나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14157 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제9층 제903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재"화곡초등학교"북측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제9층 제903호로서, (사용승인일 : 2021.08.30.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등 내벽 : - 창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14157 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제9층 제903호

용도: 오피스텔

토지면적: 8.54㎡ (약 2.58평)

건물면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 342,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제9층 제903호

사용승인일: 2021년 08월 30일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. [cite:None]

주위는 업무시설, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite:None]

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다. [cite:None]

본건 건물인 나인스퀘어는 9층 건물로, 본 호실은 9층에 위치하고 있습니다.

건물은 2021년 8월 30일에 사용 승인되었습니다.

1.2. 권리분석

본건 경매물건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 신청한 부동산강제경매 사건입니다. [cite:None]

등기부상 말소기준권리는 2025년 12월 29일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(갑5)입니다. [cite:None]

임차인 현황: 주택도시보증공사(김병찬)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 337,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2022년 3월 30일, 확정일자는 2022년 3월 8일입니다. [cite:None]

본건 임차인 김병찬은 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, 임차권은 말소 예정입니다. [cite:None]

집합건물 등기부요약 상 주택임차권(을1)은 김병찬 명의로 337,000,000원의 권리금액을 가지고 있으나, 말소 예정입니다. [cite:None]

특별매각조건으로 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. [cite:None]

따라서, 본건 경매 절차에서 인수되는 보증금은 없습니다. [cite:None]

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 내용은 구체적으로 기재되어 있지 않습니다. [cite:None]

1.3. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 배후 수요가 풍부한 상권입니다. [cite:None]

지하철 5호선 화곡역이 인접하여 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 이를 통한 유동인구 유입이 예상됩니다. [cite:None]

주변에는 다수의 상가와 편의시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다. [cite:None]

최근 화곡동 지역의 오피스텔 시세는 평당 770만원 수준을 보이고 있으며, 인근 단지들의 실거래가 또한 이를 뒷받침하고 있습니다.

신축 건물(2021년 준공)이라는 점은 상권 내에서 경쟁력을 가질 수 있는 요소입니다. [cite:None]

1.4. 생활정보

인근에 화곡초등학교가 있어 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다. [cite:None]

지하철 5호선 화곡역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. [cite:None]

차량으로도 주요 도로 접근이 용이하며, 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다. [cite:None]

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 편의시설 이용이 용이합니다. [cite:None]

현재 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가되나, 일부 의견에서는 지역 수준이 낮다는 평도 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 관련 규제를 받고 있어 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다. [cite:None]

또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획상의 규제를 적용받고 있습니다. [cite:None]

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래에 제한이 있을 수 있습니다. [cite:None]

주변 지역에 대한 일부 부정적인 의견(지역 수준 저하, 유흥시설 등)이 존재하므로, 투자 전 심층적인 현장 조사가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권 존재 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다. [cite:None]

1.6. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 비교적 신축인 오피스텔로, 좋은 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. [cite:None]

특히 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되어 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. [cite:None]

다만, 공항 관련 지역 규제, 토지거래 허가구역 지정 등 잠재적인 리스크 요인이 존재하며, 주변 지역에 대한 상반된 평가가 있다는 점은 유의해야 합니다. [cite:None]

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 시세 분석 및 현장 조사를 통해 신중한 접근이 요구되는 물건입니다. [cite:None]

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2021년 준공)로 상품성이 우수합니다. [cite:None]

지하철 5호선 화곡역 인근 역세권 입지로 교통이 편리하며, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. [cite:None]

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기조건으로 매각이 진행되어 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없습니다. [cite:None]

감정가 3억 4,200만원은 지역 시세 대비 경쟁력 있는 수준일 수 있습니다. [cite:None]

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 정보 내에는 상세한 시장 시세 분석 및 최근 실거래가 데이터가 부족하여 정확한 현 시세 기준으로 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. [cite:None]

다만, 본건의 감정가는 342,000,000원이며, 이는 향후 시장 상황 및 경쟁 물건 분석에 따라 입찰가를 결정하는 중요한 기준이 될 수 있습니다. [cite:None]

인근 오피스텔의 시세 동향을 볼 때, 평당 약 770만원 수준을 참고할 수 있습니다. 본건의 전용면적 29.97㎡(약 9.07평)를 기준으로 단순 환산 시, 6,900만원 ~ 7,000만원 수준의 가치를 예상해 볼 수 있습니다. [cite:None]

그러나 이는 매우 단순화된 계산이며, 실제 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 거래 사례, 공실률, 관리비, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시세 조사가 필수적입니다. [cite:None]

투자자께서는 감정가 대비 합리적인 수준에서, 그리고 본인의 투자 목표와 위험 감수 수준을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. [cite:None]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.