나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14173 [1] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제3층 제302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건내 제3층 제302호로서, 외벽 : 석재붙임마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대장상 용도는 오피스텔임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(가산동 234-2) 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015 -255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013 -03-11)(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/ 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.). (가산동 234-3) 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m) (2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면 구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반 +건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12. 31.).

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14173 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-2, 금강노블레스 제101동 제3층 제302호

* 토지 총 면적: 1269.4㎡ (약 383.9평) (2개 필지 합산, 건축물대장 기준)

* 건물 전용 면적: 30.69㎡ (약 9.28평)

* 건물 연면적: 4275.52㎡ (약 1293.3평) (금강노블레스 전체 건물 기준)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 지상 3층

* 사용 승인일: 2020년 4월 13일

* 감정가: 271,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 남서측으로는 독산동에 위치한 세일중학교가 인근에 있음. 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

* 가산디지털단지역(1호선, 경의중앙선) 및 디지털단지역(2호선)을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 본건 동측으로 노폭 약 10m 내외의 도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 말소기준권리: 2025년 4월 11일자 압류 (갑6)

* 채권 총액: 260,000,000원

* 인수되는 임차보증금: 0원 (주택도시보증공사의 대항력 포기조건 매각)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 13일

* 확정일자: 2020년 11월 17일

* 배당신고일자: 2022년 11월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차권등기 말소 조건. 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각 진행됨.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 서울의 대표적인 IT 및 산업단지인 가산디지털단지 인근으로, 다수의 IT 기업, 제조업체 및 관련 지원 시설이 밀집한 지역임. 이로 인해 오피스텔 및 상가에 대한 꾸준한 수요가 존재하며, 상권이 활성화되어 있음.

* 인근에 세일중학교가 소재하며, 이는 배후 수요 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

* 최근 매매 사례(2025년 4월, 2026년 2월)를 볼 때, 금강노블레스 오피스텔은 꾸준히 거래되고 있으며 시세는 약 2억 6천만원 ~ 2억 7천만원대에서 형성되어 있음.

1.4. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트 구조로 13층 중 3층에 위치하여 안정적인 주거/업무 환경을 제공함.

* 위생, 급배수, 난방, 승강기, 기계식 주차 설비가 갖추어져 있어 생활 및 업무 편의성이 높음.

* 본 물건은 가산디지털단지라는 업무 밀집 지역에 위치하여 직장인들을 위한 다양한 편의시설(식당, 카페, 쇼핑몰 등) 접근성이 우수함. 대형 쇼핑몰(마리오아울렛, W몰 등) 및 병원, 은행 등 생활 편의 시설 이용이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 다수의 제한사항 존재: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등이 복합적으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 개발에 제약이 따를 수 있음.

* 금천구 가산동 일대 산업단지 특성상 일부 지역에서 산업 활동으로 인한 소음이나 공해가 발생할 수 있으나, 본건 직접적인 주변에서 심각한 혐오시설이나 환경 오염 시설은 확인되지 않았음.

* 임대관계 미상: 현재 주택도시보증공사 외 기타 임대 현황에 대한 정보는 명확하지 않아 추가 확인 필요.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2020년에 준공된 신축급 오피스텔로, 가산동의 업무지구 내에 위치하여 투자 가치가 있음.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있으며, 특히 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기함으로써 매수인이 인수할 보증금은 없음.

* 다만, 복합적인 토지이용계획상 제한사항은 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축물 (2020년 준공)로 상품성이 우수함.

* 가산디지털단지 인근의 배후 수요가 풍부한 지역에 위치.

* 명확한 권리 분석: 모든 권리 말소로 인한 안전한 매입 가능.

* 임차인 관련 보증금 인수 부담 없음 (HUG 대항력 포기).

* 인근 시세 대비 합리적인 감정가.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가(2025년 4월 27,875만원, 2026년 2월 26,800만원) 및 감정가(271,000,000원)를 고려할 때, 본건의 3층이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 현재 시세를 반영하고, 낙찰 가능성을 높이는 선에서 265,000,000원을 예상 입찰가로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.