나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14151 [1] 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제3층 제321호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "서울신구로초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주 위는 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철 1호선, 2호 선 '신도림역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상18층건 내 제3층 제321호로서 (사용승인일: 2013.09.16), 외벽: 인조석 및 몰탈위 페인트 마감 등, 창호: 시스템 창호 마감 등.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-원룸형)(방겸 거실, 주방, 욕실, 보일러실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔-240호세대). 공동주택(도시 형생활주택 원룸형-115세대) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한 허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~20 26.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14151 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제3층 제321호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 115,000,000원

토지면적: 2.43㎡ (약 0.73평)

건물면적: 15.54㎡ (약 4.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "서울신구로초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 근거리에 지하철 1호선 및 2호선 "신도림역" 등이 소재하여 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 3월 2일에 접수된 지완 근저당권 (1,126,500,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

말소 예정인 주요 권리로는 주택임차권(한국토지주택공사), 가압류(조용민, 김창억), 강제경매(서울보증보험), 압류(국민건강보험공단) 등이 있습니다.

임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 126,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-17

* 확정일자: 2022-05-13

* 대항력: 없음. (등기부상 임차권은 말소 예정임)

인수 보증금 합계: 0원. 본 건 매각으로 인해 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

특별 매각조건

본 건은 SGI 인수조건 변경 및 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 이는 서울보증보험 주식회사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금반환채권과 이에 기한 대항력을 포기하며, 임차권 등기를 말소하는 조건으로 진행됨을 의미합니다. 따라서 임차인 관련 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 건이 속한 구로동 일대는 주거, 업무, 상업 기능이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동 및 주거 기능이 공존합니다.

다만, 가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 아파트 관련 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.) 및 외국인 등 관련 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 거래 시 제한사항을 확인할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 정보

* 건물명: 비즈트위트오렌지

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상18층 건물 내

* 사용승인일: 2013년 9월 16일

* 이용상태: 도시형생활주택(원룸형, 방겸 거실, 주방, 욕실, 보일러실, 현관 등으로 이용 중)

설비 내역

* 난방: 도시가스 개별난방

* 기타: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재경보설비, 화재탐지설비, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 경매 물건의 경우, "SGI 인수조건 변경" 및 "서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 특별 매각 조건으로 인해 임차인 관련 권리관계상의 부담은 매우 낮을 것으로 판단됩니다. 등록된 임차인(한국토지주택공사) 역시 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

그러나 토지이용계획상 토지거래허가구역으로 지정된 점은 향후 매수인이 해당 부동산을 재매각하거나 특정 용도로 활용하고자 할 때 제약이 될 수 있으므로 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 역세권 인근의 주상복합 및 업무시설 밀집 지역에 자리하고 있습니다. 2013년에 준공된 비교적 현대적인 건물이며, 원룸형 주거 공간으로 1인 가구의 수요가 예상됩니다.

경매 진행 시 임차인 보증금 인수 부담이 없으며, SGI 관련 채권에 대한 매수인 보호 조항이 명시되어 있어 권리관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 여부는 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2013년 준공)

* 서울시 내 도심형 소형 주거 상품으로 실거주 및 임대 수익 기대 가능

* 지하철역(신도림역) 이용이 용이한 교통 환경

* 임차인 보증금 인수 부담 및 SGI 관련 채권 부담이 없어 권리관계가 명확함

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 115,000,000원이며, 면적은 15.54㎡ (약 4.70평)입니다.

감정가 기준 평당가는 약 24,468,000원입니다.

최근 거래된 주변 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 평당 가격은 약 1573만원(구축)에서 4557만원(신축)의 분포를 보입니다. 본 건의 감정가 기준 평당가는 이 범위 내에 있으며, 특히 최근 거래된 신축 건물들의 평당가는 감정가를 상회하는 경향을 보입니다.

건축연도(2013년)와 면적(15.54㎡)을 고려할 때, 본 건의 감정가는 시장 시세 대비 합리적이거나 다소 낮을 가능성이 있습니다.

경매 특성 및 특별 매각 조건, 시장 시세 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 110% ~ 130% 수준을 예상 입찰가로 제시합니다.

예상 입찰가: 130,000,000원 (1억 3천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.