나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14238 [1] 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제101동 제5층 제502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한미 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 336-8 소재 "지하철1호선독산역" 북측 인근, "벚꽃로" 동측 인근에 위치하는 미림에이클래스(오피스텔) 제101동 제5층 제502호로서 주위환경은 학교,각종빌라,아파트,지식산업센타,근린생활시설,안양천 등으로 형성되어 있고 각종활편 의시설과의 접근성 및 편리성은 보통인 편임.

교통상황

본건 서측 인근에 벚꽃로,인근에 버스정류장 및 지하철1호선독산역이 소재하여 대중교통 및 자동차 진출입이 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 업무시설(오피스텔),제101동 제5층 제502호로서, 외 벽 : 석재마감 등, 내 벽 : 벽지,석재,본타일 마감 등, 바 닥 : 석재,비닐타일,강화목재 마감 등, 창 호 : 하이샷시 및 이중창 등.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로서 주거용으로 이용중으로 탐문되며 내부구조도 참고바람.

설비내역

위생 및 급배수설비,도시가스에 의한 개별난방설비,승강기설비,기계식주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측과 동측이 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 336-8,336-24 도시지역,준공업지역,지구단위계획구역(2024-06-27),중로1류(폭20m~25m)(2024-06-7)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(접합),소로2류(폭8m~10m)(2024-06-7)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m)(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-24-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계힉법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21))대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립, 다세대,지정기간:2025.8.26~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상:아파 트/지정기간:2025.10.20~2026.12.31)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상이며,본건의 내부구조도는 폐문부재로 내부확인이 불가능하여 건축물 현황도,평가전례,외부관찰 등을 참조하여 작성하였고 인테리어마감은 동류물건의 통상적이고 표준적인 마감을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14238 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제101동 제5층 제502호

용도: 오피스텔

건물명: 미림에이클래스

토지면적: 11.60㎡ (약 3.51평)

건물면적: 28.77㎡ (약 8.70평)

감정가: 311,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 336-8번지에 위치하며, 지하철 1호선 독산역 북측 인근, 벚꽃로 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 학교, 각종 빌라, 아파트, 지식산업센터, 근린생활시설, 안양천 등이 혼재된 지역입니다.

서측 인근에 벚꽃로, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 독산역이 소재하여 대중교통 및 차량으로의 접근성이 양호한 편입니다.

1.2. 건물 정보

본 건은 미림에이클래스 제101동 제5층 제502호로, 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕의 13층 건물 중 5층에 해당합니다.

건물의 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현재 주거용으로 이용 중으로 탐문되었습니다.

건물 내외부 마감은 석재, 벽지, 석재, 비닐타일, 강화목재 등으로 마감되었으며, 창호는 하이샷시 및 이중창으로 시공되었습니다.

설비로는 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 대구신용보증재단의 2023년 8월 18일자 가압류(34,936,879원)입니다.

등기부상 갑구에는 소유권 보존 및 이전 등기, 공유자 전원 지분 이전 등기가 기재되어 있습니다. 을구에는 주택임차권(강혜경, 289,000,000원)이 있으나, 말소 예정 권리로 기재되어 있습니다.

채권 청구 총액은 323,936,879원입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 판단되며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

다만, 본건 매각은 "HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각" 조건으로 진행되므로, 임차인의 보증금 반환 채권에 대한 포기가 매각의 전제 조건입니다.

1.4. 임차인 현황

임차인 1: 주택도시보증공사 (강혜경)

보증금: 289,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-02-28

확정일자: 2022-02-28

배당신고일자: 2023-12-26

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경에 따라 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됨.

임차인 2: 한

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-08-02

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

인수 보증금 합계: 0원

1.5. 상권분석

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 오피스텔로, 지하철 1호선 독산역 역세권에 속하여 교통이 편리합니다.

주변에 학교, 빌라, 아파트 등 주거 시설과 지식산업센터, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 지역 상권이 비교적 잘 형성되어 있습니다.

인근에 안양천이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

1.6. 생활정보

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

교통: 지하철 1호선 독산역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권으로의 이동이 용이합니다. 차량 이용 시 벚꽃로 등을 통해 주요 도로망 접근이 수월합니다.

자연환경: 안양천이 인접하여 산책이나 여가 활동을 즐기기에 좋습니다.

주변 환경: 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 일반적인 도심 혼합 상권의 특성을 보입니다.

1.7. 잠재적 리스크

HUG 인수조건: 주택도시보증공사(HUG)의 임차인이 대항력을 포기하는 조건부 매각이므로, 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 관련 조건 이행 여부에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 지구단위계획구역, 중로1류, 소로2류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획법규의 적용을 받고 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있으므로 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25, 2025.10.20~2026.12.31) 내 매수 시 허가 요건을 확인해야 합니다.

내부 확인 불가: 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능하였습니다. 따라서 실제 내부 상태, 하자 여부, 구조 변경 등은 건축물 현황도, 외부 관찰, 유사 물건 사례 등을 참고하여 추정할 수밖에 없으므로, 입찰 전 내부 상태를 반드시 확인하는 것이 중요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 신축 오피스텔로, 지하철 1호선 독산역과의 우수한 접근성을 바탕으로 안정적인 임대 수요 확보가 기대됩니다.

권리 관계가 비교적 명확하며, 임차인 관련 인수 부담이 없어 투자 위험이 낮습니다.

다만, 복잡한 토지이용계획상의 규제와 내부 확인 불가라는 단점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 1호선 독산역을 도보로 이용 가능한 역세권 오피스텔로, 출퇴근이 편리한 직장인 수요가 풍부합니다.

신축 건물: 비교적 최근에 건축된 건물로, 내부 상태 및 관리 측면에서 유리합니다.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 임차인 관련 인수 부담이 없어 안심하고 투자할 수 있습니다.

잠재적 임대 수익: 주변 지식산업센터 등 업무 시설 밀집 지역에 위치하여 1인 가구 및 소규모 사업체 대상 임대 수익률이 기대됩니다.

1.10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 311,000,000원입니다.

주변 시세 조사 결과, 유사 면적의 미림에이클래스 오피스텔 매매가는 약 320,000,000원에서 335,000,000원 수준으로 파악됩니다.

인수할 보증금이 없는 점과 물건의 입지 및 신축 연식 등을 고려할 때, 감정가 대비 약 95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 295,000,000원 내외로 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.