나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104741 [1] 서울특별시 종로구 숭인동 201-11 종로유케이201 4층407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 밸류인 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 숭인동 소재 "동묘앞역(지하철 1호선, 6호선)" 동측 인근에 위치하며 주위는 상업시설, 업무시설, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선, 6호선 "동묘앞역", 지하철 1호선, 2호선 "신설동역" 이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 건물 내 제4층 제407호로서 (사용승인일 : 2013.03.06) 외벽 : 석재 붙임 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(숭인 지구단위계획), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 종로구 숭인동 201-11번지, 종로유케이201 오피스텔 4층 407호에 위치한 부동산강제경매 물건입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경104741 (1)입니다.

감정가는 99,000,000원입니다.

토지 면적은 4.59㎡ (약 1.39평)이며, 건물 전용 면적은 15.25㎡ (약 4.61평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 건은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재한다는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 종로구 숭인동에 소재하며, 지하철 1호선 및 6호선인 "동묘앞역"에서 동측 인근에 위치합니다.

주위는 상업시설, 업무시설, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 1호선, 6호선 "동묘앞역", 지하철 1호선, 2호선 "신설동역"이 소재하여 교통이 편리합니다.

1.2. 권리분석

경매 신청 채권자는 주OOOOOOO이며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026.01.02 접수)입니다.

집합건물 등기부상 을3 순위로 2025년 3월 13일 접수된 강승우의 주택임차권(금액: 100,000,000원)이 존재하며, 해당 권리는 말소되지 않고 인수되는 것으로 기재되어 있습니다.

그러나 물건명세서에 첨부된 확약서(2026.06.19)에 따르면, 임차인 강승우는 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

이에 따라 인수되는 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

기타 등기사항으로는 김용주의 소유권이전1번신탁등기말소(갑2) 및 종로구(서울특별시)의 압류(갑4) 등이 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울의 중심부인 종로구에 위치하며, 동묘앞역과 신설동역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 혼재된 지역입니다.

주변에 다양한 상가 및 오피스텔이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 근린생활시설 이용이 편리합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물대장상 본건은 2013년 3월 6일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 1층/지상 13층 건물 내 제4층 제407호입니다.

오피스텔로 이용 중이며, 내부에는 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있습니다.

교통 상황이 우수하며, 주변에 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재했으나, 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출함에 따라 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 이러한 임차권 관련 권리관계는 경매 진행 시 변동될 수 있으므로, 입찰 전 최종 권리 분석을 재확인하는 것이 중요합니다.

또한, 토지이용계획상 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등 토지거래 허가구역으로 지정된 부분이 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 역세권에 위치한 소형 오피스텔로서, 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

대항력 있는 임차인이 보증금반환청구권을 포기하는 확약서를 제출하여 권리 인수 부담이 해소된 점은 매우 긍정적인 요소입니다.

다만, 소형 면적임에도 불구하고 감정가 및 최근 실거래가가 9천만 원대 후반에서 1억 원에 형성되어 있어, 입찰 시 시세와의 비교 및 향후 임대 수익률 분석이 면밀히 이루어져야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권(1, 6호선 동묘앞역, 1, 2호선 신설동역 인접)의 뛰어난 입지

* 소형 오피스텔로 초기 투자 부담 적음

* 임차인의 권리 포기 확약서 제출로 보증금 인수 리스크 해소

* 주변 상업 및 업무시설 발달로 안정적인 임대 수요 기대

* 인근 지역의 지속적인 도시 개발 가능성

1.8. 예상 입찰가

최근 3건의 실거래가는 9000만원(2025.03), 10000만원(2024.11), 9500만원(2026.03)으로, 평균 약 9500만원 수준입니다.

감정가는 9900만원으로, 최근 실거래가 상위권 및 감정가를 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 98,000,000원으로 예상됩니다.

임차인 관련 리스크가 해소되었으나, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 최종 권리 변동 사항을 점검하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.