나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14206 [1] 서울특별시 양천구 신월동 86-4 에스케이이팰리스 제5층 제505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2026.01.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용·업무용 건물, 오피스텔, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상8층건 중 제5층 제505호로서, (사용승인일 : 2018.03.26) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 토지로서, 연립주택, 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 광대로, 동측으로 왕복2차로, 서측으로 10m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 신월동 86-4 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 건축선 기호 2) 신월동 86-5 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14206 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 86-4 에스케이이팰리스 제5층 제505호

용도: 도시형생활주택

감정가: 272,000,000원

토지면적: 12.78㎡ (약 3.87평)

건물면적: 29.51㎡ (약 8.93평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

해당 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, "서울월정초등학교" 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 상업용·업무용 건물, 오피스텔, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 2. 교통상황

대상 물건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.2. 3. 도로상태

물건지 남측으로는 광대로, 동측으로는 왕복 2차로, 서측으로는 10m 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로3류, 중로3류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 추가적으로 외국인 등 특정 대상 및 용도에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리관계 요약

등기부등본상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑3, 2025.12.30.)입니다.

1.3. 2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요가 있으나, 비고란이 비어있어 추가 확인이 필요합니다. 현재로서는 명확히 인수해야 할 권리가 없는 것으로 보입니다.

1.3. 3. 임차인 현황

* 임차인: MOHAMMED DZULHELMI BIN ISMAIL (M )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-03

확정일자: 0000-00-00

배당신고일자: 0000-00-00

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 계약 관계 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 이현주 (이 )

보증금: 226,800,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-24

확정일자: 2022-02-23

배당신고일자: 2024-01-09

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 226,800,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

1.3. 4. 인수 보증금 합계

226,800,000원 (임차인 이현주 씨 보증금)

1.3. 5. 기타 권리사항

등기부상 공유자전원지분전부이전(매매) 기록이 확인됩니다. 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부에 따라 추가 변동 가능성이 있습니다.

1.4. 상권분석

물건 소재지는 주변에 상업시설, 업무시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 및 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 건물 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 8층 규모이며, 해당 물건은 제5층 제505호입니다. 사용승인일은 2018년 03월 26일로 비교적 최신 건물에 속합니다.

1.5. 2. 이용 상태 및 설비

현재 도시형생활주택으로 이용 중이며, 내부 구조도는 별도 첨부된 '내부구조도' 참조가 필요합니다. 위생 및 급배수 설비, 난방 시설, 승강기, 주차장 등 기본적인 설비는 구비된 것으로 추정됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이현주 씨의 보증금 226,800,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가가 결정될 때 반드시 고려되어야 하며, 낙찰 후 실제 총 지출 비용이 시세보다 높아질 수 있습니다.

* 임차인 MOHAMMED DZULHELMI BIN ISMAIL (M )의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 계약 내용 및 대항력 유무에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 금액 미상 임차인 존재 시에도 주의가 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 부동산 거래 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 공동담보 물건으로, 다른 경매 진행 물건의 결과에 따라 변동 가능성이 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공된 자료나 지도 검색을 통해 특별히 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2018년 사용승인)인 도시형생활주택으로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 무난한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이현주 씨의 보증금 226,800,000원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이로 인해 낙찰가 산정에 매우 신중해야 하며, 낙찰받더라도 실질적인 투자 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다. 임차인 M 씨의 보증금 0원/차임 0원 정보 역시 명확한 확인이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 최근에 건축되어 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 신월동 일대의 주거 환경 및 교통 편의성을 고려할 수 있습니다.

* 임차인 보증금 인수 부담을 상쇄할 만큼 현저히 낮은 가격으로 낙찰받는다면 시세차익의 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 272,000,000원

* 인수해야 할 임차인 보증금 (이현주): 226,800,000원

* 시세 분석 (주변 비교 매물 참고):

* 비교 매물 1 (신월동 460-5, 1981년식 연립, 55.27㎡): 210,000,000원 (2026년 5월 매매)

* 비교 매물 2 (신월동 523-26, 2017년식 다세대, 52.41㎡): 302,000,000원 (2026년 5월 매매)

* 비교 매물 3 (신월동 9-3, 2019년식 다세대, 55.56㎡): 329,000,000원 (2026년 5월 매매)

* 본건은 전용면적 29.51㎡ (약 8.93평)으로, 비교 매물들의 면적(약 15.8평 ~ 16.8평)보다 작습니다.

* 2017년식 효성쉐르빌(52.41㎡)의 매매가 302,000,000원을 기준으로 평당 약 5,760,000원 내외로 추정할 때, 본건의 시장 가치는 약 170,000,000원 ~ 200,000,000원 범위로 예상됩니다.

* 입찰가 산정 시 고려사항:

* 낙찰가에 임차인 이현주 씨의 보증금 226,800,000원을 더한 총 지출액이 해당 물건의 실제 시장 가치를 초과해서는 안 됩니다.

* 예상 시장 가치(약 200,000,000원)에서 인수해야 할 보증금(226,800,000원)을 차감하면, 순수 입찰 가능한 금액은 마이너스가 됩니다. 이는 현재 정보만으로는 수익을 기대하기 어려운 상황을 시사합니다.

* 따라서, 해당 물건은 적극적인 입찰보다는 임차인과의 협상 가능성, 추가 정보 확인 등을 거친 후 매우 신중하게 접근해야 합니다.

* 만약 입찰을 진행한다면, 인수 보증금 226,800,000원을 고려하여 총 지출액이 200,000,000원을 넘지 않도록 100,000,000원 이하 로 투찰하는 것을 고려해볼 수 있으나, 이는 명도 및 기타 부대 비용을 고려할 때에도 상당한 위험을 내포합니다.

* 결론적으로, 현재 정보로는 해당 물건에 대한 적극적인 입찰을 추천하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.