나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78383 [14] 전라남도 장성군 황룡면 신호리 631 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 황룡면 옥정리 소재 "맥정마을" 인근 등에 위치하며,
주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하는 순수 농촌지대, 농경지대 및 야산지대임.

교통상황

대체로 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며. 인근 및 근거리에 버스정류장이
소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 토지로서, 전(감나무 등이 식재됨)으로 이용중임.
기호2 : 가장형의 토지로서, 답으로 이용중임.
기호3, 5 : 부정형의 토지로서, 자연림상태임.
기호4, 11 : 유사 사다리형의 토지로서, 주거나지(죽목이 생육함)임.
기호6 ; 사다리형의 토지로서, 주거나지(전으로 일시적 이용중)임.
기호7, 12 : 부정형의 토지로서, 주거나지임.
기호8 : 부정형의 토지로서, 자연림(죽목이 생육함)상태임.
기호9 : 부정형의 토지로서, 전(죽목이 생육함)임.
기호10 : 부정형의 토지로서, 전(경작하지 않음)임.
기호13 : 장방형의 토지로서, 단독주택 부지(일부 붕괴된 건물 등 소재)임.
기호14, 15 : 부정형의 토지로서, 답으로 이용중임.
기호16 : 유사 사다리형의 토지로서, 전(경작하지 않음)임.
기호17 : 부정형의 토지로서, 주거나지임.
기호18 ; 부정형의 토지로서, 주거나지임.
기호19 : 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.
기호20 : 부정형의 토지로서, 토지임야임.

인접 도로상태

기호1 : 남측으로 세로(본건 일부 도로저촉)에 접하고 있음..
기호2 : 남동측으로 소로에, 북동측으로 세로에 접하고 있음..
기호3, 5, 8, 9, 19 : 맹지임.
기호4, 11 : 동측으로 세로(기호11 일부 도로저촉)에 접하고 있음.
기호6 : 남동측으로 세로에 접하고 있음.
기호7 : 북동측으로 세로에 접하고 있음.
기호10 : 북측으로 세로에 접하고 있음.
기호12 : 남측으로 세로에 접하고 잇음.
기호13 : 서측 및 북측으로 세로에 접하고 있음..
기호14, 15 : 동측으로 세로에 접하고 있음.
기호16 : 서측으로 세로에 접하고 있음.
기호17 : 동측으로 세로에 접하고 있음..
기호18 ; 북동측으로 세로에 접하고 있음.
기호20 : 북동측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만)(저촉),
가축사육제한구역, 준보전산지임.
기호2 : 농림지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 철도보호지구임.
기호3 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지임.
기호4, 6, 10, 12 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역임.
기호5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지임.
기호7 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역, 개발제한구역임.
기호8 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지임.
기호9 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역임.
기호11 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(8m미만)(저촉)
가축사육제한구역임.
기호13 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보구역임.
기호14 : 생산녹지지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역임.
기호15 : 생산녹지지역, 가축사육제한구역임.
기호16 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역임.
기호17, 18 : 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역임.
기호19 ; 보전관리지역, 가축사육제한구역임.
기호20 : 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지분매각, 특별매각조건(공유자우선매수권 1회로 제한, 농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경78383 (14)

* 소재지: 전라남도 장성군 황룡면 신호리 631

* 용도: 전 (밭)

* 감정가: 7,698,200 원

* 총 토지면적: 410.00㎡ (약 124.03 평)

* 매각 대상 토지 지분 면적: 63.058㎡ (약 19.08 평)

* 건물 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 장성군 황룡면 옥정리 소재 "맥정마을" 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하는 순수 농촌지대, 농경지대 및 야산지대입니다.

* 교통 상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 일부 토지는 남측, 남동측, 동측, 북측, 서측, 북동측 등으로 세로(폭 8m 미만 도로)에 접하고 있으나, 일부 기호는 맹지 상태입니다.

* 이용 상태: 본건은 부정형, 가장형, 유사 사다리형, 장방형 등 다양한 형태의 토지로 구성되어 있으며, 현재 전(감나무 식재, 일시적 전으로 이용 중, 경작하지 않음), 답, 주거나지, 자연림 상태, 토지임야 등 다양한 용도로 이용 중이거나 이용 가능한 상태입니다. 일부 필지(기호13)에는 단독주택 부지로 이용되었던 것으로 보이며, 일부 붕괴된 건물 등이 소재합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 농림지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역, 계획관리지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 소로3류(폭 8m 미만) 저촉, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지, 접도구역, 상대보호구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 8월 7일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 2번 김건완 지분 강제 경매개시결정 등기(갑3)가 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 매각으로 소멸되지 않습니다.

* 기타 권리사항: 등기부 요약 상 소유권 이전 등기가 다수 확인되며, 상속으로 인한 소유권 이전도 있습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 불명확합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 전라남도 장성군의 농촌 지역에 위치하여 농경지, 야산, 단독주택 등이 주를 이루는 지역입니다.

* 상업 시설: 주변에 대규모 상업 시설은 부족하며, 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설은 인근 마을이나 읍내를 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 지역 특성상 인근 마을 또는 장성군 읍내의 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)을 이용해야 할 것으로 보입니다. 구체적인 편의시설 정보는 추가적인 조사 및 현장 확인이 필요합니다.

* 교통 접근성: 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지의 일부 지분만 매각되므로, 전체 토지를 단독으로 사용하거나 개발하는 데 제약이 따릅니다. 다른 공유자와의 협의 및 합의가 필수적입니다.

* 농지 취득 관련: 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금을 반환받지 못하는 중대한 불이익이 발생합니다. 농지법 관련 규정을 충분히 숙지해야 합니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자는 낙찰 예정자가 결정되기 전까지 우선적으로 해당 지분을 매수할 권리가 있으며, 본건은 이 권리가 1회로 제한되어 있습니다.

* 복잡한 토지 이용 계획 및 제한: 제1종일반주거지역, 농림지역, 자연녹지지역 등 다양한 용도지역과 개발제한구역, 가축사육제한구역, 산지 관련 규제 등이 복합적으로 적용되어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 있을 수 있습니다.

* 맹지 가능성: 일부 토지는 도로에 직접 접하지 않아 맹지일 수 있으며, 이는 토지의 활용 가치를 크게 저하시킬 수 있습니다.

* 수목 제외: 지상에 식재된 수목은 매각 대상에서 제외될 수 있으므로, 현장 확인 시 주의가 필요합니다.

* 건물 부지 상태: 일부 토지(기호13)에 붕괴된 건물이 소재하는 등 토지 상태가 양호하지 않을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 장성군에 위치한 농지 일부 지분 매각 건으로, 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다. 지분 매각, 농지 취득 자격 증명 필수, 공유자 우선매수권 등의 엄격한 조건과 여러 법적 제한 사항이 복합적으로 작용하고 있어, 낙찰 이후 활용 및 관리에 상당한 어려움이 예상됩니다. 농업 관련 종사자 또는 해당 지역 토지 보유자와의 시너지 효과를 고려하는 경우가 아니라면, 투자 접근에 매우 신중한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 지역 농지의 잠재적 가치: 농업 활동을 위한 토지로서의 기본적인 가치를 지닙니다.

* 토지 이용 규제 변화 가능성: 향후 정부 정책 변화나 지역 개발 계획에 따라 토지 이용 규제가 완화될 가능성을 고려해볼 수 있습니다. (다만, 현재로서는 구체적인 정보 부재)

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 7,698,200원을 기준으로 하되, 위에서 상세히 설명된 지분 매각, 농지 취득의 어려움, 공유자 우선매수권, 복잡한 토지 이용 계획 및 제한 등 제반 리스크 요인을 면밀히 분석하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로 입찰가 산정 시 해당 부분은 고려하지 않습니다. 정확하고 합리적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 주변 유사 물건의 실거래가, 지역 부동산 시장 동향, 그리고 본건의 실제 이용 가능성 및 잠재적 가치에 대한 철저한 현장 조사와 전문적인 시장 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.