나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14228 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17 다솔메트로시티 제6층 제601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메이플 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 "영등포역(1호선)" 북측 인근에 위치하며, 주변 은 남서측으로 타임스퀘어 및 백화점 등이 소재하며, 인근으로 시장, 오피스텔, 숙박시설 및 로변을 따라 각종 근린상가 등이 소재하는 지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 남측으로 영등포역(1호선), 동측으로 신길역(5호선), 북서측 으로 영등포시장역(5호선) 및 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 양호임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 내 6층 601호로서, 사용승인일(2020.10.19) 외벽: 석재붙임 마감 등. 창호: 칼라알루미늄샷시창호임.

이용상태

집합건축물대장 등 관련 공부상 오피스텔로 기재되어 있으나, 내부 확인이 불가하여 실제 이 용상황은 미상임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기, 기계식주차설비 및 온수설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지가 일단지를 이룬 사다리 평지의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약4~6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,3): 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육 제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02- 524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획 과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허 가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14228 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17 다솔메트로시티 제6층 제601호

용도: 오피스텔

감정가: 338,000,000원

토지면적: 6.17㎡ (약 1.87평)

건물면적: 26.84㎡ (약 8.12평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 "영등포역(1호선)" 북측 인근에 위치합니다.

주변으로는 남서측에 타임스퀘어 및 백화점, 인근에 시장, 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린상가 등이 소재하고 있습니다.

교통상황은 남측으로 영등포역(1호선), 동측으로 신길역(5호선), 북서측으로 영등포시장역(5호선) 및 다수의 버스정류장이 소재하여 교통이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

본건은 소유권보존 등기 후 주택임차권이 설정되었으나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

말소기준권리인 압류(부천세무서장)보다 후순위인 주택임차권(김혜리, 보증금 325,000,000원)은 대항력이 없으며, 매각으로 소멸됩니다.

집합건물 등기부상으로 주택임차권(을1)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

강제경매 신청 채권자인 주택도시보증공사(채권액 325,000,000원)의 권리 또한 말소 예정입니다.

따라서 본건 낙찰 시 모든 등기부상 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서상 특별매각조건으로 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

총 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

본건이 위치한 영등포동3가는 영등포역을 중심으로 대규모 상업 및 업무 복합지구로 발달해 있습니다.

타임스퀘어, 롯데백화점, 영등포시장 등 대형 쇼핑몰과 재래시장이 인접하여 유동인구가 풍부하며, 다양한 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

상업시설 및 업무시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 영등포역(1호선), 신길역(5호선), 영등포시장역(5호선) 및 다수의 버스노선 이용 가능

* 편의시설: 타임스퀘어, 롯데백화점, 영등포시장, 각종 병원 및 금융기관 등

* 주거환경: 오피스텔, 아파트, 주상복합 등 다양한 주거 형태가 혼재

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 감정평가서상 내부 확인이 불가하여 실제 이용 상태 및 내부 상태를 정확히 파악하기 어렵습니다. 이는 잠재적인 수리비 발생 가능성 또는 예상과 다른 이용 상태를 초래할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건으로 매각되지만, 계약 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획상 제한: 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 법적 제한이 존재하므로, 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 영등포역 초역세권이라는 탁월한 입지와 편리한 교통망을 갖춘 오피스텔입니다.

주변 상권이 발달하여 임대 수익 창출 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 내부 상태 확인이 불가한 점과 복잡한 토지이용계획상의 제한 사항은 입찰 전 반드시 추가적인 확인과 신중한 검토가 필요합니다.

주택도시보증공사 관련 조건부 매각으로 권리관계는 비교적 명확하나, 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 절차에 대한 사전 이해가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 영등포역 초역세권 입지: 서울 서남권의 주요 교통 및 상업 허브로서 높은 미래 가치 보유.

* 안정적인 임대 수요: 주변 오피스, 상업시설 발달로 인한 지속적인 임대 수요 예상.

* 권리관계 명확성: HUG 관련 조건부 매각으로 권리 인수 부담 최소화.

* 일괄 매각으로 인한 건물/토지 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 감정가를 고려할 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 감정가 수준인 338,000,000원 내외로 판단됩니다.

다만, 내부 상태 확인 불가 리스크 및 향후 시장 변동성을 감안하여 320,000,000원에서 350,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

보증금 325,000,000원은 인수되지 않으므로, 낙찰가에서 차감되지 않습니다.

본 물건의 입찰가를 산정하기 위해 유사 면적 및 지역의 오피스텔 실거래가와 현재 시장 가격을 조사하였으며, 특히 다솔메트로시티 건물의 개별 시세 정보를 파악하는 데 중점을 두었습니다. 검색 결과, 유사 조건의 오피스텔은 대략 3억 3천만원 내외에서 거래되는 것으로 파악되었습니다. 또한, 주변에 혐오시설이 직접적으로 언급되는 정보는 검색되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.