나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70013 [1] 경기도 의정부시 의정부동 138-15 비비르파크 12층 1201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이레 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ‘의정부역(1호선)’남동측 인근에 위치한 비비르파크 내 단위세대로, 인근은 각종 상업용부동산 및 주거용 부동산 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 건물까지 차량 접근 가능하고, 인근 간선도로와의 접근성, 버스정류장까지의 거리와 노선수 및 지하철역까지의 거리 등으로 보아 교통상황은 양호시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층/지하3층 건물 중 12층 1201호로서, 외벽 : 석재 붙임 및 법랑판넬 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 내벽 : 벽지붙임 및 타일마감 등임.

이용상태

아파트(도시형생활주택(원룸형))으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 부정형 토지로서 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건물 서측 및 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지 대표기재: 일반상업지역(일반상업지역), 대로3류(폭 25m~30m)(접합) [이하공란], 과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주 민지원 등에 관한 법률> [이하공란], 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로)) <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) [이하공란]

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70013 (1)

물건종별: 도시형생활주택

감정가: 77,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 138-15 비비르파크 12층 1201호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 15층/지하 3층 건물 중 12층 1201호

건물 사용승인일: 2013-11-01

1.3. 토지 및 건물 면적

토지면적: 0.00㎡ (토지 지분 없음)

건물면적(전용): 21.23㎡ (약 6.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재하며, 1호선 의정부역에서 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다양한 상업용 및 주거용 부동산이 혼재하는 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

2.2. 교통상황

본 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성이 좋습니다.

또한, 버스 정류장 및 지하철역(의정부역)이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 상황은 양호한 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황 및 대항력

임차인: 주택도시보증공사 (김예은)

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-14

확정일자: 2022-09-08

배당신고일자: 2024-10-23

* 본 건의 경우, 주택도시보증공사는 신청 채권자로서 임차권자 김예은의 임차보증금 반환 채권 양수인으로 우선변제권을 승계하였으며, '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다'는 확약서를 제출하였습니다.

* 따라서 임차인 김예은은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리: 신용보증기금의 가압류 (2023-05-11)

등기부상 주요 권리 현황:

* 소유권보존 (2013-11-06)

* 공유자전원지분전부이전 (2014-02-13)

* 주택임차권 (을3, 2024-10-23): 김예은 (보증금 70,000,000원, 말소예정)

* 소유권이전 (2023-03-06)

* 가압류 (2023-05-11): 신용보증기금 (말소기준권리)

* 다수의 가압류 (경기신용보증재단, 중소벤처기업진흥공단, 신한은행, 수협은행, 한국무역보험공사, 중소기업은행, 소상공인시장진흥공단)

* 압류 (2024-11-29): 의정부시

* 강제경매 (2026-01-05): 주택도시보증공사 (본건 경매개시결정)

3.3. 인수/소멸 권리 분석

말소기준권리보다 후순위인 권리들 및 주택임차권은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 의정부역 역세권 지역에 위치하여, 의정부역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 기능의 영향을 받고 있습니다.

인근에는 다양한 소매점, 식당, 은행 등 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 이는 본건 도시형생활주택의 임대 수요에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

다만, 제공된 주변 시세 정보는 다세대 주택 위주이므로, 본건 도시형생활주택(아파트)의 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

의정부역 인근에 위치하여 롯데백화점, 로데오거리 상권, CGV 등 다양한 문화, 쇼핑, 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

또한, 관공서, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 교통 및 교육

지하철 1호선 의정부역 이용이 편리하며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

교육 시설로는 의정부초등학교, 의정부중학교, 의정부고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경도 비교적 양호합니다.

5.3. 주변 환경

본 물건은 준신축급 도시형생활주택으로, 건물 관리 상태 및 주변 환경은 양호한 것으로 판단됩니다.

단, 주변 연립/다세대 주택과의 혼재로 인해 단지 자체의 특화된 환경보다는 지역적인 편의성을 더합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG의 확약서 제출로 권리관계는 명확하나, 보증 관련 정책 변화 가능성은 상존합니다.

* 도시형생활주택(원룸형)의 특성상 지역 내 공급 물량 및 임대 수요 변동에 따른 공실 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 시세 정보가 다세대 주택 위주로 제공되어, 본 건 도시형생활주택의 정확한 시세 파악 및 가치 산정에 주의가 필요합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 인근 혐오시설 유무를 직접 확인할 수 없으므로, 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부역 초역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 요소를 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 포기 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수되는 권리 및 보증금이 없어 권리 분석이 매우 깔끔하다는 장점이 있습니다.

다만, 주변 시세가 본건과 다른 유형의 주택(다세대) 위주로 파악되어, 실거래가 동향을 추가적으로 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 의정부역 역세권 입지로 인한 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 등기 관련 절차 진행이 용이.

* HUG의 적극적인 협조로 인한 불확실성 제거.

* 소형 면적(전용 21.23㎡)으로 초기 투자 비용 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

감정가: 77,000,000원

주변 최근 매매 정보 (2026년 7월):

* 51.78㎡ 다세대: 110,000,000원

* 32.05㎡ 다세대: 102,500,000원

* 44.48㎡ 다세대: 110,000,000원

상기 주변 다세대 주택의 면적 대비 시세를 고려할 때, 본건(21.23㎡) 도시형생활주택의 시세는 1억원 내외로 추정됩니다.

하지만 본 건물의 사용승인일(2013년) 및 감정가를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이 없다는 점과 권리관계의 명확성을 감안하여, 보수적으로 65,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.