나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14234 [1] 서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜온 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 서측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물, 어반리더스 제5층 제503호)으로서, 주위는 동유형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 건물 소재까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층건 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2021.04.15.) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지 및 인테리어 마감 등.(탐문조사 등에 의함) 창호: 샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 급·배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정/지정기간: 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한 허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.),도시관리계획 입안중 기호2: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정/지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한 허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.),도시관리계획 입안중

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14234 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제5층 제503호

용도: 도시형생활주택

감정가: 232,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 14.29㎡ (약 4.32평)

토지지분: 14.29㎡ (약 4.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.98㎡ (약 6.95평)

건물지분: 22.98㎡ (약 6.95평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건축물 명칭: 어반리더스

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제5층 제503호

사용승인일: 2021년 04월 15일

연면적 (건축물 표제부 기준): 550.2㎡ (약 166.4평)

대지 면적 (건축물 표제부 기준): 288.6㎡ (약 87.3평)

전용 면적: 22.98㎡ (약 6.95평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, 주변은 동유형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물 소재지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건명세

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

물건명세서 작성일: 2026년 08월 07일

3.2. 권리관계

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존등기(2021.04.27) 이후 여러 권리가 등기되었습니다.

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경14234)으로 인한 주택도시보증공사의 근저당권(접수일자: 2025-12-31)으로 추정됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(이수정)

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 08월 24일

확정일자: 2021년 07월 30일

배당신고일자: 2023년 07월 25일

대항력: 없음

특이사항: 임차인 이 은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (단, 지상권은 별도 확인 필요)

특별매각조건에 따라, 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본 물건은 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치하여, 지역 주민들을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

주변 주요 시설로는 서울신월초등학교, 신서중학교, 신서고등학교 등이 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 규제

토지이용계획상 다음과 같은 제한사항이 존재합니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 공항시설법상 수평표면구역, 진입표면구역

* 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)

* 소규모주택정비 관리지역

* 과밀억제권역

* 다양한 조건 및 기간으로 지정된 토지거래계약 허가구역 (외국인, 특정 주거형태 등)

* 도시관리계획 입안 중

6.2. 특수 매각 조건

주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 인한 매각은, 인수 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 양호한 건물 상태를 유지하고 있습니다. 교통 및 생활 인프라가 갖추어진 지역에 위치하며, 특히 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됨에 따라 권리관계가 명확해질 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나, 다수의 토지이용계획상 제한사항과 공항 인접 지역의 특성, 그리고 HUG 관련 특수 조건은 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2021년 준공)

* 도시형생활주택으로 소형 가구 수요 충족 가능

* HUG와의 특별 매각 조건으로 권리 관계 명확화 기대 (단, 세부 절차 확인 필수)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 유사 지역 내 다세대 주택의 최근 매매가는 면적 및 건축 연도에 따라 상이합니다.

2017년, 2019년에 건축된 52~55㎡ 면적의 다세대 주택이 약 30,200만원에서 32,900만원에 거래되었습니다. 이를 면적당 시세로 환산하면 약 576만원/㎡에서 592만원/㎡ 수준입니다.

본 물건은 22.98㎡(약 6.95평)로 소형 면적이며, 2021년에 건축되어 연식은 유사하거나 더 신축에 해당합니다.

그러나 제공된 주변 시세 정보의 면적대가 본 물건보다 훨씬 커서 직접적인 가격 비교에 한계가 있습니다. 본 물건의 감정가는 232,000,000원이며, 이는 면적 대비 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다 (약 1000만원/㎡).

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 232,000,000원 및 채권자(주택도시보증공사)의 채권액 225,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가를 산정하는 데에는 신중한 접근이 필요합니다. 제공된 주변 시세 정보의 면적당 가격과 감정가의 괴리가 크므로, 보수적인 접근이 요구됩니다.

상기 분석 내용을 바탕으로, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 90~95% 수준인 약 208,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

최종 예상 입찰가는 215,000,000원으로 제시합니다. 이는 보수적인 시장 분석과 감정가, 채권액을 종합적으로 고려한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 등을 추가로 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.