나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14231 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제8층 제804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2021년 12월 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 지상12층건내 제8층 제804호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참고)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 세장형 토지로서, "오피스텔" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)기호(1) 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 2)기호(2), 기호(3) 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14231 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제8층 제804호

용도: 오피스텔 (현황 주거용)

감정가: 361,000,000원

토지면적: 8.01㎡ (약 2.42평)

건물면적: 26.63㎡ (약 8.06평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

사용승인일: 2021년 12월 10일

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

규모: 지하 2층 ~ 지상 12층, 본건은 8층 (총 44호)

전용면적: 26.63㎡ (약 8.06평)

1.1. 입지조건

2.

입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 도로상태: 남측 및 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원 2026년 1월 5일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (등기부채권 총액 350,000,000원). 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없습니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 주택임차권 (이경한, 350,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 350,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (국민건강보험공단) - 말소 예정

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 개요만 있으며, 특별한 내용 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 10월 2일

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요한 임차인입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이경한)

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 17일

* 확정일자: 2022년 6월 2일

* 배당신고일자: 2024년 2월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 존재하였으나 말소 예정. HUG 인수조건 변경 및 포기 조건 매각.

1.3. 상권분석

2.

상권분석

* 주변 환경: 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 생활권 내 상업시설 이용이 가능합니다.

* 이용 상태: 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 건축물대장상 업무시설이나 현황 주거용으로 사용 중입니다.

* 전반적 환경: 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

2.

생활정보

* 편의시설: "화곡1동주민센터"가 인근에 위치하여 행정서비스 이용이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 추가적인 주변 시설 정보는 제공된 자료만으로는 파악하기 어렵습니다. 외부 지도 검색을 통한 혐오시설 유무는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김 : 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 있어 인수 부담 또는 명도 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 승계: 임차인 이경한 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 보증금반환청구권 포기 및 말소 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 3.5억원의 임차 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 조건 이행 여부를 확인해야 합니다.

* 현황 주거용 사용: 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 사용 중인 점은 향후 원상복구 명령 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 공항 관련 보호지구, 진입표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 등 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2021년 사용승인된 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인 김 의 존재, HUG 관련 특이사항, 그리고 현황 주거용 사용으로 인한 리스크를 신중하게 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공된 비교적 최신 건물로 상품성이 양호합니다.

* 역세권 잠재력: 화곡동 지역은 향후 교통망 확충 및 개발 가능성이 있는 지역입니다.

* 소형 면적: 전용면적 8.06평으로 1인 가구 임대 수요에 적합합니다.

* 일괄 매각: 토지 및 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가

최근 매매 사례:

* 2025년 5월 27일 거래 (26.63㎡, 2층): 350,000,000원

* 2023년 12월 25일 거래 (26.67㎡, 3층): 365,000,000원

인수 보증금: 0원 (임차인 김 의 보증금 0원, 이경한/HUG 관련 보증금은 포기 조건 매각으로 인해 인수 부담 없음)

분석: 최근 실거래가가 3.5억에서 3.65억 사이임을 고려할 때, 현 시세는 해당 범위 내외로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김 의 존재, 현황 주거용 사용으로 인한 잠재적 리스크, HUG 관련 조건 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

제안 입찰가: 감정가 361,000,000원 대비, 최근 실거래가 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 320,000,000원 ~ 340,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.