나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14219 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 774-20 그레이스빌 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설등이 혼재한 기존 주 택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 1층, 지상 6층 건 내 제2층 제202호로서 (사용승인일: 2021.11.18), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: PVC 창호 등.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)(침실2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14219 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 774-20 그레이스빌 제2층 제202호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 335,000,000원

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 20.66㎡ (약 6.25평)

건물면적: 29.80㎡ (약 9.01평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 6층 건물 중 제2층 제202호

사용승인일: 2021년 11월 18일

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 남동측 인근에 위치함.

주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대로서, 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-08, 대항력: 있음) - 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

임차인: 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-08, 대항력: 있음) - 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

임차인: 주택도시보증공사(손 ) (보증금 330,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-11, 확정일자 2022-01-24, 배당신고일자 2023-12-07, 대항력: 없음)

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 2025년 12월 31일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑5)임.

매각으로 인해 말소될 권리: 을1 (손나연 주택임차권), 갑5 (주택도시보증공사 강제경매) 등.

매각으로 인해 인수될 권리: 본건의 경우, 특별매각조건에 따라 대항력 있는 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 보임. 지상권 등 별도 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됨.

대항력 있는 임차인(김 , 김 )의 경우, HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건에 따라 매수인에게 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로 인수 부담은 없을 것으로 예상됨.

3.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경으로 인한 대항력 있는 임차인과의 관계 조정.

특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

4. 상권분석

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치하며, 주변은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 상권임.

인근에 화곡4동주민센터가 있어 행정 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

소규모 상가들이 산재하여 기본적인 생활 영위가 가능한 지역임.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본 건물 '그레이스빌'은 2021년 11월에 사용승인된 비교적 신축 건물임.

철근콘크리트구조로 안정성이 확보되었으며, 도시형생활주택(단지형다세대)으로 구성되어 있음.

엘리베이터 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있음.

5.2. 주변 편의시설

주변에 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 소규모 아파트 등이 밀집되어 있어 주거 밀집 지역임.

근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 지역 분석 결과 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(김 , 김 )의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 보증금/차임 조정 과정에 대한 추가 확인이 필요함.

특별매각조건에 명시된 '주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건'을 명확히 이해하고, 관련 서류 검토가 필수적임.

토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역 등이 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있어, 외국인 투자자의 경우 관련 규정을 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편임.

권리관계에서 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 0원으로 명시되어 있고 특별매각조건에 따라 그 대항력이 포기되는 조건으로 진행되는 점이 특징임.

주택도시보증공사의 HUG 인수조건 변경 및 관련 특이사항을 면밀히 검토하여 인수될 권리나 부담이 없는지 최종 확인이 필요함.

주변 시세 대비 감정가 수준을 고려하여 입찰가 산정이 중요함.

8. 투자 포인트

신축 건물로 즉시 거주 또는 임대 가능성이 높음.

소형 주택으로 투자 진입 장벽이 낮을 수 있음.

권리관계가 명확히 정리될 경우, 안전한 투자가 가능.

화곡동 지역의 지속적인 개발 가능성 및 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석 결과, 본건과 유사한 신축 건물의 경우 전용면적당 약 10,800,000원에서 14,000,000원 수준의 시세를 보이고 있음. 본건 건물면적(29.80㎡)을 기준으로 환산 시, 감정가(335,000,000원)와 유사하거나 다소 낮은 수준에서 시세가 형성될 것으로 예상됨.

권리관계 상 특이사항 및 특별매각조건을 고려하여, 신중한 접근이 필요함.

인수 보증금은 0원이므로, 감정가 대비 일정 비율을 적용하여 예상 입찰가를 산정함.

예상 입찰가: 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.