나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14224 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 365-198 힐하우스 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 등촌동 소재 "등촌중학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 각급 학교, 빌라, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철 9호선 "등촌역" 및 노선 버스정류장 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상 6층건 내 제2층 제202호로서, 외 벽: 치장벽돌쌓기 마감 등 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비 및 화재탐지설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지 내 가장형 토지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 기타도로시설(사도)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 건물개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14224 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 365-198 힐하우스 제2층 제202호

건물명: 힐하우스

소재지번: 서울특별시 강서구 등촌동 365-198번지

토지면적: 22.26㎡ (6.73평)

건물면적: 34.63㎡ (10.48평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지상 6층건 내 제2층 제202호로서, 외 벽: 치장벽돌쌓기 마감 등 창 호: 샤시창호 마감임.

준공연도: 2017

용도: 다세대주택

감정가: 350,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

주위환경: 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "등촌중학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 각급 학교, 빌라, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황: 본 건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철 9호선 "등촌역" 및 노선 버스정류장 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

인접도로: 본 건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 기타도로시설(사도)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 강제경매 (채권액: 271,900,000원, 접수일: 2026-01-05)

총 등기부채권액: 271,900,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

임차인 현황:

* 이름: 강지원, 보증금: 0원, 차임: 없음, 전입일자: 2025-05-30, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음, 대항력: 있음 (금액 미상으로 주의 필요)

* 이름: 주택도시보증공사(박민철), 보증금: 271,900,000원, 차임: 없음, 전입일자: 2018-05-21, 확정일자: 2018-05-21, 배당신고일자: 2023-09-15, 대항력: 없음

* 이름: 손효경, 보증금: 10,000,000원, 차임: 1,100,000원, 전입일자: 2025-05-30, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 2026-02-12, 대항력: 있음 (확정일자 미확인, 보증금 반환 리스크 주의)

기타 참고사항:

임차인 박민철 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

1.4. 상권분석

본 물건은 등촌역 인근에 위치한 다세대주택 밀집 지역에 속합니다.

주변에 학교, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

최근 실거래가 분석:

* 29.9㎡ 기준: 210,000,000원 (2026년 7월 거래)

* 42.96㎡ 기준: 300,000,000원 (2026년 7월 거래)

* 43.14㎡ 기준: 330,000,000원 (2026년 7월 거래)

1.5. 생활정보

주변 시설: 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "등촌중학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 각급 학교, 빌라, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임. 에 언급된 바와 같이 각급 학교, 빌라, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통시설: 지하철 9호선 등촌역 및 다수 노선의 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

혐오시설 정보: 본 물건 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 강지원(보증금 0원), 손효경(보증금 1,000만원) 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 회수 관련 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

* HUG 관련 특수 조건: 본 매각은 임차인(주택도시보증공사 관련)이 배당받지 못한 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 합니다. 이 조건이 충족되지 않을 경우 매수인에게 추가적인 법적 리스크가 발생할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가 3억 5천만원 대비 최근 실거래가는 약 2억 1천만원 ~ 3억 3천만원 수준으로, 본 물건의 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 소유자와의 임대차 관계는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통이 편리하다는 장점이 있습니다.

그러나, 대항력 있는 임차인들의 존재와 HUG 관련 조건부 매각이라는 특수한 권리관계로 인해 낙찰 후 부담이 발생할 수 있는 리스크가 존재합니다.

최근 실거래가를 고려할 때 감정가 대비 시세 차이가 있는 점도 유의해야 합니다.

1.8. 투자포인트

* 편리한 교통망: 지하철 9호선 등촌역 이용이 용이하여 투자가치가 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 현재 시세 대비 감정가가 높게 형성되어 있으나, 리스크 요인을 고려하여 적정가 이하로 낙찰 시 시세 차익 기대 가능합니다.

* 임대 수요: 주거지역으로서 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

1.9. 예상입찰가

본 물건은 임차인 관련 복잡한 권리관계 및 HUG 인수조건 변경 등의 특수성이 존재하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 없는 것으로 파악되나, 조건부 매각에 따른 잠재적 리스크를 감안해야 합니다.

최근 실거래가 및 유사 면적대의 매매 사례를 종합적으로 고려하고, 해당 리스크 프리미엄을 반영한 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 제안합니다.

투자자의 위험 감수 수준 및 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.