 호수는 928호로 되어 있어 혼동의 여지가 있습니다. 실제 점유 및 이용 현황 확인 필요.

5.3. 건축물 및 설비

건물은 철골철근콘크리트 구조의 14층 건물이며, 본건은 8층에 위치합니다.

기본적인 위생, 급배수, 냉난방, 화재탐지 및 경보, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 호실 표기 불일치

공부상 호수(812호)와 현관 표기 호수(928호)가 달라 혼란을 야기할 수 있습니다. 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 공항 관련 규제

고도지구 및 장애물 제한 표면 구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 리모델링 시 공항 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 및 개발 제한

유통상업지역, 항만구역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 용도지역 및 제한이 복합적으로 적용되어 있어, 향후 토지 이용 또는 개발 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

6.4. 임차인 관련 사항

보증금 0원, 차임 30만원의 임차인이 존재하며 대항력은 없습니다. 그러나 실제 점유 및 운영 상태에 따라 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

임대관계가 미상으로, 정확한 임대 수익 구조 파악에 어려움이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 고촌읍 일대의 항만 및 물류 중심 지역에 위치한 생활숙박시설입니다.

권리 분석상 추가 부담 없이 취득 가능하며, 현재 숙박시설로 운영 중인 점은 긍정적입니다.

다만, 호실 표기 불일치, 공항 관련 규제, 복합적인 토지 이용 계획 등은 향후 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

임차인의 대항력은 없으나 명도 협의 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 김포시 지역 개발 호재: 항만, 물류단지 개발 등 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 즉시 수익 창출 가능성: 현재 생활숙박시설(호텔 객실)로 운영 중으로, 별도의 시설 투자 없이 임대 수익 확보 가능.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 권리상 안전한 취득 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 136,000,000원

인수되는 보증금: 0원

본 물건의 적정 입찰가는 최근 유사 물건의 실거래가, 향후 예상 임대 수익률, 지역 개발 전망, 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. (정확한 입찰가 산정을 위해서는 별도의 심층적인 시세 조사 및 수익률 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.