나이스옥션 법원경매 광주 2024타경82818 [1] 광주광역시 동구 학동 593-2 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 동구 학동 조선대학교병원 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 등으로 이루어짐

교통상황

인근에 버스승강장, 지하철 남광주역 등이 소재함

형태 및 이용상태

부정형 완경사지, 주거용

인접 도로상태

북동측으로 차량출입 불가능한 세로(불)에 접함

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 상대보호구역, 전통상업보존구역

제시목록 외의 물건

제시외 건물 ㄱ: 목조 강판지붕 단층, 주택, 약 66㎡

제시외 건물 ㄴ: 조적조 슬래브지붕 단층, 변소 등, 약 2.5㎡

제시외 건물 ㄷ: 조적조 강판지붕 단층, 변소 등, 약 4㎡

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 매각지분 고수정 지분 13분의 2 전부

- 제시외 건물 ㄱ 일부는 인접 필지(학동 539-6) 지상에 소재함

물건 비고

토지만 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경82818 (1) 광주지방법원 강제경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경82818 (1)

소재지: 광주광역시 동구 학동 593-2

용도: 대지

감정가: 8,030,100원

토지면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

매각대상 토지 지분: 9.228㎡ (약 2.79평), 고수정 지분 13분의 2 전부

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 건물 없음)

매각 구분: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

광주광역시 동구 학동, 조선대학교병원 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택 등으로 형성된 지역입니다.

교통상황:

인근에 버스승강장이 소재하며, 지하철 남광주역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

형태 및 이용상태:

토지는 부정형이며 완경사지로, 현재 주거용으로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태:

물건의 북동측으로는 차량 출입이 불가능한 세로(불)에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제1종일반주거지역, 상대보호구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리:

2024년 10월 8일 접수된 3번 고수정 지분 강제경매개시결정 (주식회사케이알앤씨)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

1985년 8월 14일 접수된 소유권이전청구권가등기(김은숙)는 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

말소되는 권리:

상속에 의한 소유권이전(갑3), 강제경매개시결정(갑4), 가압류(갑5) 등은 말소기준권리 이하로서 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액:

27,923,131원 (주식회사엔씨자산관리대부의 가압류 금액)

임차인 현황:

* 임차인: 박숙자 (박 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 1984년 1월 17일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

주의사항:

본 물건은 토지 일부 지분만 매각되며, 매각 대상이 아닌 미등기 건물(제시외 건물 ㄱ, ㄴ, ㄷ)이 존재합니다. 특히 제시외 건물 ㄱ의 일부가 인접 필지(학동 539-6) 지상에 소재하는 것으로 파악되었습니다. 또한, 매각 대상이 아닌 미등기 건물을 위하여 이 사건 토지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 광주 동구 학동의 단독주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 조선대학교병원이라는 대형 의료시설이 인접해 있어 병원 종사자나 관련 업종의 수요가 예상됩니다. 지하철 남광주역도 가까워 교통 이용이 편리합니다. 다만, 주거 지역 특성상 상업 활동보다는 주거 기능에 초점이 맞춰져 있습니다. 주변에 대형 상업 시설이나 유흥 시설 등은 눈에 띄지 않아 조용한 환경을 유지하고 있을 것으로 보입니다. (주변 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.)

1.5. 생활정보

주변 환경:

단독주택이 밀집한 주거지역으로 비교적 조용한 편입니다.

교통:

인근에 버스 정류장이 있고, 지하철 남광주역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

의료시설:

조선대학교병원이라는 대규모 종합병원이 인접해 있어 의료 서비스 이용에 매우 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

선순위 가등기 인수:

1985년에 설정된 소유권이전청구권가등기가 인수되므로, 향후 소유권 이전과 관련된 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 이는 낙찰 후 토지 사용 및 처분에 상당한 제약을 줄 수 있는 매우 중대한 위험 요소입니다.

법정지상권 성립 가능성:

매각 대상이 아닌 미등기 건물(제시외 건물 ㄱ, ㄴ, ㄷ)이 존재하며, 이로 인해 해당 토지 위에 법정지상권이 성립할 가능성이 있습니다. 법정지상권이 성립될 경우, 토지 활용에 큰 제약이 발생하며 이는 토지 가치 하락으로 이어질 수 있습니다. 특히 제시외 건물 ㄱ의 일부가 인접 필지에 걸쳐 있다는 점은 상황을 더욱 복잡하게 만듭니다.

토지 일부 지분 매각:

전체 토지가 아닌 13분의 2 지분만 매각되므로, 다른 지분 소유자와의 관계, 향후 토지 사용 및 개발 계획 수립 시 협의가 필수적입니다. 지분 소유자 간의 갈등 발생 가능성도 배제할 수 없습니다.

도로 접근성 제한:

북동측으로 차량 진입이 어려운 세로(불)에 접하고 있어, 차량을 이용한 접근에 불편함이 있을 수 있습니다.

임차인 현황의 불일치:

'특이사항' 및 '특수물건정보' 항목에는 '대항력 있는 임차인'이 있다고 명시되어 있으나, 상세 '임차인 현황'에서는 박숙자 임차인의 대항력이 '없음'으로 기재되어 있습니다. 보증금 및 차임도 0원으로 기재되어 있어 재정적 부담은 없으나, 정보의 불일치는 추가적인 현장 확인 및 조사가 반드시 필요합니다. 만약 실제 대항력 있는 임차인이 존재한다면, 보증금 액수와 무관하게 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 학동의 조선대학교병원 인근에 위치한 토지 일부 지분 경매 물건입니다. 입지 자체는 병원 및 역세권 인근으로 양호한 편이나, 권리 관계가 매우 복잡하고 위험 요소가 많습니다. 특히 30년 이상 된 선순위 가등기 인수, 미등기 건물을 둘러싼 법정지상권 성립 가능성, 그리고 임차인 정보의 상반된 기재 등은 낙찰 후 상당한 법적, 경제적 부담으로 작용할 수 있습니다. 토지 일부 지분 매각이라는 점 또한 소유권 행사 및 활용에 제약을 가합니다. 이러한 여러 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 신중하고 전문적인 접근이 필요한 고위험 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

잠재적 개발 가치:

복잡한 권리 관계가 해소되고 토지 전체 혹은 더 큰 지분을 확보할 수 있다면, 도심 내 입지로서 향후 개발 또는 재건축을 통한 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

역세권 및 병원가 인접:

남광주역 및 조선대학교병원 인근이라는 점은 직주근접을 원하는 수요나 병원 관련 시설 운영에 있어 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

경쟁률 낮은 입찰:

높은 위험 부담으로 인해 다른 경쟁자들이 많이 참여하지 않을 가능성이 있어, 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 다음과 같이 산정합니다.

인수되는 보증금/차임: 0원 (임차인 박숙자 기준)

등기부채권 총액 (말소 대상): 27,923,131원

인수되는 권리: 소유권이전청구권가등기 (금액 미상, 인수)

위험 요소: 법정지상권 성립 가능성, 도로 접근성 제한, 토지 일부 지분 매각, 임차인 정보 불일치.

산정 근거:

감정가: 8,030,100원

매각 지분: 9.228㎡ (약 18.15평 중 2.79평)

지분당 감정가: 약 1,233,788원

종합적인 위험 요소를 고려할 때, 본 물건의 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 합니다. 선순위 가등기의 잠재적 부담액, 법정지상권으로 인한 토지 가치 하락분, 그리고 정보의 불일치로 인한 불확실성을 감안해야 합니다.

예상 입찰가:

본 물건은 위와 같은 복합적인 위험으로 인해 정확한 예측이 어렵습니다. 낙찰 후 발생할 수 있는 법적 비용, 토지 가치 하락분, 그리고 명도 관련 불확실성을 충분히 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 800,000원 ~ 1,500,000원 범위 내에서, 본인이 감당 가능한 위험 수준을 고려하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 다만, 이는 단순 참고용이며, 상세한 현장 조사와 법률 검토 후 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.