나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104726 [1] 서울특별시 관악구 신림동 475-94 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남강 · 평가일 2026.01.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신대방역(지하철 2호선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남서측 인근에 지하철 2호선 "신대방역"이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 인접도로 및 인접필지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서축으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31 ./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 단독주택으로서, (사용승인일 : 2023.2.6) 외 벽 : 인조석붙임 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창 호 : 알루미늄 샷시 창호 등

이용상태

지1층 ~ 3층 공히 단독주택(다중주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 도시가스공급설비에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

제시외건물 ㉠, ㉡이 소재함.( 후첨 '지적 및 건물개황도 및 '내부구조도' 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104726 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 475-94

용도: 다중주택

감정가: 2,062,192,200원

토지면적: 138.80㎡ (약 41.98평)

건물면적: 309.76㎡ (약 93.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 에스비아이저축은행 (등기부 요약에서 확인)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신대방역(지하철 2호선)" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남서측 인근에 지하철 2호선 "신대방역"이 위치하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

주변 시설

본건 인근에는 서울신대림초등학교, 영림중학교, 수도여자고등학교 등 교육시설이 소재하고 있으며, 보라매공원도 비교적 가까운 거리에 위치합니다. 신대방역을 중심으로 한 상업지역 및 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 11월 4일 접수된 에스비아이저축은행의 가압류(2025카단825968)입니다. 이에 따라 위 가압류 및 이후 접수된 등기사항(압류, 강제경매 등)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리

건물 등기부 상 을구에 기재된 다수의 주택임차권(을구 3번 내지 12번 등)은 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 110,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2023-04-04

확정일자: 2023-03-14

대항력: 있음

* 임차인: 김

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-21

확정일자: 2023-03-22

대항력: 있음

* 임차인: 김

보증금: 140,000,000원

차임: 50,000원

전입일자: 2023-03-28

확정일자: 2023-03-14

대항력: 있음

* 임차인: 김

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-14

확정일자: 2023-03-21

대항력: 있음

* 임차인: 나

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-14

확정일자: 2023-03-21

대항력: 있음

* 임차인: 나

보증금: 100,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2023-04-14

확정일자: 2023-03-27

대항력: 있음

* 임차인: 박

보증금: 120,000,000원

차임: 70,000원

전입일자: 2024-12-09

확정일자: 2024-10-24

대항력: 있음

* 임차인: 박

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-03

확정일자: 2023-03-21

대항력: 있음

* 임차인: 백

보증금: 120,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2023-04-10

확정일자: 2023-03-13

대항력: 있음

* 임차인: 손

보증금: 120,000,000원

차임: 90,000원

전입일자: 2024-12-02

확정일자: 2024-10-23

대항력: 있음

* 임차인: 안

보증금: 120,000,000원

차임: 150,000원

전입일자: 2023-03-24

확정일자: 2023-02-28

대항력: 있음

* 임차인: 이

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-05-26

확정일자: 2023-05-08

대항력: 있음

* 임차인: 이

보증금: 120,000,000원

차임: 150,000원

전입일자: 2023-04-12

확정일자: 2023-03-16

대항력: 있음

* 임차인: 이

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-05-04

확정일자: 2023-04-14

대항력: 있음

* 임차인: 이

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-18

확정일자: 2024-10-16

대항력: 있음

* 임차인: 장

보증금: 120,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2023-04-20

확정일자: 2023-03-28

대항력: 있음

* 임차인: 전

보증금: 120,000,000원

차임: 150,000원

전입일자: 2023-04-10

확정일자: 2023-03-13

대항력: 있음

. 주의: 일부 임차인의 보증금 또는 차임 정보가 누락(0원 또는 미상)되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 다수 존재하므로 인수되는 보증금 총액에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 동일 건물은 아니나, 인근 지역의 '다세대' 주택 거래 사례를 나타냅니다.

* 2026년 7월 6일 거래 (건축년도 1991년, 전용면적 30.92㎡): 18,500만원 (약 1.85억원)

* 2026년 7월 6일 거래 (건축년도 2015년, 전용면적 29.56㎡): 32,000만원 (약 3.2억원)

* 2026년 7월 3일 거래 (건축년도 2018년, 전용면적 45.37㎡): 39,000만원 (약 3.9억원)

최근 거래 사례들을 볼 때, 신축 건물일수록, 면적이 넓을수록 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 본 건은 다중주택 전체 건물로서, 개별 호실 거래가 아닌 전체 건물의 가치를 고려해야 합니다. 감정가 20.6억원 대비 최근 거래 사례의 개별 호실 가격은 직접적인 비교에는 한계가 있으나, 본 건이 위치한 신림동 지역의 주거용 부동산 시세 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

대중교통 및 편의시설

본건 인근에는 지하철 2호선 신대방역과 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 주변에는 주거지역이므로 기본적인 생활 편의시설(마트, 식당, 병원 등)이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

교육 및 기타 환경

본건 인근에는 서울신대림초등학교, 영림중학교, 수도여자고등학교 등 교육시설이 소재하고 있으며, 보라매공원도 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

다수의 대항력 있는 임차인 인수 가능성

앞서 권리분석에서 언급했듯이, 을구에 등기된 다수의 주택임차권이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 현재 파악된 인수 예상 보증금 총액은 약 20억 5천만원에 달하여, 이는 감정가와 유사한 수준입니다. 입찰 전, 각 임차인의 실제 배당 가능 금액 및 최종 인수해야 할 보증금 규모를 반드시 면밀히 확인해야 합니다.

제시외 건물 포함

본건은 제시외 건물(8.34㎡)을 포함하여 일괄 매각됩니다. 관련 현황은 별도 확인이 필요합니다.

중복 사건

'중복사건' 표기가 있으나, 본건(2025타경104726)이 말소기준권리에 따라 정리될 것으로 보이며, 다른 중복 사건의 영향은 추가적인 권리 분석이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신림동 역세권에 위치한 신축 다중주택으로, 건물 자체는 비교적 최신식(2023년 사용승인)입니다. 하지만 다수의 대항력 있는 임차인들이 존재하며, 이들의 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 예상 낙찰가 외 추가적인 자금 투입을 의미하므로, 철저한 권리 분석과 잠재적 인수 보증금 총액에 대한 정확한 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지

지하철 2호선 신대방역 인근으로 교통 여건이 양호합니다.

신축 건물

2023년 사용승인된 최신식 건물로, 내부 상태 및 관리 용이성이 기대됩니다.

높은 임대 수요 예상

신림동 지역은 대학가와 직주근접지로 유동인구가 많아 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

시세 및 감정가 분석

본 건의 감정가는 20억 6,219만 2,200원입니다. 토지 면적 138.80㎡(약 41.98평), 건물 면적 309.76㎡(약 93.71평)를 고려할 때, 평당 토지 감정가는 약 4,910만원, 건물 감정가는 약 2,200만원 수준입니다.

인근 '다세대' 주택 거래 사례(약 1,850만원 ~ 3,580만원/평)와 비교 시, 토지 가치는 높게 평가되었으나, 건물 자체의 신축 연도를 고려하면 합리적인 수준으로 볼 수 있습니다.

인수 보증금 고려

매수인이 인수해야 할 것으로 예상되는 임차인 보증금 총액은 약 20억 5천만원입니다. 이는 감정가와 거의 동일한 수준입니다.

예상 입찰가 산정

통상 경매 물건은 감정가의 80~120% 사이에서 낙찰가가 형성되는 경향이 있습니다. 하지만 본 물건의 경우, 인수해야 할 보증금 총액이 매우 높아, 입찰가 외 추가 자금 부담이 상당합니다. 따라서, 단순 낙찰가율만으로 접근하기보다는, 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 기준으로 수익률을 계산해야 합니다.

현재 시점에서 명확한 '수익률' 분석을 위한 추가 정보(예상 임대료, 공실률, 관리비 등)가 부족하지만, 보증금 총액을 고려하여 낙찰가 범위를 조정할 필요가 있습니다.

인수 보증금(약 20.5억원)을 제외한 순수 낙찰가 비중이 총 투자 비용에서 중요하게 작용할 것입니다.

예상 순수 낙찰가 범위: 약 14억원 ~ 16억원 (감정가 20.6억원의 약 70% ~ 80% 수준)

따라서, 예상 입찰가는 약 15억 5천만원 (총 투자 비용 약 36억원 예상)으로 제안합니다. 이는 추후 임차인 현황 및 배당 내역에 대한 최종 확인 후 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.