나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14179 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제101동 제2층 제203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측 인근에 위치하는 부동산으 로서, 본건 주위로는 다세대, 단독주택 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호 한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 제2층 제203호 건으로서, (사용승인일:2021.07.29.) 외벽 : 돌붙임마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 공부상 오피스텔로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)~(6):본건은 6필 일단의 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1)~(6):본건 북측 및 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합),가축사육제한 구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면 )<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거 래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026 .12.31), 건축선(2019-04-03)임. 기호(2):도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합),가축사육제한 구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면 )<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거 래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026 .12.31), 건축선(2019-04-03)임. 기호(3):도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경 제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설 법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77 -257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 기호(4):도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경 제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설 법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77 -257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 기호(5):도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합),가축사육제한 구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면 )<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거 래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026 .12.31), 건축선(2019-04-03)임. 기호(6):도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경 제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설 법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77 -257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14179 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제101동 제2층 제203호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 및 다세대주택 혼합)

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 13층 건물 중 2층 203호 (2021년 7월 29일 사용승인)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 320,000,000원

토지 면적: 10.43㎡ (약 3.16평)

토지 지분: 10.43㎡ (약 3.16평)

건물 면적: 28.62㎡ (약 8.66평)

건물 지분: 28.62㎡ (약 8.66평)

전용 면적: 28.62㎡ (약 8.66평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 현황 권리

집합건물 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리 사항이 존재합니다.

* 소유권 보존 등기: 2021-08-11 (주식회사아리온산업개발)

* 소유권 이전 등기: 2021-11-29 (김성진)

* 주택 임차권 등기: 2023-11-30 (중국인, 금액 319,000,000원)

* 강제 경매 개시 결정: 2025-12-30 (주택도시보증공사, 금액 319,000,000원)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2025-12-30 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기입니다.

매각으로 인해 소유권 이전 등기, 주택 임차권 등기, 강제 경매 개시 결정 등기는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 본건의 경우 해당 사항이 없습니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-07-10

* 대항력: 있음

* 비고: 임차보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 매수인 인수 또는 합의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 중국인이봉(LIFENG))

* 보증금: 319,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-29

* 확정일자: 2021-10-27

* 배당신고일자: 2023-11-30

* 대항력: 없음

* 비고: 위 임차인의 권리는 말소 대상이며, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인에게 인수될 가능성이 낮습니다.

3.4. 특별 매각조건

HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 공동담보 물건입니다.

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각입니다.

특별 매각조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다.

4. 상권분석

* 해당 물건지 인근은 주거 단지와 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

* 오피스텔 입주민을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 본건 자체에도 근린생활시설 및 오피스텔이 포함되어 있어 지역 상권에 기여하고 있습니다.

* 주변에 유흥업소나 혐오시설 등에 대한 정보는 현재 제공된 자료 및 일반적인 지역 특성으로는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육 시설: "화원중학교"가 인근에 위치하며, 주변으로 다수의 초등학교 및 고등학교가 분포할 것으로 예상됩니다. 정확한 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(이 )의 존재: 보증금 0원, 차임 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 명도 과정에서 추가적인 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 특별 매각 조건의 복잡성: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 등 복잡한 권리 관계와 특별 매각 조건의 해석 및 이행 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한 사항: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 도시계획 및 군사시설보호 관련 제한 사항이 존재하여 향후 재건축 또는 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 물건 외 다른 담보 물건이 존재할 수 있으며, 이는 경매 절차 및 낙찰 후 인수 조건에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 오피스텔로, 양호한 입지 및 교통 환경을 갖추고 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인 존재, 복잡한 권리 관계 및 특별 매각 조건 등으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

토지이용계획상 다수의 제한 사항은 향후 개발 가능성에 대한 추가적인 검토를 필요로 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로 즉시 사용 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 입지: 서울 강서구라는 위치적 이점과 편리한 대중교통 접근성을 가지고 있습니다.

* 잠재적 가치: 복잡한 권리 관계로 인해 시장의 관심이 낮을 수 있으나, 권리 분석을 명확히 하고 명도 관련 리스크를 관리한다면 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 320,000,000원

주요 인수 보증금 (합계): 0원

말소기준권리 채권액 (주택도시보증공사): 319,000,000원

분석:

말소되는 주택임차권의 보증금 319,000,000원은 배당을 통해 변제될 가능성이 높습니다.

대항력 있는 임차인 이 의 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 이는 반드시 확인이 필요한 부분이며, 명도 과정에서 추가 협의가 필요할 수 있습니다.

특별 매각 조건에 따라 채권자의 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건으로 되어 있어, 매수인이 인수해야 할 보증금 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 이 의 실제 보증금 및 차임, 그리고 명도 관련 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위:

보수적 접근: 290,000,000원 ~ 310,000,000원

적극적 접근: 310,000,000원 ~ 330,000,000원

(주의: 상기 예상 입찰가는 일반적인 분석에 따른 것이며, 이성하 임차인의 실제 보증금 및 차임, 명도 난이도, 기타 경매 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.