나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14204 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 900-47 센트럴파크아파트 제3층 제304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역" 남서측 인근에 위 치하는 "센트럴파크아파트" 제3층 제304호로서, 인근은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근 린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,5호선 "까치 산역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 중 제3층 제304호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 서측하향 완경사지대에 위치한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 900-47, 900-55, 900-56 공히 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만) (접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수 평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사 시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국 인 등, 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간 : 2025.08.26. ~ 2026.08.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도 : 아파트, 기간 : 2025.10.20. ~ 2026.12.31)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

임차인 장예지의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14204 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 900-47 센트럴파크아파트 제3층 제304호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택/업무시설 혼합, 본건은 오피스텔로 이용 중)

* 감정가: 315,000,000원

* 토지면적: 7.33㎡ (약 2.22평)

* 토지 지분: 7.333㎡ (약 2.22평)

* 건물면적: 25.43㎡ (약 7.69평) - 전용면적

* 건물 지분: 25.43㎡ (약 7.69평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물개요: 철근콘크리트구조, 13층 건물 중 3층 304호

* 건축물대장상 정보: 센트럴파크아파트, 총 13층, 연면적 약 3846.21㎡, 토지면적 약 679.3㎡

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 900-47 센트럴파크아파트 제3층 제304호

* 주변 환경: 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역" 남서측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통: 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 차량의 진출입도 용이함. 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 용도 해당)임.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 없음 (매각 조건에 따라 정리될 예정)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리(압류: 강서구 2024-11-01) 이하 모든 권리는 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황

* 임차인 1: C

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-11

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요함.

* 임차인 2: 장 (주택도시보증공사 승계)

* 보증금: 325,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-22

* 확정일자: 2023-01-29

* 배당신고일자: 2023-11-20

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인의 보증금 325,000,000원은 주택도시보증공사가 승계하였으며, 매각으로 인해 임차권이 말소될 예정임.

* 주요 특이사항:

* 대항력 있는 임차인(C )이 존재함.

* 임차인 장 의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 이는 매수인의 보증금 인수 부담이 없음을 의미하나, 해당 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

* 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가짐.

* 주변 환경: 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있음.

* 교통: 대중교통 및 차량 접근성이 양호하여 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 도보 이용 가능. 다수의 시내버스 노선 운행.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식당 등 이용 가능.

* 의료/교육: 상세 정보는 부족하나, 상업지역 특성상 관련 시설이 분포할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 C 은 보증금이 0원으로 되어 있으나, 금액이 미상이라도 추후 문제 발생 가능성에 대한 주의가 필요함.

* HUG 인수 조건: 임차권 말소 및 보증금 반환 청구권 포기가 조건부 매각이므로, 실제 매각 과정에서 해당 조건이 정상적으로 이행되는지 철저히 확인해야 함.

* 토지거래허가구역: 해당 물건지 중 일부는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인, 아파트 용도 등)에 따른 허가 절차가 필요할 수 있음. (본건은 오피스텔로 이용 중이나, 향후 용도 변경 가능성 등을 고려할 때 확인 필요)

* 건축/이용 규제: 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역 등에 해당되어 건축 행위 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

해당 물건은 지하철 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 투자 및 실거주 목적 모두 고려할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재와 HUG 관련 매각 조건부 사항은 입찰 전 반드시 면밀히 검토하고 확인해야 할 핵심 요소입니다. 주변 상업 및 주거시설과의 혼재는 지역 활성화 가능성을 시사하지만, 동시에 안정적인 임대 수익 확보를 위한 시장 분석이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 까치산역을 중심으로 한 우수한 교통 접근성.

* 소형 면적: 비교적 적은 투자금으로 접근 가능하며, 1인 가구 임대 수요 기대.

* 지역 발전 가능성: 주변 개발 동향 및 상권 활성화에 따른 시세 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 315,000,000원으로 평가되었습니다. 인수 보증금은 0원으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인 존재 및 HUG 인수 조건 이행 여부와 같은 잠재적 리스크를 고려하여, 시장 상황 및 현장 조사를 바탕으로 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.