나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78383 [4] 전라남도 장성군 황룡면 옥정리 34 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 황룡면 옥정리 소재 "맥정마을" 인근 등에 위치하며,
주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하는 순수 농촌지대, 농경지대 및 야산지대임.

교통상황

대체로 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며. 인근 및 근거리에 버스정류장이
소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 토지로서, 전(감나무 등이 식재됨)으로 이용중임.
기호2 : 가장형의 토지로서, 답으로 이용중임.
기호3, 5 : 부정형의 토지로서, 자연림상태임.
기호4, 11 : 유사 사다리형의 토지로서, 주거나지(죽목이 생육함)임.
기호6 ; 사다리형의 토지로서, 주거나지(전으로 일시적 이용중)임.
기호7, 12 : 부정형의 토지로서, 주거나지임.
기호8 : 부정형의 토지로서, 자연림(죽목이 생육함)상태임.
기호9 : 부정형의 토지로서, 전(죽목이 생육함)임.
기호10 : 부정형의 토지로서, 전(경작하지 않음)임.
기호13 : 장방형의 토지로서, 단독주택 부지(일부 붕괴된 건물 등 소재)임.
기호14, 15 : 부정형의 토지로서, 답으로 이용중임.
기호16 : 유사 사다리형의 토지로서, 전(경작하지 않음)임.
기호17 : 부정형의 토지로서, 주거나지임.
기호18 ; 부정형의 토지로서, 주거나지임.
기호19 : 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.
기호20 : 부정형의 토지로서, 토지임야임.

인접 도로상태

기호1 : 남측으로 세로(본건 일부 도로저촉)에 접하고 있음..
기호2 : 남동측으로 소로에, 북동측으로 세로에 접하고 있음..
기호3, 5, 8, 9, 19 : 맹지임.
기호4, 11 : 동측으로 세로(기호11 일부 도로저촉)에 접하고 있음.
기호6 : 남동측으로 세로에 접하고 있음.
기호7 : 북동측으로 세로에 접하고 있음.
기호10 : 북측으로 세로에 접하고 있음.
기호12 : 남측으로 세로에 접하고 잇음.
기호13 : 서측 및 북측으로 세로에 접하고 있음..
기호14, 15 : 동측으로 세로에 접하고 있음.
기호16 : 서측으로 세로에 접하고 있음.
기호17 : 동측으로 세로에 접하고 있음..
기호18 ; 북동측으로 세로에 접하고 있음.
기호20 : 북동측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만)(저촉),
가축사육제한구역, 준보전산지임.
기호2 : 농림지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 철도보호지구임.
기호3 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지임.
기호4, 6, 10, 12 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역임.
기호5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지임.
기호7 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역, 개발제한구역임.
기호8 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지임.
기호9 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역임.
기호11 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(8m미만)(저촉)
가축사육제한구역임.
기호13 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보구역임.
기호14 : 생산녹지지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역임.
기호15 : 생산녹지지역, 가축사육제한구역임.
기호16 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역임.
기호17, 18 : 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역임.
기호19 ; 보전관리지역, 가축사육제한구역임.
기호20 : 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.
지분매각, 특별매각조건(공유자우선매수권 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호

광주지방법원 2024타경78383 (4)

* 소재지

전라남도 장성군 황룡면 옥정리 34

* 용도

대지 (토지)

* 감정가

12,038,400원

* 토지 총 면적

1087. 00㎡ (약 328.81평)

* 매각 대상 토지 지분 면적

167. 18㎡ (약 50.57평)

* 토지 제시외 면적

0. 00㎡

* 건물 면적

0. 00㎡

* 건물 제시외 면적

0. 00㎡

* 매각 대상

토지 일부 지분 매각

* 경매 구분

부동산 강제 경매

* 채권자

농업협동조합자산관리회사

* 특이사항

지분 매각, 공유자 우선매수 신고

* 주의사항

일괄 매각. 지분 매각, 특별 매각 조건(공유자 우선매수권 1회로 제한)

* 토지 등기부 요약

- 최초 소유권 이전: 1980년 6월 27일, 김성수

- 상속 소유권 이전: 2024년 8월 5일, 김건선 외 5명

- 강제 경매 개시 결정: 2024년 8월 7일, 농업협동조합자산관리회사 (말소기준권리)

* 물건 명세서 요약

- 작성일: 2026년 3월 30일

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

- 비고: 일괄 매각, 지분 매각, 특별 매각 조건(공유자 우선매수권 1회로 제한)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본 물건은 전라남도 장성군 황룡면 옥정리에 위치하며, "맥정마을" 인근입니다. 주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하는 순수 농촌지대, 농경지대 및 야산지대로 이루어져 있습니다.

* 교통 상황

대체로 차량 접근이 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

2024년 8월 7일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 강제 경매개시결정 등기입니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리가 없으므로, 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다. (다만, 제공된 정보에는 지상권의 존재 여부가 명시되지 않았습니다.)

* 인수되는 임차권

임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 공유자 우선매수권

본 물건은 지분 매각이며, 공유자 우선매수권이 적용됩니다. 공유자는 1회에 한하여 최고가 매수 신고인의 가격으로 우선 매수 신고를 할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 전형적인 농촌 지역에 위치하고 있어, 주변에 상업 시설이 발달되어 있지 않습니다. 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을 또는 장성군 소재지에서 이용해야 할 것으로 보입니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 상권 분석에 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 전라남도 장성군 황룡면 옥정리의 농촌 마을 인근에 소재합니다. 주변은 농경지와 야산이 혼재된 지역으로, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 맥정마을을 비롯한 인근 마을의 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다. 상세한 생활 정보는 제공된 자료 외 추가적인 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각으로 인한 공동 소유 문제

매각 대상이 토지 전체가 아닌 일부 지분이기 때문에, 낙찰자는 다른 공유자들과 토지 이용 및 처분에 대한 협의가 필요합니다. 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰자의 지위가 무효가 될 수 있습니다. 이는 입찰 참여 시 높은 위험 요인이 될 수 있습니다.

* 복잡한 토지 이용계획 및 제한

토지별로 제1종일반주거지역, 농림지역, 자연녹지지역, 계획관리지역 등 다양한 용도지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 산지 등의 제한 사항이 다수 존재합니다. 이는 토지의 활용 및 개발에 대한 제약을 야기할 수 있습니다.

* 일부 맹지 및 도로 접면 문제

기호 3, 5, 8, 9, 19번 토지는 맹지이며, 일부 토지는 도로에 일부만 접하거나 접면이 협소하여 토지 이용 및 건축에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 붕괴된 건물 등 소재

기호 13번 토지에 일부 붕괴된 건물이 소재한다고 기재되어 있어, 철거 또는 정비 비용이 발생할 수 있습니다.

* 미확인 지상권 인수 가능성

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있어, 만약 실제로 지상권이 존재할 경우 낙찰자가 이를 인수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 장성군 황룡면의 농촌 지역에 위치한 토지 지분 매각 건입니다. 감정가는 약 1,200만원 수준이며, 총 토지 면적은 약 328평, 매각 지분은 약 50평입니다. 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 일부 토지는 맹지이거나 산지로 이용 중입니다.

가장 큰 특징은 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수권이 있다는 점입니다. 이로 인해 낙찰을 받더라도 해당 토지를 독립적으로 사용하거나 개발하는 데 어려움이 있을 수 있으며, 공유자의 우선매수권 행사로 인해 실제 소유권 취득이 불투명할 수 있습니다.

다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항, 맹지, 붕괴 건물 존재 등은 토지 활용에 있어 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가

총 토지 면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 평가되었습니다.

* 농촌 지역의 잠재적 활용 가능성

향후 농업 목적 또는 전원생활 부지로서의 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다.

* 다양한 용도지역

토지별로 다양한 용도지역에 속해 있어, 향후 개발 계획에 따라 활용 가능성이 달라질 수 있습니다. (단, 각종 규제 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각이며 공유자 우선매수권이 존재하므로, 낙찰 후 공유자 우선매수권 행사 여부에 따라 실제 낙찰자 지위가 결정됩니다. 따라서 일반적인 경매 물건과 동일한 기준으로 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

감정가는 12,038,400원이며, 인수할 보증금이나 차임이 없으므로, 입찰가는 감정가를 참고하되, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 토지의 활용도, 각종 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 건의 특수성을 감안할 때, 명확한 예상 입찰가를 제시하기보다는, 해당 지분에 대한 실질적인 가치와 공유자 우선매수권 행사 여부, 그리고 향후 토지 활용 방안에 대한 면밀한 분석 후 입찰 참여 여부 및 금액을 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.