나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14214 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 820-17 테라리움 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '시흥초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평지붕 지상5층 건물 내 제4층 제404호로서, 사용승인일: 2021.04.26. 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. * 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 사다리형 토지이며 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 서측으로 폭 약 20미터 내외, 북측으로 폭 약 6 ~ 9미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)([지목 「도로」 한정](지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 기호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)([지목 「도로」 한정](지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14214 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 820-17 테라리움 제4층 제404호

용도: 다세대주택

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 평가 내역

감정가: 245,000,000원

토지 면적: 16.47㎡ (약 4.98평)

토지 지분: 16.4658㎡ (약 4.98평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 25.77㎡ (약 7.79평)

건물 지분: 25.77㎡ (약 7.79평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '시흥초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로 건물까지 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

물건 부지는 서측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 6~9미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 분류되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 교육환경보호구역(남부교육청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 있어 거래 시 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권보존(이영시), 소유권이전(신삼영), 주택임차권(정은진, 286,000,000원), 가압류(삼성카드, 6,372,183원), 강제경매(주택도시보증공사, 286,000,000원) 등의 권리 내역이 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인으로 주택도시보증공사(정은진)가 있으며, 보증금 286,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2022년 6월 28일이며, 확정일자는 2022년 6월 10일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

주요 특이사항으로, HUG 인수조건 변경에 따라 임차인 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 인수되는 임차보증금은 0원으로 분석됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

등기부 상 말소기준권리는 삼성카드 가압류(광주지방법원 2024카단53914)입니다. 매각으로 인해 본 건 부동산에 대한 주택임차권(정은진), 가압류(삼성카드), 강제경매(주택도시보증공사) 등은 소멸될 예정입니다. 다만, 물건명세서에 기재된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건지 주변은 주거지역이 형성되어 있으며, 일부 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 업무 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 주거지 내에서 통상적으로 이용 가능한 상업 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육기관

인근에 '시흥초등학교'가 있어 교육 환경이 양호합니다. 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점 등)은 갖추고 있을 것으로 보입니다.

또한, '교육환경보호구역'으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 확인이 필요합니다.

주변에 특정 혐오 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 임차인 관련

본건의 가장 큰 리스크 요인은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 조건입니다. 임차인이 보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 이 조건이 이행되지 않을 경우 매수인에게 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 낙찰 후 해당 조건의 원활한 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용제한

앞서 언급된 토지이용계획상의 다양한 제한 사항(가축사육제한, 교육환경보호구역, 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등)은 향후 토지 활용이나 거래 시 영향을 줄 수 있으므로, 매수인은 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 신축된 다세대주택으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 서울 금천구 시흥동에 위치하여 주거 환경은 보통 수준이며, 교통 접근성도 무난합니다. 그러나 임차인의 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소라는 특수한 매각 조건이 존재하며, 이는 낙찰자에게 큰 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 해당 조건이 명확히 이행될 경우, 상대적으로 유리한 조건으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 주거지 내 입지

* 임차인 관련 조건 이행 시, 보증금 인수 부담 없이 취득 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 245,000,000원입니다. 임차인의 보증금(286,000,000원)이 감정가보다 높으나, 해당 임차인은 대항력이 없으며, 매각조건상 보증금반환청구권 포기를 조건으로 하므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원으로 책정되었습니다.

제공된 주변 시세 정보는 본건과 건물 종류(연립주택) 및 건축 연도(1981년~2002년)가 달라 직접적인 비교 분석이 어렵습니다. 따라서 감정가를 기준으로 하되, 특수 물건임을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

최근 매매 거래 사례 및 유사 물건의 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준인 245,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 권리관계 최종 확인 후 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 다만, 임차인 조건의 이행 여부를 최우선으로 검토해야 하며, 이행 여부에 따라 입찰가를 조정해야 합니다.

권장 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 245,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.