나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14120 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제6층 제604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신월초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고, 근거리에 지하철역 '화곡역'이 소재하여, 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물내 제6층 제604호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접대지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 기호 2)도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14120 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제6층 제604호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

건물 층수: 지상 6층 중 6층

감정가: 250,000,000원

토지면적: 10.30㎡ (약 3.12평)

건물면적: 16.27㎡ (약 4.92평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 6층 건물

사용승인일: 2021년 11월 15일

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 주택임차권 승계인의 HUG에 대한 대항력 포기 조건 매각

물건명세서 작성일: 2026년 07월 06일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, '신월초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.

지하철 5호선 '화곡역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 건물은 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 이는 김포공항 인근 지역의 항공 안전 및 개발 관련 규제 사항입니다.

3. 권리분석

본건은 서울남부지방법원의 강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

말소기준권리인 주택도시보증공사(갑3)의 강제경매개시결정 등기보다 선순위인 권리는 없습니다.

따라서, 본 경매 절차를 통해 낙찰받을 경우 등기부상의 모든 권리(을3 임차권 포함)는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

주택도시보증공사(나영탁)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 280,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2022년 02월 28일, 확정일자는 2022년 02월 09일이며, 배당신고일자는 2023년 12월 08일입니다.

등기사항전부증명서상 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

물건명세서상 특별 매각조건으로, 채권자(HUG)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

- 소유권보존: 2021-11-19 (안병수)

- 소유권이전: 2022-03-08 (김영진)

- 주택임차권: 2023-12-08 (나영탁, 280,000,000원, 말소 예정)

- 강제경매: 2025-12-29 (주택도시보증공사, 280,000,000원, 말소기준권리)

4. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 형태의 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

인근의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 면적의 다세대 주택 거래가 있었습니다.

2026년 7월 1일 거래된 화곡동 366-36 소재 '더원' (2019년식, 전용면적 19.98㎡)은 4층에서 2.16억원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 1081만원/㎡입니다.

본건은 2021년식으로 이 거래 사례보다 신축이지만, 면적은 16.27㎡로 더 작습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 화곡역 이용 가능하며, 다수의 노선버스가 운행 중입니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: '신월초등학교'가 인근에 위치하고 있습니다. 토지이용계획상 '상대보호구역'에 해당될 수 있으므로, 교육지원청 확인이 필요합니다.

* 주거환경: 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 해당 지역 내에서 주거 편의성이 양호할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 감정평가 시 통상적인 기준으로 평가되었으므로, 실제 현장 방문 시 내부 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기: HUG 인수조건 변경으로 인한 특별 매각 조건이 적용됩니다. 임차인이 HUG에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, HUG의 임대차보증금 반환채권 포기 조건은 매각 진행에 있어 고려해야 할 특수 사항입니다.

* 토지이용계획상 규제: 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 여러 지역지구에 묶여 있어 향후 개발 또는 재건축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 2021년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있는 역세권 입지에 있으며, 소규모 면적으로 소액 투자 대상이 될 수 있습니다.

권리 관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 특히 임차인과 관련하여 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못했으므로 현장 조사가 필수적이며, 공항 인근 지역의 특성상 건축 및 개발에 관한 규제를 받을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있습니다.

* 권리상 안전: 인수되는 임차 보증금이 없으며, 모든 권리가 말소되는 깔끔한 권리 관계입니다.

* 소액 투자 가능: 전용면적이 작아 상대적으로 낮은 금액으로 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 250,000,000원

면적: 16.27㎡ (약 4.92평)

본건과 가장 유사한 최근 매매 사례인 2019년식, 19.98㎡의 '더원'이 2.16억원에 거래되었습니다. 본건은 이보다 신축이고 면적이 작습니다.

단순히 면적 비율로 환산 시 약 1.75억원이지만, 신축 연식 및 역세권 입지를 고려하면 감정가 수준에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

감정가 2.5억원을 기준으로, 현 시세 및 경매 물건의 특수성을 감안할 때, 보수적으로 접근하여 약 2.3억원을 예상 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

이는 일반적인 시장 상황과 본건의 정보에 근거한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.