나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14139 [1] 서울특별시 구로구 궁동 197-65 상떼그린빌 제102동 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날감정 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "한국교통안전공단 구로자동차 검사소" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 종교시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2019.06.28.) 외벽: 치장벽돌 붙임 마감 등, 창호: PVC 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방시설, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 완경사지에 위치한 부정형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북동측으로 노폭 약 5m~6m 의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

물건명: 상떼그린빌 102동 4층 402호

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14139 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 궁동 197-65

건물명: 상떼그린빌 102동 402호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 '도시형생활주택(단지형다세대)'으로 등재)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

감정가: 294,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

3. 면적 정보

토지면적: 25.25㎡ (약 7.64평)

토지지분: 25.25㎡ (약 7.64평)

건물면적: 37.47㎡ (약 11.33평)

건물지분: 37.47㎡ (약 11.33평)

4. 건축 정보

사용승인일: 2019년 06월 28일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 5층 건물 내 4층

주차: 옥내 자주식 6대 (176.33㎡), 옥외 자주식 2대 (23㎡)

2. 입지조건

1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 "한국교통안전공단 구로자동차 검사소" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 종교시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하는 등 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 도로접면

본건 서측 및 북동측으로 노폭 약 5m~6m의 포장도로에 접해 있습니다.

4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역입니다.

군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도: 해발 165m)에 해당합니다.

수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역입니다.

2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(대상: 아파트)으로 지정되어 있습니다.

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

1. 인수되는 권리

매각물건에는 매수인에게 인수되는 권리가 없습니다. (단, 아래 임차인 현황 참조)

2. 말소되는 권리

본 건의 말소기준권리는 기흥세무서장의 압류(2022.01.21.)이며, 이보다 선순위 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 압류, 가압류 등 다수의 권리가 존재하였으나 모두 말소 예정입니다.

3. 임차인 현황

임차인: 김선재

보증금: 278,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 03월 09일

확정일자: 2020년 01월 15일

대항력: 있음

비고: 신청 채권자이며, 배당신고일자 2026년 01월 02일. 임대차보증금반환채권의 근질권자 주식회사 신한은행이 252,000,000원에 대해 배당요구 하였습니다.

4. 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 해당 임차인은 본건 강제경매를 신청한 채권자이기도 합니다.

명시된 '인수 보증금 합계: 0원'으로 보아, 매수인이 해당 임차인의 보증금을 별도로 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그에 따른 법적 문제가 발생할 가능성도 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

1. 지역 특성

본건은 다세대주택 위주의 주거지역에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

주변에 한국교통안전공단 구로자동차 검사소가 인접해 있습니다.

2. 상업 시설

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설과의 접근성은 보통 수준입니다.

5. 생활정보

1. 주거 환경

다세대주택으로 구성된 주거 지역 내에 위치하여 조용한 편입니다.

2. 편의 시설

인근 근린생활시설 이용이 가능합니다.

3. 교통

차량 접근이 용이하며, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

1. 대항력 있는 임차인

비록 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석되나, 임차인의 보증금 회수 여부에 따라 낙찰 후 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 임차인이 배당받지 못한 금액이 있을 경우, 해당 금액에 대한 낙찰자의 책임 여부를 확인해야 합니다.

2. 건물 상태 및 내부 확인

감정평가 시 현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인해 내부 상태, 구조, 확장 여부 등을 외부 관찰 및 탐문 등에 의거하여 평가하였으므로, 실제와 상이할 가능성이 있습니다.

3. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역이며, 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 또는 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

4. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 구로구 궁동에 위치한 신축급(2019년 사용승인) 다세대주택입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 자리하고 있습니다.

가장 큰 특징은 보증금 2억 7천 8백만원에 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 해당 임차인이 직접 본 경매를 신청한 채권자이므로, 임차인의 보증금 회수 여부가 경매 절차의 중요한 변수가 될 수 있습니다.

'인수 보증금 0원'으로 표기되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 부담할 가능성은 낮으나, 임차인의 배당 만족 여부를 반드시 확인해야 합니다.

전반적으로는 양호한 입지 조건과 비교적 최근에 건축된 건물이라는 점에서 긍정적인 평가가 가능하나, 임차인 관련 사항에 대한 철저한 권리 분석 및 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

1. 신축급 건물

2019년 준공으로 비교적 신축에 해당하여, 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

2. 양호한 입지

서울 서남권의 주거지역으로, 교통 편의성이 좋고 생활 기반 시설 접근이 용이합니다.

3. 경매를 통한 시세차익 가능성

감정가(2억 9천 4백만원) 대비 낮은 금액으로 취득 시 시세차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 임차인의 보증금 및 배당 절차를 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

4. 토지 지분 보유

다세대주택이지만 토지 지분(25.25㎡)을 보유하고 있어, 향후 재건축 또는 가로주택정비사업 등 개발 가능성을 잠재적으로 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 294,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 면적(건물 37.47㎡)의 경우 시세가 2억 8천만원에서 3억 6백만원 수준으로 형성되어 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금(278,000,000원)이 상당한 금액이며, 해당 임차인이 채권자로서 경매를 신청했기 때문에, 경매가가 임차인의 보증금 이하로 결정될 가능성은 낮습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'임을 감안할 때, 낙찰가는 시장가치 및 감정가격을 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

다만, 임차인의 보증금 회수 가능성을 고려하여 보증금 수준 이상의 입찰가를 고려할 필요가 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 285,000,000원 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 소폭 할인된 금액이며, 임차인의 보증금 회수를 지원하면서도 투자수익을 확보할 수 있는 수준입니다. 실제 입찰 시에는 경쟁 상황을 보며 최종 금액을 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.