나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14191 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡본동성당" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 종교시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제504호로서, (사용승인일: 2021.12.02) 외벽: 치장벽돌 및 외장석 붙임 등 마감, 내벽: -, 창호: 샤시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

부지의 서측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14191 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제5층 제504호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조, 6층 건물 내 제5층 제504호 (사용승인일: 2021.12.02)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 340,000,000원

토지면적: 19.45㎡ (약 5.88평)

건물면적: 25.47㎡ (약 7.71평)

전용면적: 25.47㎡ (약 7.71평)

총 건물 면적 (연면적): 709.38㎡ (약 214.57평)

대지권 면적: 457㎡ (단지 전체) / 본건 지분 19.45㎡ (약 5.88평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡본동성당" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 종교시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 서울남부지방법원 2025타경14191 강제경매 개시 결정 (채권자: 주택도시보증공사)

등기부채권 총액: 330,000,000원

주요 권리:

을1: 주택임차권 (김재경) - 330,000,000원, 2022.01.14 확정, 2022.02.24 전입/등기 (매각으로 소멸 예정)

갑2, 갑4: 신탁등기 말소

3.2. 임차인 분석

임차인: 김 (성함: 김민수)

보증금: 5,000,000원

차임: 850,000원

전입일자: 2025-10-13

대항력: 있음.

임차인: 주택도시보증공사 (김 ) (성함: 김재경)

보증금: 330,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-24

확정일자: 2022-01-14

대항력: 없음. (말소기준권리에 따라 소멸 예정)

임차인: 류 (성함: 류도월)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-28

대항력: 있음.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리(강제경매)보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

대항력 있는 임차인 김 및 류 의 경우, 본건 매각조건에 따라 보증금 반환청구권 포기 및 말소 조건을 이행해야 합니다.

주택임차권 (김재경)은 말소 예정입니다.

주의사항: 임차인 김재경 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

4. 상권분석

주변에 다세대, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

"화곡역" 인근으로 상업 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

인근에 종교시설(화곡본동성당)이 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 편의시설

준공: 2021년 12월 2일 (신축급 건물)

내부 시설: 위생 및 급배수, 개별난방, 화재탐지/경보, 소화, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 시설: 주택가에 위치하나 "화곡역" 인근으로 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 김 의 경우, 보증금 5,000,000원에 대한 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다. (단, 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있음)

HUG 인수 조건 변경 관련 상세 내용 파악이 필요합니다.

주변에 공항 보호지구 및 수평표면구역으로 지정되어 있어 공항 관련 소음이나 규제가 있을 수 있습니다.

복잡한 권리 관계(신탁, 임차권, 경매)로 인한 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축인 다온숲 다세대주택으로, 서울 강서구 화곡동에 위치합니다.

경매 절차상 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 처리 방안과 HUG 인수 조건 변경 등에 대한 추가적인 정보 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

주변 시세 및 거래 동향을 면밀히 분석하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축급 다세대주택으로 건물 노후도가 낮습니다.

화곡역 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 시세 분석을 통해 시세차익 가능성을 확인할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(19.98㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 216,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 단위 면적당 가격을 환산하면 약 10,800,000원/㎡입니다. 본건의 건물 면적(25.47㎡)에 적용 시 약 275,076,000원으로 추정됩니다.

현재 감정가는 340,000,000원으로, 최근 시세 대비 높은 편으로 판단됩니다.

입찰가 산정:

인수 보증금: 0원 (명시된 인수 보증금 합계 기준)

주변 시세 기준 추정가: 약 275,000,000원 ~ 300,000,000원 (보수적으로 산정)

권리 분석 및 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, HUG 조건 변경 등)를 고려할 때, 시세보다 낮은 금액으로 낙찰받는 것이 유리합니다.

예상 입찰가: 250,000,000원 ~ 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.