나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14186 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 42-75 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서대학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2001.12.31) 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(방4, 거실 및 주방1, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 주차설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

42-75 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

물건 상세정보:

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14186 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 42-75 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 267,958,000원

토지면적: 41.94㎡ (약 12.69평)

토지지분: 41.94㎡ (약 12.69평)

건물면적: 79.57㎡ (약 24.07평)

건물지분: 79.57㎡ (약 24.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호

사용승인일: 2001년 12월 31일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서대학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로상태

본건 토지는 완경사지대의 가장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 물건지 남동측으로는 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 주변 시세 분석

최근 실거래가 정보 분석 결과, 본건과 유사한 시기에 건축되었거나 규모가 비슷한 다세대 주택의 경우, 전용면적 약 11.3평(37.56㎡) 기준 시세가 약 1억 6천만원 (평당 약 1,407만원) 수준으로 형성되어 있습니다. 본건 건물의 전용면적은 약 24.07평(79.57㎡)으로, 이를 단순 대입 시 건물 가치는 약 3억 3천 9백만원 내외로 추정할 수 있습니다. 다만, 이는 단순 환산이며 실제 가치는 건물 노후도, 내부 상태, 개별 입지 등에 따라 달라질 수 있습니다.

2.5. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 건축에 제한이 있을 수 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트)으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

등기부상 말소기준권리는 안산세무서장의 압류(갑18)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤창복)

* 보증금: 226,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 09월 06일

* 확정일자: 2019년 07월 23일

* 대항력: 없음

3.3. 매각 조건

본건은 HUG 인수조건 변경 조건으로 매각되며, 임차인 윤창복 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

3.4. 말소 대상 권리

주택임차권(을13), 소유권이전(갑17), 압류(갑18, 갑21), 가압류(갑19), 강제경매(갑22) 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 개요는 별도로 제시되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지는 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 다세대주택 및 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, "강서대학교"가 인근에 있어 관련 학생 및 교직원 수요 또한 존재할 수 있습니다.

4.2. 지역 특성

화곡동 일대는 서울 서남권의 대표적인 주거 밀집 지역으로, 신축 및 구축 다세대 주택이 혼재되어 있습니다. 지역 내 교통망 확충 및 편의시설 공급으로 꾸준한 주거 수요를 보입니다. 다만, 본건은 공항 관련 보호지구 및 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 용도

본건은 다세대주택으로, 내부 구조는 방 4개, 거실, 주방, 욕실 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

5.2. 주요 설비

위생 및 급배수 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

인근에 버스정류장이 위치하며, 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다. "강서대학교"가 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 조건 확인

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 권리 포기 조건에 따른 최종 확인이 필수적입니다. 매각 조건 준수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 제시외 건물

보고서에 제시외 건물이 포함되어 있다고 명시되어 있습니다. 현장 방문 시 제시외 건물의 현황, 규모, 철거 비용 발생 가능성 등을 파악해야 합니다.

6.3. 건물 노후화

2001년 사용승인된 건물로, 약 25년 경과하였습니다. 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 토지이용계획 상 제한

중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등 다양한 규제 지역에 해당하여, 추후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 현관문 표기 오류

현관문에 제401호 및 제402호로 함께 표기되어 있다는 점은 실제 호수 구분 및 점유 현황에 혼란을 야기할 수 있습니다. 반드시 현장 실사를 통해 정확한 내부 구조와 점유 상태를 확인해야 합니다.

6.6. 과거 대규모 가압류

등기부상 주택도시보증공사의 가압류 금액이 2,433,000,000원으로 기재되어 있으나, 이는 말소 대상 권리이므로 현재 경매 절차에 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다. 다만, 과거 소유주의 재정 상태나 사업 진행 과정에서 발생한 문제점을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 약 2억 6천 7백만원대입니다. 입지 조건상 주거지로서 기본적인 교통 및 편의시설 이용이 가능하며, 강서대학교 인근이라는 점이 특징입니다.

가장 큰 투자 포인트는 임차인의 보증금 미인수 조건입니다. 임차인이 보증금 반환청구권을 포기함에 따라 낙찰자는 추가적인 채무 부담 없이 물건을 취득할 수 있습니다. 또한, 토지와 건물을 일괄 매각하는 점도 재산권 확보 측면에서 유리합니다.

다만, 건물 노후화, 제시외 건물 포함, 그리고 여러 토지이용계획상의 제한 사항은 고려해야 할 리스크 요인입니다. 현관문 표기 오류 또한 현장 확인이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 임차 보증금 미인수: 낙찰 후 추가적인 보증금 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 자산 가치를 높일 수 있습니다.

* 서울 서남권 주거지: 강서구는 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 주거 수요가 높은 지역입니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 주변 시세와 비교 시, 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 267,958,000원입니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 유사한 건축 연도의 다세대주택은 평당 약 1,400만원 이상의 시세를 형성하고 있습니다. 본건의 전용면적(약 24.07평)을 고려할 때, 내부적인 가치는 감정가보다 높을 수 있습니다.

임차 보증금 미인수라는 확실한 이점과 함께, 향후 시장 상황 및 입찰 참여 경쟁률을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 295,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 109.7% 수준으로, 시세 및 권리관계 상 이점을 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.