나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14220 [1] 서울특별시 영등포구 당산동2가 28-1 서경홈타운 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동2가 소재 지하철2,5호선 "영등포구청역" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2,5호선 "영등포구청역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 건 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2022-04-05) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 업무시설(오피스텔)/공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의) <수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래 계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건 축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람. 임차보증금 : 금350,000,000원 임대차계약일자 : 2022년8월18일 임차권자 : 김지은

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14220 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동2가 28-1 서경홈타운 제4층 제402호

용도: 오피스텔

감정가: 342,000,000원

토지면적: 12.20㎡ (약 3.69평)

건물면적: 27.37㎡ (약 8.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

본건은 서울특별시 영등포구 당산동2가 28-1번지에 소재한 서경홈타운 건물 내 제4층 제402호입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물로, 사용승인일은 2022년 4월 5일입니다. 본건은 집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

2. 입지조건

2.1. 교통

본건은 지하철 2, 5호선 '영등포구청역' 남서측 인근에 위치하여 교통이 매우 편리합니다. 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 차량의 진출입 또한 자유로운 편입니다.

2.2. 주변 환경

주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대로 형성되어 있습니다. 전반적인 주거 및 업무 환경은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권보존등기(최상범) 외 주택임차권(김지은), 가압류(수협은행, 말소기준권리), 강제경매(주택도시보증공사), 압류(양천세무서장) 등이 등기되어 있었으나, 본 매각으로 인해 대부분 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 약 1,917,749,529원입니다.

3.2. 임차인 분석

본건에는 두 명의 임차인이 등재되어 있으며, 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 주택도시보증공사(김지은)

임차보증금: 350,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-26

확정일자: 2022-08-19

배당신고일자: 2023-12-26

비고: 대항력 없음. 본건 매각은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 진행됩니다.

* 이우혁

임차보증금: 2,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2024-06-04

비고: 대항력 없음.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 1월 5일 접수된 수협은행의 가압류(인천지방법원 2023카단111564)입니다. 이에 따라 을구의 주택임차권 및 기타 갑구의 강제경매, 압류 등은 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 영등포구청역 인근은 오피스텔 및 주택가와 더불어 다양한 근린생활시설이 발달해 있어, 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

4.2. 혐오 시설 확인

주변 지역을 조사한 결과, 본건으로부터 근거리에 위치한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

영등포구청역을 중심으로 관공서(영등포구청), 병원, 은행, 대형마트, 쇼핑몰 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교가 소재하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건

가장 중요한 리스크는 HUG 인수 조건 변경 및 임차인 보증금 관련 주의사항입니다. 임차인 김지은(주택도시보증공사)의 경우, 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건부 매각입니다. 이는 낙찰자가 해당 보증금 반환 의무를 떠안지 않아도 됨을 의미하지만, 계약서상의 조건이 명확히 이행되는지 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 보증금

김지은 임차인의 보증금 3억 5천만원이 감정가 3억 4천2백만원보다 높다는 점은 시세 측면에서 고려할 부분입니다. 비록 권리 포기 조건부 매각이지만, 임차인이 권리를 포기하지 않거나 추가적인 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.3. 법적 제한

본건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다.

* 도시지역, 준공업지역

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래 계약에관한허가구역 (아파트, 2025.10.20~2026.12.31.)

이러한 제한사항은 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등과 관련하여 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 영등포구청역 역세권에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인) 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 매우 우수합니다. 현황 주거용으로 사용 중인 점은 임대 수익률 측면에서 긍정적입니다. 등기상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 물건이지만, HUG 인수 조건 및 임차인의 보증금 관련 포기 조항은 신중한 검토가 필요합니다. 낙찰자는 임차인의 보증금 반환 채무를 인수하지 않으나, 관련 조건의 명확성을 재확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 가능성이 높습니다.

* HUG 관련 임차보증금 인수 부담이 없어 낙찰가 외 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 주택 임대 사업자 등록 시 세제 혜택 등을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 342,000,000원입니다. 임차인 김지은의 보증금(350,000,000원)이 감정가를 상회하나, 매각으로 인한 권리 포기 조건이 명시되어 있어 낙찰자가 해당 보증금을 인수하지 않는 것으로 해석됩니다.

인근 유사 오피스텔의 최근 시세 자료를 종합적으로 분석한 결과, 본건의 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 342,000,000원 이상을 고려하되, 낙찰 후 발생하는 부대 비용 및 예상 임대 수익률을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

주변 유사 물건의 실거래가 및 현재 시장 상황을 감안할 때, 345,000,000원 ~ 360,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.