나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515165 [1] 인천광역시 연수구 송도동 98-2 송도아라플라자 2층214호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천대입구역" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 지하철역(인천대입구역-인천지하철 1호선)이 소재하는 등 일반적인 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지하2층 지상6층건중 2층 214호로서, *외 벽 : 외장판넬마감 등 *내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어마감 등 *창 호 : 알루미늄새시창호.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 북동측으로 대로 및 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 대로1류(폭 35m~40m)(보조간선)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

대상물건은 귀제시목록 및 등기사항전부증명서상 214호 단일 호수(면적: 375.781㎡)로 표기 및 등재되어 있으나, 집합건축물대장상 2023년 5월에 도시건축과-3031(2023.05.24)호에 따른 집합건축물대장 전유부 분할처리 및 표시변경에 의거 214호, 214-1호로 분할된 상태이나, 공부상 면적 및 도면 분할이 미정리상태인 바 본 감정평가에서는 귀 제시목록상 표기된 분할전 상태로 감정평가 하였음. [214호 전유부분: 375.781㎡, 공용면적: 349.374㎡, 지하주차장, 설비실, 창고 각층코어: 349.374㎡→ 214호 전유부분: 244.186㎡, 공용면적: 227.027㎡, 지하주차장, 설비실, 창고 각층코어: 227.027㎡, 214-1호 전유부분: 131.595㎡, 공용면적: 122.347㎡, 지하주차장, 설비실, 창고 각층코어: 122.347㎡] ※214호는 집합건축물대장 및 등기사항전부 증명서 상 전유부분 면적(375,781㎡→244,186㎡)의 표기정정이 요구되며 214-1호는 미등기상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계 : 미 상 임. ■ 기 타 : 없 음.

물건 비고

대상물건은 귀제시목록 및 등기사항전부증명서상 214호 단일 호수(면적:375.781㎡)로 표기 및 등재되어 있으나, 집합건축물대장상 2023년 5월에 도시건축과-3031(2023.5.24.)호에 따른 집합건축물대장 전유부 분할처리 및 표시변경에 의거 214호, 214호-1호로 분할된 상태이나, 공부상 면적 및 도면 분할이 미정리상태인바 분할전 상태로 감정평가하였음.(자세한 사항은 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경515165 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 송도동 98-2, 송도아라플라자 2층 214호 (신주소: 인천광역시 연수구 컨벤시아대로230번길 42)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 2,820,000,000원

* 토지면적: 138.74㎡ (약 42평)

* 건물면적: 375.78㎡ (약 114평) - 주의: 집합건축물대장상 분할 전 면적 기준

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (등기부등본상 확인)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천대입구역" 북서측 인근

* 주변 환경: 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 상가지대

* 교통:

* 차량 접근성: 제반 차량 출입이 원활함

* 대중교통: 인천지하철 1호선 인천대입구역 도보 이용 가능, 인근 버스정류장 위치

* 도로: 남동측 및 남서측으로 대로(폭 35~40m) 및 중로(폭 20~25m)에 접함

* 토지이용계획: 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 11월 25일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을6)

* 총 채권액: 약 2,647,308,313원 (등기부등본상 모든 채권 총액)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권은 표기만 되어 있으며, 실제 효력 여부 및 내용은 추가 확인 필요)

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입/사업자 등록일: 2023-06-22

* 확정일자: 2026-02-02

* 배당신고일자: 2026-03-09

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만, 배당신고일자 등을 고려하여 보증금 회수 여부를 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

1.3. 상권분석

* 건축물 용도: 판매시설, 근린생활시설

* 건물 구조: 철골철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지하 2층, 지상 6층 건물 중 2층

* 주변 상권: 아파트 단지 인접 및 근린생활시설이 활성화된 상업지역

* 건물 준공: 2017년 10월 31일 사용승인

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 상업시설 이용 편리, 아파트 단지 인접

* 주변 시설 검색 결과: 인천대입구역 주변으로 롯데몰, 현대프리미엄아울렛, 트리플스트리트 등 대형 상업/문화 시설이 위치하여 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리합니다. 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 전유부 분할 관련 공부상 미정리:

* 등기부등본 및 제시목록상 214호 단일 면적(375.781㎡)으로 등재되어 있으나, 건축물대장상 2023년 5월 214호와 214-1호로 분할되었으나, 도면 및 면적 정리가 미완료 상태입니다.

* 감정평가는 분할 전 상태인 375.781㎡를 기준으로 이루어졌습니다.

* 214호 전유부분 면적이 등기부등본(375.781㎡)과 건축물대장(244.186㎡) 간 불일치하여 표기 정정이 필요합니다.

* 미등기 상태의 전유부분: 214-1호는 현재 미등기 상태로, 향후 등기 절차 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 설정되어 있으며, 총 채권액이 감정가에 근접하여 경매 진행 시 낙찰가에 따라 권리 소멸 여부가 달라질 수 있습니다. (다행히 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.)

* 토지거래허가구역 지정: 외국인 등의 주택용도 취득 시 허가 필요 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 있으나, 상업용 건물로서 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 송도국제도시의 핵심 입지인 인천대입구역 초역세권에 위치하며, 중심상업지역 내 근린상가로서 투자 가치가 높습니다. 주변으로 대형 상업시설 및 주거단지가 밀집하여 상권 활성화 가능성이 큽니다. 다만, 가장 큰 리스크는 건물 전유부(214호)의 분할 및 공부상 정리 미비, 미등기 호수 발생 등 법적/행정적 복잡성입니다. 이러한 복잡성을 해결하기 위한 추가적인 시간, 노력, 비용 발생 가능성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 인천대입구역 초역세권, 송도국제도시 중심상업지역에 위치

* 우수한 배후수요: 대규모 아파트 단지 및 풍부한 유동인구

* 미래가치: 송도국제도시의 지속적인 개발 및 가치 상승 기대

* 권리관계 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수되는 보증금 없음

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,820,000,000원이며, 총 채권액은 2,647,308,313원으로 감정가와 유사한 수준입니다. 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 대부분의 권리가 말소될 예정이므로 권리 분석상의 위험은 상대적으로 낮습니다. 그러나 건물 전유부 분할 및 등기 관련 복잡성, 미등기 호수 존재 등의 특수성을 고려할 때, 이를 해결하기 위한 비용과 시간을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 경매 시장의 낙찰가율, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. (단, 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.