나이스옥션 법원경매 광주 2024타경75032 [1] 광주광역시 동구 지산동 315-1 삼성아파트 제4동 제15층 제1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 지산동에 소재하는 삼성아파트 4동 15층 1501호로서, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되었음.

교통상황

단지내 차량출입 용이하고, 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 15층으로,

외벽 ; 몰탈위페인트,
내벽 : 벽지 등 마감,
창호 : 샷시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비, 승강기, 소방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 아파트부지임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 외

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 광주지방법원 2024타경75032 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 광주광역시 동구 지산동 315-1 삼성아파트 제4동 제15층 제1501호

감정가: 320,000,000원 (3억 2천만원)

토지면적: 76.22㎡ (약 23.1평)

건물면적: 127.67㎡ (약 38.6평)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 광주광역시 동구 지산동에 소재하는 삼성아파트 4동 15층 1501호로서, 부근은 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 단지 내 차량 출입이 용이하며, 대중교통 사정은 보통입니다.

인접 도로상태: 단지 내 포장도로가 잘 갖추어져 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제3종일반주거지역 외 지역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 2월 27일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을17)이 말소기준권리가 됩니다.

등기사항 요약:

* 소유권이전: 임이택(1991-07-26), 윤문희(2009-12-23), 염숙자(2017-01-13) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 근저당권: 한국주택금융공사(181,500,000원), 주식회사 트리거파트너스(97,500,000원), 이미경 외 1명(31,200,000원), 김정희(24,000,000원), 장옥일(24,000,000원) 등 다수의 근저당이 설정되어 있습니다.

* 가압류: 주식회사 케이비국민카드(6,682,697원), 우리금융캐피탈(31,489,121원)의 가압류가 있습니다.

* 임의경매: 한국주택금융공사가 145,004,880원의 금액으로 임의경매를 신청하였습니다.

총 등기부채권액: 등기부상 채권 총액은 396,371,818원입니다.

낙찰 시 소멸되지 않는 권리: 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 하에 소멸될 것으로 예상되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상으로 파악되었습니다. 금액이 미상인 경우라도 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 주변으로 다수의 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 본 물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 15층 건물 중 15층에 위치하고 있습니다.

마감 상태: 외벽은 몰탈 위 페인트로 마감되었으며, 내벽은 벽지 등으로, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

내부 설비: 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기, 소방 설비 등 주거 생활에 필요한 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

아파트 단지 정보:

* 단지명: 삼성아파트

* 총 세대수: 314세대

* 총 동수: 5동

* 사용승인일: 1991년 6월 25일

* 최고층/최저층: 15층 / 1층

* 주차시설: 총 254대 주차 가능 (지상 3대, 지하 11대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연식: 1991년 준공으로 약 35년의 연식이 경과하였으므로, 향후 재건축 또는 리모델링 관련 사항을 고려할 필요가 있습니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 인수할 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.)

주차 공간: 총 254대의 주차 공간은 세대당 약 0.81대에 해당하며, 세대당 차량 보유 대수가 많은 경우 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다. 특히 지하 주차 공간이 11대로 적은 편입니다.

고층: 15층 고층이므로, 일부 수요층에서는 선호도가 갈릴 수 있으며, 장기적인 건물 유지보수 측면에서의 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 광주광역시 동구 지산동에 위치한 삼성아파트 15층 물건으로, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성 역시 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 분석 결과, 다수의 근저당 및 가압류가 존재하지만 말소기준권리 하에 모두 소멸될 예정이어서 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 시 주의가 필요합니다. 1991년 준공되어 연식이 다소 오래되었으나, 15층의 고층으로 인해 조망권 확보가 용이할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

양호한 입지: 광주광역시 동구의 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

안전한 권리 관계: 모든 등기부상 권리가 말소될 예정으로, 법적으로 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

실거래가 대비 감정가: 유사 면적의 최근 실거래가와 비교 시, 감정가는 시장 가격을 반영하거나 소폭 높은 수준으로 평가됩니다.

향후 가치 상승 잠재력: 지역 재개발 또는 노후 아파트 신축 사업 등이 추진될 경우, 단지 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 동일 면적(127.67㎡, 약 38.6평)의 삼성아파트 매물은 2026년 2월 21일에 300,000,000원 (3억원)에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가는 320,000,000원 (3억 2천만원)으로, 해당 실거래가 대비 약 6.7% 높은 수준입니다.

건축 연식이 35년 경과한 점과 임대차 관계가 미상인 점 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가보다는 최근 실거래가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 300,000,000원 (3억원)에서 315,000,000원 (3억 1천 5백만원) 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.