나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14174 [1] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제13층 제1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린 생활시설 등이 혼재하는 기존 공장지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 근거리에 지하철 1호선 '독산역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상13층건 내 제13층 제1302호로서 (사용승인일: 2020.04.13), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: PVC 창호 마감 등.

이용상태

오피스텔(공부상 용도)로 이용중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단 세장형 토지로서, 업무시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015 -255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013 -03-11)(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군 사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2 025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2 025.10.20.~2026.12.31.)임. 일련번호 2 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제 한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면 구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요 망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다 가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구 역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14174 (1)

물건종류: 오피스텔

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제13층 제1302호

용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 사용)

감정가: 283,000,000원

토지면적: 13.22㎡ (약 4.00평)

건물면적: 30.69㎡ (약 9.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 말소기준권리보다 후순위임차권이나, 매각조건에 따라 처리됨)

주의사항: 임차인 진영학 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "세일중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린 생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 1호선 '독산역'이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

본건이 속한 토지는 인접필지와 함께 등고평탄한 세장형 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

본건의 말소기준권리는 2023년 4월 19일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑6) 입니다.

매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주택임차권 (을1, 진영학)

* 강제경매개시결정 (갑7, 주택도시보증공사)

* 압류 (갑8, 금천구)

* 기타 갑구의 신탁등기말소, 공유자전원지분전부이전 등은 일반적인 경매 절차에 따라 말소될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: LIUYONGZHE

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-22

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 본건 매각으로 인해 임차관계가 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (대위권자: 진영학)

보증금: 369,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-16

확정일자: 2020-09-29

배당신고일자: 2022-11-22

대항력: 없음

비고: 비록 보증금액이 크나, 등기부상 주택임차권(을1)은 말소 예정이며, 매각 조건으로 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어 인수 부담은 없습니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 구성 및 용도

본 건물인 금강노블레스는 2020년 4월 13일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 주상복합/업무시설입니다. 총 13층 규모로, 본건은 13층에 위치한 오피스텔이며, 공부상 용도는 오피스텔이나 현황 주거용으로 사용되고 있습니다. 총 96실이 공급되었습니다.

4.2. 주변 상업 시설

건물 자체 내 또는 주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 및 업무 활동이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

단지 인근에 버스 정류장이 있고, 독산역이 가까워 서울 시내 접근성이 우수합니다. 또한, "세일중학교"가 인접해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 주변에 다양한 상업 시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

주거용으로 사용 중인 오피스텔로, 개별난방, 위생설비, 급배수시설, 승강기, 화재경보/탐지 설비, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 진영학(및 HUG)의 보증금반환청구권 포기 및 임차권 말소 조건은 본건 매각의 핵심 조건입니다. 만약 이 조건 이행에 문제가 발생할 경우, 잔액에 대한 청구권이 발생하는지 여부에 대한 법적 다툼이 생길 수 있으나, 명확한 조건이 명시되어 있어 큰 위험은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, "HUG 인수조건 변경"이라는 문구가 있어, HUG가 해당 물건 인수 후 조건 변경이 있었다는 점을 인지하고 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 관련 리스크

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히, 외국인 등 특정 대상자에게 토지거래계약 허가 구역으로 지정된 기간(2025.8.26.~2026.8.25 및 2025.10.20.~2026.12.31.)이 포함되어 있어, 외국인 또는 특정 용도로 토지 취득 시 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 준공된 지 얼마 되지 않은 신축급 오피스텔로, 입지조건 및 교통 편의성이 양호하며, 경매 진행 과정에서 임차인 관련 복잡한 권리관계가 매각 조건으로 명확히 정리되는 장점이 있습니다. HUG가 채권자이자 임차보증금 관련 사항의 당사자로 참여하고 있으며, 모든 임차인의 보증금은 인수되지 않는 조건이므로, 낙찰자는 실질적인 권리 인수 부담 없이 해당 건물을 취득할 수 있습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '토지거래계약 허가구역' 지정 기간 등을 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2020년 준공)

* 서울 금천구 가산동 역세권 오피스텔 (독산역 인근)

* 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건으로 인수 부담 없음

* 13층 고층으로 일조 및 조망 양호 예상

* 주변으로 업무시설 및 주거시설 혼재 지역

9. 예상 입찰가

감정가: 283,000,000원

최근 매매 사례:

* 2025년 4월 17일: 278,750,000원 (12층)

* 2026년 2월 8일: 268,000,000원 (8층)

본건은 13층으로 최근 거래 사례(12층, 278.75백만원)보다 높은 층이며, 감정가(283백만원)와 비교 시 접근할 만한 가격대가 형성될 것으로 보입니다. 임차 보증금 인수 부담이 없고, 권리관계가 비교적 명확하게 정리되는 점을 고려할 때, 감정가를 상회하는 경쟁이 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

권장 입찰가: 280,000,000원 내외

본 보고서는 제공된 정보와 일반적인 시장 분석을 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 최종 의사결정을 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.