나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14098 [1] 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로디지털단지역(2호선)' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 본건 인근에는 차량 통행이 빈번한 '디지털로', 구로디지털단지역(2호선) 및 노선버스정류장 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상9층 건물 내 제4층 제403호로서, - 외 벽 : 석재 붙임 마감 등. - 창 호 : 새시 창호 마감 등.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 현황 '주거용 건부지'임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구로동 180-3, 180-20 : 도시지역 , 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14098 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제4층 제403호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

감정가: 244,000,000 원

토지면적: 9.05㎡ (약 2.74평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.00㎡ (약 6.35평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건축년도 (사용승인일 기준): 2021년

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상9층 건물

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로디지털단지역(2호선)' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에는 차량 통행이 빈번한 '디지털로'가 있습니다. 구로디지털단지역(2호선) 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 주변 편의시설 및 개발 현황

본건이 위치한 구로동 일대는 구로디지털단지 인근으로 직주근접성이 우수하며, 다양한 상업시설, 업무시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있습니다. 2호선 구로디지털단지역을 중심으로 유동인구가 많고, 지역 내 재개발 및 도시 정비 사업이 꾸준히 진행되고 있어 향후 발전 가능성이 있습니다. 인근에서 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑3. 가압류 (채권자: 주택도시보증공사, 2023.10.17.)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 소멸되는 권리

본 건의 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위 또는 동순위의 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 천 (주택도시보증공사)

보증금: 279,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-29

확정일자: 2021-06-09

배당신고일자: 2023-08-01

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각되었습니다. (집합건물 등기부상 임차권 말소 등기 확인)

3.5. 총 채권액

총 채권액: 1,158,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 21.75㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 29.99억원에 거래되었습니다. 또한, 신축(2023년)의 다세대주택(29.84㎡)은 28.2억원에 거래되었습니다. 본건의 감정가(24.4억원)는 인근 실거래가보다 다소 낮은 수준입니다.

4.2. 시세 변동 추이

구로디지털단지역 주변의 다세대/빌라 시장은 신축 건물의 경우 높은 가격대를 형성하고 있으며, 준신축 및 구축 건물 역시 입지 및 상태에 따라 꾸준한 거래량을 보이고 있습니다. 최근 2~3년간의 거래 사례를 볼 때, 소형 면적의 주택은 수요가 꾸준하며 가격 상승 추세를 보이고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상9층 건물 내 제4층 제403호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 새시 창호 마감 등입니다. 건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 생활 편의시설

구로디지털단지역 역세권에 위치하여 롯데시네마, CGV, 이마트, 롯데백화점 등 대형 쇼핑 및 문화 시설 접근성이 뛰어납니다. 또한, 다양한 프랜차이즈 식당, 카페, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

* 토지이용계획: 도시지역, 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: (대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 및 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

주의: 본 물건의 매수인은 해당 허가구역 지정 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 건으로, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 이는 잠재적 인수 보증금 리스크를 제거하는 긍정적 요소입니다.

* 임대 미상임.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 도시형생활주택으로, 구로디지털단지역 역세권에 자리하여 입지 및 교통이 우수합니다. 최근 준공된 건물(2021년)로 비교적 신축이며, 전용면적 21.00㎡의 소형 주거 공간으로 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합합니다. HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각되어 인수되는 보증금 리스크가 없어 권리분석상 안전성이 높습니다. 주변 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이며, 향후 시세 상승 가능성이 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 각종 도시계획법상 제한사항은 별도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 2호선 구로디지털단지역 역세권, 디지털로 인접, 풍부한 배후수요.

* 비교적 신축 건물: 2021년 사용승인으로 현대적인 주거 환경 제공.

* 안정적인 권리관계: 임차인의 대항력 포기 조건으로 보증금 인수 부담 없음.

* 저평가 가능성: 주변 실거래가 대비 낮은 감정가.

* 소형 면적: 1인 가구 수요 증가에 따른 안정적인 임대 수익 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 244,000,000원입니다. 유사 면적의 최근 실거래가(299,900,000원)를 고려할 때, 본건의 시세는 감정가 이상으로 평가될 가능성이 높습니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없고, 건물 상태 및 입지 조건을 감안하여 100% ~ 110% 수준의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 경매 당일의 현장 분위기, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.