나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14184 [1] 서울특별시 강서구 방화동 592-103 제이스빌 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 서울특별시 강서구 방화동 소재 '방화초등학교' 북동측에 위치하며, 인근은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 공원, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 "개화산역", 지하철 9호선 "신방화역" 및 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층건 내 제3층 제301호로서, ［사용승인일: 2022.03.02］ 외벽: 석재붙임 등 마감, 창호: PVC 창호임.

이용상태

도시형생활주택으로서 (방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 2필 일단의 평탄한 가장형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1,2): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14184 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 소재지 및 용도

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 592-103 제이스빌 제3층 제301호

용도: 도시형생활주택 (건축물 용도: 공동주택 - 도시형생활주택(단지형다세대))

* 면적 및 감정가

토지 면적: 16.61㎡ (약 5.02평)

건물 면적: 24.24㎡ (약 7.33평)

감정가: 310,000,000원

2. 입지조건

* 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '방화초등학교' 북동측에 위치합니다.

인근은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 공원, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다.

건축물대장에 따르면, 본 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물이며, 본건은 3층에 위치합니다.

주변에 소규모 주택정비 관리지역으로 지정되어 있어 향후 지역 정비 사업 가능성이 있습니다.

* 교통 상황

차량으로 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 '개화산역', 지하철 9호선 '신방화역' 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

* 매각 대상 및 경매 구분

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 사건입니다.

* 채권자 정보

채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, '지상권개요'에 지상권이 언급되었으나, 본건에는 해당 사항 없음)

인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황 및 권리 분석

임차인: 주택도시보증공사(소유자: 임 )

보증금: 329,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 30일

확정일자: 2022년 5월 10일

배당신고일자: 2024년 5월 23일

대항력: 없음

비고: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

본 물건의 임차인은 대항력이 없으므로, 매수인에게 임대차 보증금 반환 의무가 발생하지 않습니다.

* 등기부 현황

집합건물 등기부상 주택임차권(을1)이 있으나, 말소 예정입니다.

소유권이전(갑4), 신탁말소(갑3) 등기 이후 압류(갑5, 갑6)가 설정되었고, 최종적으로 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑7)이 말소기준권리이며, 본 매각으로 모든 권리는 소멸됩니다.

총 채권액은 329,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 지역 상권 특성

본건이 위치한 방화동은 지하철역과 학교, 공원 등이 인접한 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

각종 근린생활시설이 발달하여 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

최근 준공된 건물(2022년 3월 사용승인)로 신축급의 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 거래 사례 분석

최근 2026년 7월 실거래 사례를 보면, 본건과 유사한 다세대주택 매매가 있었습니다.

2017년 준공된 '마곡팰리스' (전용면적 38.95㎡, 3층)가 306,000,000원에 거래되었습니다.

2015년 준공된 '대림캐슬' (전용면적 29.97㎡, 5층)은 253,000,000원에 거래되었습니다.

2003년 준공된 '럭키밸리존' (전용면적 57.69㎡, 2층)은 260,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 2022년 준공으로 주변 사례 중 가장 신축이며, 건물 면적은 24.24㎡ (약 7.33평)으로 상대적으로 작습니다.

'마곡팰리스' 사례(38.95㎡, 306백만원)와 비교 시, 본건이 면적은 작으나 신축성이 더 높다는 점을 고려할 때, 실거래가 및 감정가를 참고한 적정 가치 평가가 필요합니다.

5. 생활정보

* 건축물 정보

건물명: 제이스빌

준공일: 2022년 3월 2일

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 중 3층

전용 면적: 24.24㎡ (약 7.33평)

내부 구조: 방 2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등

주차: 옥내 9대, 옥외 2대 주차 가능

* 편의시설 및 교육시설

주변에 방화초등학교가 있으며, 지하철 5호선 개화산역, 9호선 신방화역 이용이 편리합니다.

각종 근린생활시설(마트, 식당, 은행 등)이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 특이사항

임차인(주택도시보증공사)의 보증금(329,000,000원)이 감정가(310,000,000원)보다 높습니다.

다만, 본 매각 조건에 따라 임차인은 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하므로, 매수인이 임대차 보증금 반환 채무를 인수하지는 않습니다.

임차인 현황에 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 권리분석 상 매수인에게 인수되는 임대차 보증금은 없습니다.

* 토지 이용 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법) 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재합니다.

특히 공항시설법에 따른 수평표면구역 등은 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 관련 규정 확인이 필요합니다.

* 기타 리스크

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다. (자세한 시세 조사를 통해 재확인 필요)

간혹 공항 인근 지역은 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다. (본건의 구체적인 소음 영향도는 별도 확인 필요)

주변에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 3월에 사용 승인된 신축급 도시형생활주택으로, 입지 및 건물 상태가 양호합니다.

교통 편의성이 우수하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

임차인의 보증금이 높으나, 매각 조건상 매수인에게 인수되는 권리가 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

다만, 여러 토지 이용 제한 사항과 최근 거래 사례 대비 감정가의 적정성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물로 즉시 입주 또는 임대가 가능하며, 유지보수 비용이 적게 발생합니다.

대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담이 전혀 없어 깔끔한 거래가 가능합니다.

강서구 방화동은 지속적인 개발 호재와 함께 주거 수요가 꾸준한 지역입니다.

공항 접근성이 좋고, 5호선, 9호선 환승역 이용이 편리하여 직주근접성이 뛰어납니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가, 감정가, 건물 신축성, 면적 등을 종합적으로 고려하였습니다.

본건의 감정가는 310,000,000원이며, 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 경쟁이 예상됩니다.

주변 시세 및 신축성을 고려하여, 입찰가를 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위로 산정합니다.

안정적인 낙찰을 위해서는 280,000,000원을 중심으로 입찰 전략을 수립하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.