나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14178 [1] 서울특별시 강서구 방화동 592-103 제이스빌 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 지하철 5호선 "개화산역"에서 남동측으로 직선거리 약 450m, "방화초등학교"에서 북동측으로 직선거리 약 250m 지점에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 지하철역(5호선, 개화산역)으로부터 약 450m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로("초원로")까지 약 180m 거리임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상6층 중 제6층 제602호로서, (사용승인일 : 2022.03.02.) 외벽 : 타일붙임 마감 등, 창호 : 시스템창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실및주방, 욕실겸화장실, 발코니, 현관, 테라스 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비(급배수, 급탕 등), 승강기설비(승객용/12인승/900kg), 소방설비 (화재탐지설비 및 스프링클러 등)등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 가장형 토지로서 집합건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1, 2) : 공히 제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14178 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 592-103 제이스빌 제6층 제602호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 건축년도: 2022년 3월 2일

* 토지면적: 19.19㎡ (약 5.80평)

* 건물면적: 28.00㎡ (약 8.47평) (전용면적 기준)

* 감정가: 440,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인, 아파트, 빌라 등 대상, 기간 상이)

2. 입지조건

* 주변 교통:

* 지하철 5호선 개화산역 직선거리 약 450m.

* 대중교통 이용 가능한 간선도로(초원로) 약 180m 거리.

* 주변 환경:

* 방화초등학교 북동측 직선거리 약 250m 위치.

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역.

* 도로 접근성:

* 차량 접근 및 진출입 가능.

* 남동측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로와 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑5. 서울특별시 압류 (2025.04.11. 접수).

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 등기부 요약상 지상권은 등재되어 있지 않음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(신지용)

* 보증금: 339,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-15

* 확정일자: 2022-03-24

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 신지용 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨.

* 등기부 요약:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사제이스빌)

* 을1: 주택임차권 (신지용, 339,000,000원) - 말소

* 갑4: 소유권이전 (김순연, 매매)

* 갑5: 압류 (서울특별시) - 말소기준권리

* 갑6: 압류 (강서세무서장)

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 339,000,000원)

* 채권 총액: 339,000,000원.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거용 다세대주택으로, 주변은 주거 밀집 지역입니다.

* 5호선 개화산역 및 주요 간선도로와의 접근성이 양호하여 교통이 편리합니다.

* 인근에 학교(방화초등학교)가 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 최근 2022년 준공된 신축 건물로, 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 지역은 모아타운 사업 등을 통해 주거 환경 개선 및 개발이 진행 중인 지역으로, 향후 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 설비:

* 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 1층/지상 6층 중 제6층 제602호.

* 2022년 3월 2일 사용승인.

* 내부 구성: 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 테라스 등.

* 설비: 기본적인 위생설비, 승강기(12인승/900kg), 소방설비(화재탐지, 스프링클러 등) 완비.

* 주변 편의시설:

* 교육시설: 방화초등학교 (도보 약 5분 거리).

* 교통시설: 개화산역 (도보 약 8-10분 거리).

* 기타: 주변에 생활 편의시설 및 상업 시설이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건:

* 임차인(주택도시보증공사)은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인이 해당 보증금 잔액에 대한 책임을 부담할 위험이 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역:

* 본 물건 소재지는 외국인, 아파트, 빌라 등에 대해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다 (기간 상이: 2024.09.05.~2029.09.09. 및 2025.08.26.~2026.08.25., 2025.10.20.~2026.12.31.).

* 이는 향후 매수인의 거주 또는 매매 시 허가 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가 차이: 감정가(4.4억원) 대비 최근 실거래가(2.5억~3.0억대)가 현저히 낮아, 감정평가 시점과 현재 시장 상황 또는 물건의 특수성이 반영되지 않았을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 다세대주택으로, 역세권 및 학교 인접 등 입지적 강점을 가지고 있습니다. 특히 주변 지역에서 진행 중인 모아타운 사업은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건이라는 명확한 인수 조건을 가지고 있으며, 이 조건의 이행 여부가 매수인의 부담을 결정하는 핵심 요소입니다. 또한, 토지거래허가구역 지정은 향후 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 준공)로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 개화산역 역세권 입지로 교통이 편리하며, 방화초등학교 인접으로 교육 환경이 우수합니다.

* 지역 개발 호재(모아타운)로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건 성사 시, 인수 부담 없이 취득 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 비슷한 면적과 연식의 다세대주택 시세는 약 253,000,000원에서 306,000,000원 수준입니다 [JSON 데이터]. 본건은 2022년 준공으로 비교적 신축이며, 전용면적 28㎡(약 8.47평) 기준, 이를 바탕으로 현 시세 및 신축 연식을 고려한 적정 시세는 약 250,000,000원 ~ 280,000,000원으로 판단됩니다.

그러나 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건의 불확실성과 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크를 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다.

감정가(440,000,000원)와 비교했을 때, 현재 시세 및 권리 관계상의 리스크를 고려하여, 260,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 인수 보증금을 제외하고 순수 부동산 가치와 잠재적 리스크를 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.