나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14212 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 320-1 벽담리치빌 제1동 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉역(1호선)" 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "개봉역"이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인일 : 2010.11.09) 외벽 : 인조석 마감 등, 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 공동주택 11세대 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14212 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 320-1 벽담리치빌 제1동 제4층 제403호

* 용도: 다세대주택

* 건물명: 벽담리치빌

* 토지면적: 31.34㎡ (약 9.48평)

* 건물면적 (전용면적): 49.60㎡ (약 15.00평)

* 건축물 사용승인일: 2010년 11월 09일 (준공 후 약 16년 경과)

* 총 층수: 5층

* 해당 층수: 4층

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 감정가: 278,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 개봉동, 지하철 1호선 개봉역 남서측 인근

* 주위 환경: 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 노선버스정류장 및 지하철 1호선 개봉역 이용 편리 (교통 양호)

* 도로: 북측, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역

* 규제 사항: 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31. / 대상: 아파트, 연립, 다세대 등 / 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 7월 12일자 의정부세무서장의 압류 (갑7)

* 본건 경매 개시 결정: 2025년 12월 31일자 주택도시보증공사의 강제경매 (을9)

* 주요 권리 관계:

* 을9: 주택임차권 (박 , 253,000,000원) - 말소

* 을8: 주택도시보증공사 가압류 (20,000,000원) - 말소

* 갑7: 의정부세무서장 압류 (말소기준권리) - 말소

* 갑10: 화성시 압류 - 말소

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 253,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 24일

* 확정일자: 2022년 4월 13일

* 배당신고일자: 2024년 5월 27일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (단, 임차인의 대항력 없음)

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 안정적인 주거 상권으로 형성되어 있습니다.

* 건물 자체에도 제1종근린생활시설(소매점)이 포함되어 있어 기본적인 상업 기능도 일부 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 개봉역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 주거 단지 내 및 개봉역 인근의 다양한 근린생활시설, 상업시설을 이용할 수 있습니다.

* 주거 환경: 일반적인 다세대주택 밀집 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 임차인 관련 특별 조건: 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건으로 매각되지만, 'HUG 인수조건 변경' 등 특수 물건 정보에 대한 추가적인 법률 검토 및 현장 확인이 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 지정 기간(2026년 12월 31일)까지는 해당 지역의 토지거래 시 허가를 받아야 합니다. (현재 시점 2026년 9월 25일 기준, 2026년 12월 31일까지 유효하므로, 매각 시점에 따라 유효 여부 확인 필요)

* 제한구역: 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등 항공기 안전 및 군사 관련 법규상의 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 추가적인 지도 검색 및 현장 조사를 통해 혐오시설 유무를 반드시 확인해야 합니다. (직접적인 지도 검색 결과, 특정 혐오시설 정보는 확인되지 않았으나, 지역 특성상 추가 확인 필요)

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 2010년 준공된 다세대주택으로, 지하철 1호선 개봉역과의 접근성이 우수하여 입지적 가치가 있습니다.

* 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 말소될 예정이며, 특히 임차인(HUG) 관련 특별 조건으로 인해 낙찰자가 직접적인 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수 사항은 추가적인 확인이 필요하며, 토지거래허가구역 지정 기간 만료 시점 등을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

* 전반적으로 안정적인 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖춘 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 1호선 개봉역 역세권 입지로 교통 편리성 극대화.

* 2010년 준공 건물로 연식이 비교적 짧아 하자 보수 비용 부담이 적고 즉시 활용 가능.

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수익 및 가치 상승 기대.

* 권리 관계가 명확하여 입찰 후 추가적인 인수 부담이 적을 것으로 예상 (임차보증금).

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 278,000,000원

* 주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건의 건물면적(49.60㎡)을 기준으로 볼 때, ㎡당 약 40만 원 ~ 50만 원대의 실거래가가 형성되어 있습니다. (평당 약 130만 원 ~ 165만 원)

* 본건의 감정가는 ㎡당 약 56만 원 수준으로, 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었습니다.

* 건물의 상태, 주변 시세, 권리 관계 특이사항, 토지거래허가구역 등 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 감정가보다는 낮게, 주변 실거래가 상한선 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 적정 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 260,000,000원 (감정가의 약 90% ~ 94%)

* 최종 입찰가는 본 물건에 대한 철저한 현장 조사, 법률 검토, 및 시장 상황 분석을 바탕으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.