나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13966 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 448-7 탑클래스 101동 5층 503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "쌍문초등교" 북서측 인근에 위치함. 부근은 아파트 및 공동주택·주상용건물·단독주택·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 마을버스정류장까지 도보로 약2~3분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 5층건내 제5층 제503호로서, 외벽은 치장석 붙임 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방3·주방1·거실1·욕실겸화장실1·(제시외 증축부분: 발코니2·옥탑1층 소재: 창고1) 등으로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임. 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형으로서, 공동주택[도시형생활주택(단지형다세대)] 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공 방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아 파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래 계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.(지목도로한정)), 토지거래 계약에 관한 허가구역(지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13966 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 448-7 탑클래스 101동 5층 503호

용도: 다세대주택

감정가: 284,500,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 29.51㎡ (약 8.93평)

토지지분: 29.51㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.31㎡ (약 12.80평)

건물지분: 42.31㎡

건물 제시외면적: 5.50㎡ (약 1.66평)

1.3. 특이사항

* 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 제시외 건물(발코니, 옥탑 창고 등)이 포함되어 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, "쌍문초등학교" 북서측 인근 지역에 소재합니다.

주변 환경은 아파트, 공동주택, 주상용 건물, 단독주택, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통상황

마을버스 정류장이 도보 약 2~3분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

물건으로 차량 진입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

3. 건물 상세정보

3.1. 구조 및 마감

본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 5층 건물 내 제5층 제503호입니다.

외벽은 치장석 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 붙임 마감, 창호는 하이샷시 마감으로 되어 있으며, 전반적인 현상은 보통 수준입니다.

3.2. 이용상태

현황은 현관 1개, 방 3개, 주방 1개, 거실 1개, 욕실겸화장실 1개로 구성되어 있습니다.

제시외 증축 부분으로 발코니 2개, 옥탑층 소재 창고 1개가 포함되어 있습니다.

3.3. 설비내역

상하수도, 위생, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 급배수 상태는 보통입니다.

개별 도시가스 보일러에 의한 난방 설비가 되어 있습니다.

4. 토지 이용계획

4.1. 토지 이용 현황

본건 토지는 사다리형으로서, 공동주택(도시형생활주택 단지형 다세대) 건부지로 이용 중입니다.

4.2. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 제한사항:

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (최종 확인은 관할 교육청에 반드시 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래 계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래 계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9. (지목 도로 한정))

* 토지거래 계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

5. 권리분석

5.1. 등기부상 권리 현황

* 소유권 변동: 2018년 09월 06일 소유권 보존 (이용우) 이후, 2020년 05월 29일 소유권 이전 (이정우)이 있었습니다.

* 주택임차권: 2024년 05월 16일 접수된 주택임차권 (권리자: 박윤성, 권리금액: 240,000,000원)은 '인수'로 표기되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

* 강제경매: 채권자 박윤성의 강제경매 (2025타경13966)는 말소 예정입니다.

* 기타 권리: 다수의 압류가 등기되어 있으나, 이는 모두 말소 기준 권리(2022년 06월 10일 중랑세무서장 압류) 이후에 발생하여 본 경매 절차에서 소멸될 예정입니다.

5.2. 임차인 현황

* 임차인: 박윤성

* 보증금: 240,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2020년 05월 29일

* 확정일자: 2020년 05월 06일

* 배당신고일자: 2024년 05월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 '인수'로 명시되어 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리입니다.

5.3. 인수되는 임차 보증금

매수인은 상기 임차인 박윤성의 보증금 240,000,000원을 전액 인수해야 합니다.

6. 상권 및 생활정보

6.1. 상권 분석

물건지 주변에는 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

"쌍문초등학교"가 인근에 위치하여 교육 관련 시설 접근성이 양호하며, 공원 등 녹지 공간도 주변에 형성되어 있습니다.

6.2. 생활 편의

본 물건은 아파트 및 다세대 주택이 밀집한 지역에 위치하여 전형적인 공동주택 단지의 생활권을 형성하고 있습니다.

도보 거리에 마을버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 근린생활시설 등 생활에 필요한 시설 이용 또한 용이합니다.

7. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차 보증금: 약 2억 4천만 원에 달하는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 이는 상당한 재정적 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(발코니 2개, 옥탑 창고 1개)의 존재는 불법 건축물 여부, 철거 또는 원상복구 명령 등의 추가적인 법적 문제를 야기할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지이용 제한 사항이 존재합니다. 또한, 특정 기간 동안 토지거래 계약 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 시장 가치와 임차 보증금의 불균형: 제공된 주변 시세 정보 분석 결과, 본 물건의 전체 시장 가치가 인수해야 하는 임차 보증금보다 낮을 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 예상보다 낮은 시세로 인해 금전적 손실을 볼 위험이 있습니다.

8. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 8천 4백 5십만 원입니다.

가장 중요한 특징이자 잠재적 리스크는 약 2억 4천만 원의 선순위 임차 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 또한, 제시외 건물을 포함하여 매각되므로 이에 대한 확인이 필요하며, 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

주변 시세 데이터를 분석한 결과, 본 물건의 실질적인 시장 가치가 인수해야 할 임차 보증금에 미치지 못할 가능성이 높아 투자 관점에서 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 따라서, 철저한 현장 조사를 통해 권리관계 및 물건 상태를 재확인하고, 인수되는 보증금의 위험을 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

9. 투자 포인트

* 입지: 서울 도봉구라는 행정구역 내에 위치하며, 주거 밀집 지역에 속해 있어 기본적인 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

* 잠재 가치: 향후 지역 개발이나 시세 상승이 발생할 경우 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 다만, 이는 인수되는 막대한 임차 보증금의 위험을 상쇄할 수 있는 수준의 상승이어야 합니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 284,500,000 원

* 인수 보증금: 240,000,000 원

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 본 물건의 전체 시장 가치가 인수해야 하는 임차 보증금(240,000,000원)보다 낮을 가능성이 매우 높습니다. 이는 인수되는 보증금을 제외한 순수 물건 가치가 마이너스일 수도 있음을 시사합니다.

따라서, 낙찰 후 총 지출액(입찰가 + 인수 보증금)이 물건의 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 매우 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액(44,500,000원)은 이론적인 최대 입찰가 상한선으로 볼 수 있으나, 시장 가치 대비 높은 감정가와 인수 보증금 부담을 고려할 때, 이를 훨씬 하회하는 수준의 입찰이 필요합니다.

예상 입찰가: 40,000,000원 ~ 60,000,000원

이 입찰가 범위는 인수 보증금 240,000,000원을 포함할 경우 총 지출액이 280,000,000원에서 300,000,000원 수준이 됩니다. 투자자는 이 총 지출액이 향후 예상되는 시장 가치(주변 시세 분석 기반 약 1억 7천만 원 ~ 2억 5천만 원 추정)를 초과하는 점을 인지하고, 투자 회수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.