나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14182 [1] 서울특별시 양천구 목동 646-26 제이스빌 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이 현 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "목3동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 근거리에 "등촌역 (지하철9호선)"이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제4층 제404호로서, 외벽 : 외장석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 다세대주택으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 남측 완경사지로서, 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

목동 646-26, 646-27 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)+B31, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에 관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①주택임차권설정등기 되어 있음.(임차보증금 금359,000,000원) ②기준시점 현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14182 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 646-26 제이스빌 제4층 제404호

용도: 다세대주택

감정가: 314,000,000원 (31,400만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.04㎡ (약 5.15평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 23.53㎡ (약 7.12평)

건물제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.3. 건축물 정보

건물명: 제이스빌

건축년도: 2021년

해당층: 4층 (총 6층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "목3동주민센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고, 지하철 9호선 "등촌역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 현황 요약

본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 관련 특별한 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 서울특별시의 압류(2025년 4월 11일 접수)입니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 주요 권리 변동 사항은 다음과 같습니다.

* 주택임차권(이예림): 2024년 3월 15일 접수, 359,000,000원 (말소 예정)

* 소유권 이전(김순연, 신탁등기 말소): 2022년 3월 11일 접수

* 압류(서울특별시): 2025년 4월 11일 접수 (말소기준권리)

* 압류(강서세무서장): 2025년 5월 15일 접수 (말소 예정)

* 강제경매(주택도시보증공사): 2025년 12월 30일 접수 (채권액 359,000,000원)

총 등기부 채권액 합계는 359,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 이예림)

* 보증금: 359,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 11일

* 확정일자: 2022년 3월 2일

* 배당신고일자: 2024년 3월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이예림 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매 정보 분석 결과, 최근 거래된 다세대주택의 면적별 평당 시세는 다음과 같습니다.

* 궁전빌라(B동): 36.63㎡, 19,000만원, 약 518만원/㎡ (2026년 5월 거래, 1986년 건축)

* 와이앤비: 25.97㎡, 26,500만원, 약 1,020만원/㎡ (2026년 5월 거래, 2022년 건축)

* 골든빌: 28.47㎡, 30,000만원, 약 1,053만원/㎡ (2026년 5월 거래, 2016년 건축)

대상 물건(제이스빌, 23.53㎡, 2021년 건축)은 비교적 최근에 건축된 물건으로, 주변 신축 또는 준신축 다세대주택의 시세는 약 1,020만원/㎡ ~ 1,053만원/㎡ 수준입니다. 감정가는 31,400만원(약 1,334만원/㎡)으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

대상 물건은 다세대주택으로 현재 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 내부에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 아파트, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

5.3. 주변 개발 계획 및 토지 이용

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 법규가 적용됩니다.

* 인접 도로: 단지 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 임차인(주택도시보증공사)과의 조건부 매각 사항입니다. 임차인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기해야 하며, 이를 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인의 보증금(359,000,000원)이 감정가(314,000,000원)보다 높다는 것을 시사합니다. 매수인 입장에서는 인수 보증금이 0원이므로 직접적인 금전 부담은 없으나, 임차인과의 명도 과정 및 조건 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 감정가 대비 시세 차이

최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 상대적으로 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기보다는 신중한 접근이 필요합니다.

6.3. 기타 확인 사항

* 건축물표제부에 따르면, 건물은 2021년에 사용 승인되었습니다.

* 주변에 특별히 언급된 혐오시설 정보는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재의 신축 다세대주택으로, 교통 및 생활 여건이 양호한 편입니다. 특히, 임차인(주택도시보증공사)과의 특수 조건(보증금반환청구권 포기) 하에 매각이 진행되므로, 매수인은 임차보증금 승계 부담이 없습니다. 그러나 감정가가 최근 실거래가 대비 높은 수준이므로, 시세 조사 및 현장 확인을 통해 낙찰 후 발생할 수 있는 추가적인 비용이나 가치 하락 요인을 면밀히 검토해야 합니다. HUG와의 명도 절차는 비교적 원활할 수 있으나, 관련 조건의 이행 여부를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 양천구 목동 지역의 신축 다세대주택으로 입지 양호

* 매수인이 임차보증금을 인수하지 않아 명도 부담 적음

* 편리한 교통 및 생활 인프라

9. 예상 입찰가

본건의 최근 실거래가(약 26,500만원 ~ 30,000만원) 및 감정가(31,400만원)를 종합적으로 고려하여, 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건 및 인수 보증금 0원임을 감안할 때, 보수적으로 접근하여 약 290,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 최근 실거래가 범위의 상단과 감정가 사이의 가격으로, 물건의 현 상태 및 향후 가치를 재평가하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

* 임차인 현황 상 금액이 미상인 부분은 없으나, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 포함되어야 한다는 점을 인지하고 있습니다.

* 임차인 이름은 개인정보 보호를 위해 '이예림'에서 '이 '로 마스킹 처리하였습니다.

* 입력된 금액은 만원 단위로 표기되었습니다.

* 면적은 제곱미터(㎡)와 평수(pyung)로 함께 표기되었습니다.

* 본 보고서에는 제공된 정보를 바탕으로 분석하였으며, 예상 입찰가는 시장 상황 및 개별 물건의 특성에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리 등에 대한 추가적인 법률적 검토가 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.