나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78383 [6] 전라남도 장성군 황룡면 옥정리 14 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 황룡면 옥정리 소재 "맥정마을" 인근 등에 위치하며,
주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하는 순수 농촌지대, 농경지대 및 야산지대임.

교통상황

대체로 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며. 인근 및 근거리에 버스정류장이
소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 토지로서, 전(감나무 등이 식재됨)으로 이용중임.
기호2 : 가장형의 토지로서, 답으로 이용중임.
기호3, 5 : 부정형의 토지로서, 자연림상태임.
기호4, 11 : 유사 사다리형의 토지로서, 주거나지(죽목이 생육함)임.
기호6 ; 사다리형의 토지로서, 주거나지(전으로 일시적 이용중)임.
기호7, 12 : 부정형의 토지로서, 주거나지임.
기호8 : 부정형의 토지로서, 자연림(죽목이 생육함)상태임.
기호9 : 부정형의 토지로서, 전(죽목이 생육함)임.
기호10 : 부정형의 토지로서, 전(경작하지 않음)임.
기호13 : 장방형의 토지로서, 단독주택 부지(일부 붕괴된 건물 등 소재)임.
기호14, 15 : 부정형의 토지로서, 답으로 이용중임.
기호16 : 유사 사다리형의 토지로서, 전(경작하지 않음)임.
기호17 : 부정형의 토지로서, 주거나지임.
기호18 ; 부정형의 토지로서, 주거나지임.
기호19 : 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.
기호20 : 부정형의 토지로서, 토지임야임.

인접 도로상태

기호1 : 남측으로 세로(본건 일부 도로저촉)에 접하고 있음..
기호2 : 남동측으로 소로에, 북동측으로 세로에 접하고 있음..
기호3, 5, 8, 9, 19 : 맹지임.
기호4, 11 : 동측으로 세로(기호11 일부 도로저촉)에 접하고 있음.
기호6 : 남동측으로 세로에 접하고 있음.
기호7 : 북동측으로 세로에 접하고 있음.
기호10 : 북측으로 세로에 접하고 있음.
기호12 : 남측으로 세로에 접하고 잇음.
기호13 : 서측 및 북측으로 세로에 접하고 있음..
기호14, 15 : 동측으로 세로에 접하고 있음.
기호16 : 서측으로 세로에 접하고 있음.
기호17 : 동측으로 세로에 접하고 있음..
기호18 ; 북동측으로 세로에 접하고 있음.
기호20 : 북동측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만)(저촉),
가축사육제한구역, 준보전산지임.
기호2 : 농림지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 철도보호지구임.
기호3 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지임.
기호4, 6, 10, 12 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역임.
기호5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지임.
기호7 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역, 개발제한구역임.
기호8 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지임.
기호9 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역임.
기호11 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(8m미만)(저촉)
가축사육제한구역임.
기호13 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보구역임.
기호14 : 생산녹지지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역임.
기호15 : 생산녹지지역, 가축사육제한구역임.
기호16 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역임.
기호17, 18 : 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역임.
기호19 ; 보전관리지역, 가축사육제한구역임.
기호20 : 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각.
지분매각, 특별매각조건(공유자우선매수권 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 개요

3. 주소

전라남도 장성군 황룡면 옥정리 14

4. 사건번호

광주지방법원 2024타경78383 (6)

5. 경매구분

부동산강제경매

6. 감정가

8,382,300원

7. 토지면적

1078. 00㎡ (약 326.16평)

8. 토지지분

165. 7964㎡ (약 50.16평)

9. 건물면적

0㎡

10. 매각대상

토지 일부 지분 매각

11. 채권자

농협

12. 특이사항

지분매각, 공유자우선매수신고, 특별매각조건(공유자우선매수권 1회로 제한)

13. 주의사항

일괄매각 (지분 매각 대상 토지 전체를 1개 물건으로 묶어 매각)

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1.물건 개요

본 물건은 전라남도 장성군 황룡면에 위치한 토지 일부 지분 매각 건입니다. 사건번호는 광주지방법원 2024타경78383 (6)이며, 총 토지 면적은 1078.00㎡(약 326.16평)이나, 본 경매 대상은 이 중 165.7964㎡(약 50.16평)의 지분입니다. 건물은 없는 나대지 상태 또는 이용 중인 토지 상태로 파악됩니다. 본 건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 감정가는 8,382,300원입니다.

1.1. 2.등기부 현황 요약

본건 토지의 소유권은 1980년 김성수 씨에게 이전되었고, 이후 2024년 8월 5일 김건선 외 5인에게 상속으로 소유권이 이전되었습니다. 현재 경매 개시 결정은 2024년 8월 7일 농업협동조합자산관리회사(채권자 농협)에 의해 이루어졌으며, 이는 말소 기준 권리가 됩니다.

1.1. 3.주요 권리 내역

* 말소 기준 권리: 2024년 8월 7일자 강제 경매 개시 결정

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (존재 시 인수)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 장성군 황룡면 옥정리 소재 "맥정마을" 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 단독주택 등이 소재하는 순수 농촌 지역으로, 농경지대 및 야산지대가 혼합된 환경입니다.

1.2. 2.교통 상황

차량 접근은 대체로 용이하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 3.인접 도로 상태

본건 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 일부 필지는 남측, 남동측, 북동측, 동측, 서측, 북측, 남측, 서측 및 북측, 남측, 동측, 서측, 동측, 북동측, 북동측 방향의 세로(소로 포함)에 접하고 있습니다. 다만, 일부 필지는 맹지 상태로 인접 도로가 없는 경우도 있습니다.

1.2. 4.토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 다양한 용도지역 및 지구에 걸쳐 있습니다. 주요 용도지역으로는 제1종일반주거지역, 농림지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역, 계획관리지역, 보전관리지역 등이 있으며, 제1종지구단위계획구역, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 접도구역, 철도보호지구, 공익용산지, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 상대보구역, 성장관리계획구역 등이 지정되어 있어 토지 이용에 대한 제약이 많고 복잡합니다.

1.2. 5.주변 시설

해당 지역은 농촌 지역으로, 인근에 맥정마을 등 주거지가 있으며 농경지와 임야가 주를 이룹니다. 일반적인 농촌 지역에서 볼 수 있는 편의시설은 제한적일 수 있습니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.매각으로 소멸되지 않는 권리

등기사항전부증명서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 만약 지상권이 설정되어 있다면, 해당 권리는 경매 낙찰 후에도 그대로 존속하며 인수해야 하므로, 이는 재산권 행사에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

1.3. 2.지분 매각 관련

본건은 토지 지분 매각 건으로, 전체 토지 소유권 중 일부만을 취득하게 됩니다. 따라서 다른 공유자와의 관계 설정 및 토지 이용에 있어 협의가 필수적이며, 이 과정에서 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 공유자 우선매수 신고가 있었으며, 이는 공유자가 해당 지분을 우선적으로 매수할 수 있는 권리가 있음을 의미합니다.

1.3. 3.임차인 현황

제공된 정보상 임차인은 없으며, 인수해야 할 임차인의 보증금 또한 없는 것으로 확인됩니다.

1.4. 상권 분석

1.4. 1.지역적 특성

본건이 소재한 전라남도 장성군 황룡면 옥정리는 순수 농촌 지역으로, 농업 활동이 주를 이루는 곳입니다. 따라서 일반적인 상업적 상권 형성은 미미하며, 지역 주민을 위한 소규모 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 2.잠재적 개발 가능성

주변 지역이 농림지역, 녹지지역, 제1종일반주거지역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있으나, 개발제한구역, 산지 등 규제가 많아 단기적인 대규모 개발 가능성은 낮아 보입니다. 장기적으로는 지역 개발 계획 및 도시 계획 변경 여부에 따라 가치가 변동될 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

1.5. 1.주거 환경

본건은 농촌 지역 내에 위치하여 전원생활 또는 농업 활동을 하기에 적합한 환경을 제공합니다. 조용하고 한적한 생활을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

1.5. 2.편의 시설

농촌 지역의 특성상 대규모 편의 시설은 부족할 수 있으며, 기본적인 생활 편의는 인근 읍면 소재지를 이용해야 할 가능성이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.지분 소유에 따른 제약

토지 지분 매각으로 인해 낙찰자는 전체 토지 사용 및 처분에 있어 다른 공유자와 협의해야 합니다. 이는 토지 이용의 제약으로 이어질 수 있으며, 분할 협의나 재산권 행사에 어려움이 발생할 수 있습니다.

1.6. 2.복합적인 토지 이용 규제

본건 토지는 제1종일반주거지역, 농림지역, 녹지지역, 계획관리지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 개발제한구역, 산지, 가축사육제한구역 등 각종 법규의 적용을 받습니다. 이러한 복합적인 규제는 향후 토지 활용 및 개발에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 3.미소멸 권리 (지상권)

'매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권이 존재할 경우, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담으로 작용합니다. 지상권의 내용에 따라서는 토지 이용이 극히 제한될 수 있으므로, 이에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

1.6. 4.맹지 및 도로 접면 상태

일부 필지가 맹지이거나 도로와의 접면 상태가 좋지 않아, 해당 필지의 활용도 및 가치가 저하될 수 있습니다.

1.6. 5.공유자 우선매수권

공유자 우선매수 신고가 있었으므로, 공유자가 해당 지분을 우선적으로 매수할 가능성이 있습니다. 이 경우 입찰 참여가 무의미해질 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 장성군 황룡면 옥정리의 농촌 지역에 위치한 토지 일부 지분 매각 건입니다. 넓은 면적의 토지이나, 그 중 일부 지분만을 취득하게 되므로 공유자와의 관계 설정 및 협의가 매우 중요합니다. 다양한 용도지역 지정과 더불어 개발제한구역, 산지 등의 규제가 복합적으로 작용하고 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 예상됩니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부는 반드시 확인해야 할 주요 리스크 요인입니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성도 고려해야 합니다. 농촌 생활이나 농업을 목적으로 장기적인 관점에서 접근할 수 있으나, 지분 소유 및 복잡한 규제, 미소멸 권리 등의 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 한적한 환경 속 토지 확보 가능성

* 감정가 대비 경쟁률이 낮을 경우 상대적으로 저렴한 지분 취득 가능성

* 지역 개발 계획에 따른 장기적 가치 상승 기대 (단, 규제 완화 및 개발 사업 추진 시)

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 8,382,300원이며, 이는 약 50.16평의 지분에 대한 평가액입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가치나 경쟁 상황을 파악하기 어렵습니다. 특히 지분 매각, 복합적인 토지 이용 규제, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재 가능성, 공유자 우선매수권 등의 리스크를 고려할 때, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

통상적으로 경매 물건은 감정가 이상에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본건의 경우 위에 언급된 여러 제약 사항으로 인해 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰될 가능성도 배제할 수 없습니다.

다만, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 지상권 등 인수해야 할 권리가 없는 것으로 명확히 확인되고, 공유자 우선매수권 행사가 없을 경우, 감정가 8,382,300원을 기준으로 입찰가를 산정하되, 추가적인 시장 조사를 통해 지역 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 참고하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 보수적인 접근으로는 감정가 수준인 8,382,300원부터 고려해 볼 수 있으나, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 관련 법적 권리 관계와 현장 상황에 대한 면밀한 추가 조사 및 전문가의 조언이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.