나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14199 [1] 서울특별시 영등포구 당산동 171-26 제5층 제501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "서울영동초등학교" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 영등포시장역 등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상10층 중 제5층 제501호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시마감 등.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비 및 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14199 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동 171-26 제5층 제501호

용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 사용 중)

감정가: 328,000,000원

건축년도: 2021년

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.41㎡ (약 2.84평)

토지지분: 9.41㎡ (약 2.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.31㎡ (약 8.87평)

건물지분: 29.31㎡ (약 8.87평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "서울영동초등학교" 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능합니다. 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 영등포시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 10층 건물 중 제5층 제501호입니다. 공부상 오피스텔로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샷시 마감 등입니다.

2.4. 토지 정보

토지는 장방형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경14199)으로, 접수일자는 2025년 12월 30일입니다.

소유권보존(이용우), 소유권이전(박혜옥) 등의 권리 내역이 있습니다.

을4 권리로서 주택임차권(정해리, 보증금 317,000,000원)이 등기되었으나, 말소 예정 또는 처리된 것으로 보입니다.

갑5 권리로서 영등포구의 압류(2026년 7월 14일 접수)가 있었으나 말소되었습니다.

등기부채권 총액은 317,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(정해리)

보증금: 317,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 9월 14일

확정일자: 2021년 8월 18일

배당신고일자: 2023년 10월 6일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 관련 주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인 정해리 및 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 공동주택이 혼재된 지역으로, 다양한 상업시설 및 생활 편의시설이 밀집해 있어 배후수요가 풍부한 편입니다.

4.2. 대중교통 접근성

지하철 5호선 영등포시장역이 인근에 위치하여 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

"서울영동초등학교"가 인근에 위치하며, 주변 상업지구 내 은행, 병원, 마트 등 각종 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 건물 설비

본 건물은 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 및 법률에 따른 제한이 존재합니다. 입찰 전 해당 내용에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 및 공동담보

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 사항은 본건의 특수성을 나타내므로, 관련 세부 사항 및 잠재적 위험 요소를 반드시 확인해야 합니다. 특히, 임차인 관련 조건이 명확히 이행되는지 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

6.3. 주거용 사용 관련

집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 이는 향후 용도 변경이나 관련 규제에 따른 문제가 발생할 소지가 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 당산동에 위치한 신축 오피스텔로, 편리한 교통과 다양한 생활 인프라를 갖춘 입지 조건을 자랑합니다. 최근 매매 사례와 감정가 시세가 유사하게 형성되어 있어, 시장 가치는 안정적인 것으로 판단됩니다. 권리분석상 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없는 조건으로 매각되는 점은 큰 장점입니다. 다만, HUG 인수조건 변경, 공동담보, 복잡한 토지이용계획 등 특수 물건으로서의 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토하고, 주거용 사용 관련 규제 사항을 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 도심 접근성이 우수한 지하철 5호선 영등포시장역 인근의 준주거지역에 위치합니다.

* 2021년에 건축된 신축 오피스텔로 건물 상태가 양호합니다.

* 매각 조건상 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확합니다.

* 오피스텔, 업무시설, 주거시설이 혼재된 지역으로 임대 수익률 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 감정가(328,000,000원) 및 최근 매매가(2025년 6월 8층 327,000,000원)를 참고하여, 권리 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때 335,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다. 단, 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁률, 특이사항에 대한 최종 확인 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.