나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14149 [1] 서울특별시 강서구 염창동 65 진영리버타운 제3층 제304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "서울염경초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선(등촌역)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상10층 건 내 제3층 제304호로서, (사용승인일 : 2019.01.29.) 외벽 : 몰탈위 패인팅 및 석재 붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

오피스텔로서 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약8미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높 이 제한지역<건축법>,상대보호구역(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> ,대공방어협조구역(위탁고도 :77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법 >,(한강)폐기물 매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,중점경관 관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가 구역( 대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 토 지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14149 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 65 진영리버타운 제3층 제304호

용도: 오피스텔

감정가: 276,000,000원

토지면적: 13.92㎡ (약 4.21평)

건물면적: 33.86㎡ (약 10.25평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "서울염경초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선(등촌역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 압류 (남인천세무서장, 2021-03-10 접수)

소멸 예정 권리:

* 압류 (남인천세무서장, 강서구, 안산세무서장, 동안산세무서장)

* 주택임차권 (박철현) - 등기부상 말소 예정이나, 특별매각 조건 확인 필요.

* 강제경매 (주택도시보증공사)

인수 예정 권리:

권리분석상 매수인이 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (박철현)

보증금: 278,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-15

확정일자: 2020-04-27

배당신고일자: 2024-06-14

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각 대상.

* 조자현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-26

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

특별 매각 조건:

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 자신의 권리를 포기해야 매각이 정상적으로 이루어짐을 의미하며, 매수인은 이 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울 염창동 지역에 위치하며, 주거시설(다세대, 아파트)과 상업시설(오피스텔, 근린생활시설)이 혼재된 지역입니다.

현재 오피스텔로 이용 중이며, 주변 편의시설 및 주거 시설과 함께 다양한 상권이 형성되어 있습니다.

서울염경초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지상10층 건물 내 제3층 제304호 (사용승인일: 2019.01.29.)

내부 설비: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

교통: 지하철 9호선 등촌역을 이용할 수 있으며, 버스 정류장도 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건:

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차권의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소가 매각의 조건부입니다. 만약 이 조건이 충족되지 않을 경우, 매수인이 임대차보증금과 관련된 법적 분쟁 또는 금전적 부담을 안게 될 가능성이 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지는 도시지역, 준공업지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

특히 "(한강)폐기물 매립시설 설치제한지역" 및 "중점경관 관리구역(한강변)"으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 또는 개발에 있어 일부 제약이 있을 수 있습니다.

외국인 등의 토지거래계약 허가구역으로 지정된 부분이 있으나, 현 물건의 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

주변 지역에서 직접적으로 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축인 오피스텔로서, 서울 강서구 염창동 지역에 자리하고 있습니다.

지하철 9호선 등촌역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지에 있으며, 생활 편의시설 및 다양한 주거, 상업 시설과의 접근성이 우수합니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, HUG 관련 특별 매각 조건에 따른 잠재적 위험 요소를 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2019년 사용승인)

* 지하철 9호선 역세권으로 우수한 교통 접근성

* 주거 및 상업 혼재 지역으로 안정적인 임대 수요 기대

* 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익 가능성

1.8. 예상 입찰가

감정가: 276,000,000원

최근 매매가: 279,000,000원 (2024년 3월, 33.86㎡ 기준)

인수 보증금: 0원 (권리분석상)

고려사항:

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각이므로, 해당 조건의 명확한 이행 여부 확인이 필수적입니다. 만약 조건이 불이행될 경우 추가적인 비용 또는 부담이 발생할 수 있습니다.

일반적으로 경매 물건은 시장 가격 대비 할인된 가격으로 낙찰되는 경향이 있습니다. 본 물건의 입지, 건물 상태, 최근 시세 및 잠재적 리스크 요인(HUG 관련 조건)을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 234,600,000원 ~ 248,400,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.