나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14185 [1] 서울특별시 강서구 방화동 592-103 제이스빌 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화초등학교" 동측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 / 지상6층 건내 제3층 제303호로서 (사용승인일 : 2022.03.02) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)(방2, 거실 및 주방, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,주차설비, 승강기설비, 무인택배함 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

방화동 592-103 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 방화동 592-104 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동 592-103번지 제이스빌 제3층 제303호에 소재한 도시형생활주택으로, 2025타경14185 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다. (신축 주소: 서울특별시 강서구 금낭화로9길 13-6)

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14185 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 592-103 제이스빌 제3층 제303호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 / 지상6층 건물 (사용승인일: 2022.03.02)

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

* 토지 면적: 18.07㎡ (약 5.47평) / 토지 지분: 18.066㎡ (약 5.47평)

* 건물 면적: 26.36㎡ (약 7.98평) / 건물 지분: 26.36㎡ (약 7.98평)

* 감정가: 327,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 본 물건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트단지 및 다세대주택 등이 혼재하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 차량으로의 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

* 본 경매는 채권자인 주택도시보증공사의 신청에 의한 부동산 강제경매입니다.

* 말소기준권리는 2024년 5월 14일 접수된 강서구(서울특별시)의 압류입니다.

* 집합건물 등기부상 갑구의 소유권 이전(2022.07.05) 및 신탁 등기 말소(2022.07.05) 외 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (고근영)

* 보증금: 329,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 5일

* 확정일자: 2022년 6월 2일

* 대항력: 없음 (본 건은 임차인이 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.)

* 특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 상업 및 편의 시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 최근 주변 실거래 사례 분석:

* 마곡팰리스 (방화동 247-90, 2017년식, 38.95㎡): 2026년 7월, 30,600만원 (약 786만원/㎡)

* 대림캐슬 (방화동 648-31, 2015년식, 29.97㎡): 2026년 7월, 25,300만원 (약 844만원/㎡)

* 럭키밸리존 (방화동 593-35, 2003년식, 57.69㎡): 2026년 7월, 26,000만원 (약 451만원/㎡)

* 본 물건은 2022년 3월에 사용승인되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 방화초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원 등) 이용이 용이한 편입니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 좋습니다.

* 건물 구조 및 설비: 본 건은 방 2개, 거실 및 주방, 화장실 등으로 구성된 도시형생활주택이며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 주차 설비, 승강기, 무인택배함 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 특별 매각조건으로 보증금 인수 문제는 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 절차적 마찰 가능성은 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상 다음과 같은 제한사항이 존재합니다:

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법)

* 상대보호구역 (교육환경 보호)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 소규모주택정비 관리지역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인, 일반, 아파트 등 용도 및 기간별 지정)

* 신축 연식(2022년 3월) 대비 상대적으로 높은 감정가(327,000,000원)는 향후 시세 차익 확보에 변수가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 방화동 지역 내에서 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 임차인의 대항력이 없고 특별매각조건에 따라 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례 시세와 비교 시 감정가와의 간극이 다소 존재하는 편입니다. 이러한 점을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 3월 사용승인)

* 임차인의 대항력 부존재 및 보증금 인수 부담 없음

* 토지, 건물 일괄 매각으로 권리관계 명확

* 강서구 방화동 지역의 주거 가치 및 잠재적 개발 가능성

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 평당 약 2,500만원 ~ 2,800만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 본 건의 전용면적(7.98평)을 기준으로 환산 시, 시장가치는 약 2억 1천 5백만원 ~ 2억 2천 4백만원 수준으로 추정됩니다.

다만, 감정가는 3억 2천 7백만원으로 책정되어 있어 시세와 상당한 차이를 보입니다. 신축 연식 및 입지 조건을 고려하되, 최근 시세 동향 및 감정가와의 괴리를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

본 건의 경우, 입찰 참여 시 약 2억 7천만원 수준에서 전략적인 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.