나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9424 [1] 전라남도 영광군 염산면 봉남리 856-53 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영광군 염산면 봉남리 소재 "합산마을" 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 소재하는 마을주변 농경지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사로, 전기타(분묘 소재)로 이용 중임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구(20090413), 가축사육제한구역(금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

공부상 지목은 "임야"이나 현황은 전기타(분묘 소재)로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

맹지이며, 공부상 지목은 임야이나 현황은 전기타(분묘소재)로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

2.2. 도로 접근성

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.2. 임차인 현황

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

6.2. 분묘기지권

6.3. 공부상 지목과 현황 불일치

6.4. 가축사육제한구역

6.5. 준보전산지

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경9424 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 염산OOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 전라남도 영광군 염산면 봉남리 856-53

용도: 임야 (현황: 분묘 소재)

토지면적: 2616.70㎡ (약 791.5평)

건축물: 없음

1.3. 감정가

감정가: 34,017,100원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 전라남도 영광군 염산면 봉남리 소재 "합산마을" 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 소재하는 마을주변 농경지대로서 주위환경은 보통인 편임.

2.2. 도로 접근성

본 건은 맹지임. 인접 도로와 직접 연결되지 않아 차량 및 사람이 통행하기 어려운 상태임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권: 모경원 (1993-11-19 소유권보존)

말소기준권리: 염산새마을금고 근저당 (2015-12-21, 15,000,000원)

말소예정권리:

* 전남신용보증재단 가압류 (2023-07-20, 11,207,923원)

* 염산새마을금고 임의경매 (2024-12-19, 13,650,547원)

등기부채권 총액: 26,207,923원. 이는 말소기준권리인 근저당과 후순위 권리들의 합계로 보임.

3.2. 임차인 현황

임차인 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 분묘기지권: 지상에 소재한 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립될 여지가 있음. 이는 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 권리임.

4. 상권분석

주변은 농경지, 임야, 단독주택이 혼재된 농촌 마을 주변 지역임. 상업시설이나 편의시설이 밀집된 지역과는 거리가 멀어 일반적인 상권 분석은 어려우며, 전원생활 또는 농업 관련 용도로 고려될 수 있음. 영광군 염산면 지역은 농업 및 어업 기반이 발달한 곳으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설이 주를 이룸.

5. 생활정보

주거 편의시설 및 교통시설은 인근 마을 수준의 기본적인 것으로 예상됨. 대중교통 이용은 보통 수준이나, 개인 차량이 필수적일 것으로 보임. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 농림지역이라는 점을 고려할 때 대규모 산업 시설보다는 자연 친화적인 환경이 주를 이룰 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

본 건은 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 건축이 불가능하며, 토지 이용 및 개발 시 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 진입로 확보가 필수적임. 이는 토지 가치와 활용성에 치명적인 제약을 가함.

6.2. 분묘기지권

현황 이용 상태인 분묘로 인해 분묘기지권이 성립될 가능성이 매우 높음. 이는 토지 소유권과는 별개로 분묘를 수호하고 관리할 수 있는 권리가 인정되는 것으로, 해당 분묘에 대한 사용 제한이나 별도의 협의가 필요할 수 있어 향후 토지 활용에 상당한 제약이 될 수 있음. 분묘기지권은 영구적으로 존속할 수 있으며, 지료 지급 의무가 발생할 수 있음.

6.3. 공부상 지목과 현황 불일치

공부상 지목은 "임야"이나 현황은 분묘가 있는 "전기타(분묘소재)"로 이용 중임. 이는 토지 활용 계획 수립 시 명확히 인지하고 처리해야 할 부분임.

6.4. 가축사육제한구역

계획관리지역 내 가축사육제한구역(금지지역)으로 지정되어 있어 축산업 관련 용도로는 사용이 제한됨.

6.5. 준보전산지

산지관리법상 준보전산지로 분류되어 있어 산지 전용 등 개발 시 관련 법규의 적용을 받으며, 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영광군에 위치한 임야로, 현재 분묘가 다수 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 높은 토지임. 또한, 맹지로서 도로 접근성이 매우 낮다는 중대한 단점을 가지고 있어 일반적인 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 예상됨. 공부상 지목과 현황 이용 상태의 차이, 각종 개발 제한 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 투자 관점에서 접근 시에는 매우 신중해야 하며, 분묘 처리 및 진입로 확보에 대한 명확한 계획과 상당한 추가 비용 발생 가능성을 반드시 인지해야 함.

8. 투자 포인트

* 현황 이용 상태(분묘)를 고려할 때, 장사(葬事) 관련 사업 또는 납골묘지 등 특수 목적의 활용 가능성 검토.

* 인근 지역 개발 동향 및 토지 가치 상승 가능성을 장기적 관점에서 분석. (단, 맹지 및 분묘기지권 문제 해결이 선행되어야 함)

* 향후 진입로 확보 방안 마련 시, 토지 가치 상승 잠재력 존재.

* 본 물건의 감정가 대비 낮은 시세로 인한 투자 매력 검토. (단, 리스크 요인 상쇄 가능성 면밀히 검토)

9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지, 다수의 분묘 소재로 인한 분묘기지권 성립 가능성 등 중대한 권리상 및 현황상 리스크를 내포하고 있어 일반적인 기준으로는 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정가 34,017,100원을 기준으로 하되, 낙찰 후 분묘 이장 비용, 진입로 확보를 위한 인접 토지 매입 또는 사용 허가 비용, 관련 법규 검토 및 행정 절차 비용 등을 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 또한, 주변 토지의 시세 정보가 제한적이므로, 현장 답사 및 추가적인 권리 관계, 지역 개발 계획, 분묘 처리 방안 등에 대한 면밀한 조사를 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.