나이스옥션 법원경매 광주 2024타경81211 [1] 광주광역시 북구 동림동 150-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 동림동 소재, "유일가든아파트" 북측 인근에 위치하며, 본건 부근은
아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통상황은 보통시
됨.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄하며, 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m-70m)(접합), 가로구역별 최고높이 제
한지역, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19), 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

별첨 "건물개황도"에 도시한 바와 같이 본건 일련번호(1) 지상에 제시외건물 일련번호(ㄱ)
- (ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가) : 경량철골구조 기타지붕(조립식패널) 단층 건물로서,
외벽 : 판넬 등.
창호 : 새시창호 등.

일련번호(나) : 경량철골구조 기타지붕 2층 건물로서,
외벽 : 판넬 등.
창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

일련번호(가),(나) : 사무실 등으로 이용중이며, 관리상태 보통임.

설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
(단, 목록 2-3은 매각제외)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경81211 (1)

소재지: 광주광역시 북구 동림동 150-1

용도: 근린시설

감정가: 2,141,970,000원

토지면적: 1251.00㎡ (약 378.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 208.32㎡ (약 63.02평)

건물 제시외면적: 9.00㎡ (약 2.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권, 유동화물건, 공동담보, 대항력 있는 임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. (단, 목록 2-3은 매각 제외)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 북구 동림동에 위치하며, "유일가든아파트" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태: 본건 토지는 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m-70m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제3구역(전술), 중점경관관리구역에 속해 있습니다.

주변 시설: 본건 주변에는 주거단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. (검색 결과)

혐오시설: 현재 검색된 정보로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (검색 결과)

1.2. 권리분석

등기부현황:

토지:

- 말소기준권리: 광주은행 근저당권 (접수일자: 2022-07-01, 채권금액: 1,056,000,000원).

- 주요 권리사항: 소유권 이전 (2012-08-06, 2022-07-01), 근저당권 (광주은행 2건, 유한회사대양에이엠씨 1건), 압류 (북구, 국민건강보험공단), 임의경매 개시 결정 (유아이제삼십칠차유동화전문).

- 총 채권액: 5,136,000,000원.

건물:

- 말소기준권리: 광주은행 근저당권 (접수일자: 2022-07-01, 채권금액: 1,056,000,000원).

- 주요 권리사항: 소유권 보존 (2015-08-18), 소유권 이전 (2022-07-01), 근저당권 (광주은행 2건, 유한회사대양에이엠씨 1건), 임의경매 개시 결정 (유아이제삼십칠차유동화전문), 압류 (국민건강보험공단).

- 총 채권액: 5,136,000,000원.

임차인 현황:

* 임차인: 유한회사내일도, 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2023-05-12

대항력: 없음

* 임차인: 유한회사유은산업개발, 강

보증금: 0원, 차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2023-01-27

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사유플로라, 강

보증금: 0원, 차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2022-07-27

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사태우이엠씨, 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2015-08-28

대항력: 있음 (주의: 보증금 및 차임이 0원이지만 대항력이 있어 인수 여부 확인 필요)

* 임차인: 참다운사람들(민플라워), 강

보증금: 50,000,000원, 차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2023-08-09

확정일자: 2023-08-09

배당신고일자: 2024-11-07

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원이므로 실질적인 인수 보증금은 없는 것으로 판단되나, 법률적 검토 필요.)

1.3. 상권분석

본건은 광주광역시 북구 동림동에 위치한 근린시설로, 주변은 아파트 단지와 주택, 상가 등이 혼재된 지역입니다. 주변 시세 및 개발 동향에 대한 추가적인 분석이 필요합니다. 토지는 업무용 건부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역 등의 토지이용계획을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 주거단지 인근에 위치하여 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. (검색 결과) 인근의 학교로는 동림초등학교, 한울초등학교 등이 있으며, 문화시설로는 국립광주박물관, 중외공원 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 가능성: 본건 토지 상에 매각 대상이 아닌 미등기 건물이 존재할 경우, 해당 건물 소유자를 위해 대지 전체에 법정지상권이 성립될 수 있습니다. 이는 토지 이용에 심각한 제약을 초래할 수 있으므로, 등기부등본 및 현황 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. (물건명세서 참고사항)

대항력 있는 임차인: 주식회사태우이엠씨, 김 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 0원이더라도 대항력의 효력이 미치는지, 혹은 별도의 계약 관계가 있는지 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

제시외 건물 및 경계 불분명: 일괄매각에 제시외 건물이 포함되나, 이동 가능한 컨테이너 2동은 매각에서 제외됩니다. 또한, 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 경계 복원 측량이 필요하며, 이는 소유권 행사 및 재산권 관리에 영향을 미칠 수 있습니다.

공동담보, 유동화물건: 다수의 근저당권 및 유동화 물건으로 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 경매 절차의 복잡성이 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 동림동에 위치한 근린시설로, 접근성과 주변 환경은 양호한 편입니다. 그러나 법정지상권 성립 가능성, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원), 지적 경계 불분명 등 다수의 법적, 물리적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 법정지상권 문제는 물건 가치에 치명적인 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 반드시 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

잠재적 개발 가능성: 제2종일반주거지역에 위치하여 향후 개발 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비 높은 채권 총액과 복합적인 리스크로 인해 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다. (단, 리스크 해소 방안 마련 필수)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 및 각종 권리 분석, 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 인수해야 할 보증금은 0원이지만, 법정지상권 및 대항력 있는 임차인 등 해결해야 할 문제가 많으므로, 해당 리스크를 충분히 고려한 보수적인 접근이 필요합니다. 권리 분석 결과, 최고가 매수신고인이 되지 못할 경우에도 낙찰을 받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서, 상세한 현장 조사 및 법률 자문을 통해 정확한 가치 평가 및 입찰가 산정을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.