나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78383 [13] 전라남도 장성군 황룡면 신호리 630-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 황룡면 옥정리 소재 "맥정마을" 인근 등에 위치하며,
주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하는 순수 농촌지대, 농경지대 및 야산지대임.

교통상황

대체로 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며. 인근 및 근거리에 버스정류장이
소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 토지로서, 전(감나무 등이 식재됨)으로 이용중임.
기호2 : 가장형의 토지로서, 답으로 이용중임.
기호3, 5 : 부정형의 토지로서, 자연림상태임.
기호4, 11 : 유사 사다리형의 토지로서, 주거나지(죽목이 생육함)임.
기호6 ; 사다리형의 토지로서, 주거나지(전으로 일시적 이용중)임.
기호7, 12 : 부정형의 토지로서, 주거나지임.
기호8 : 부정형의 토지로서, 자연림(죽목이 생육함)상태임.
기호9 : 부정형의 토지로서, 전(죽목이 생육함)임.
기호10 : 부정형의 토지로서, 전(경작하지 않음)임.
기호13 : 장방형의 토지로서, 단독주택 부지(일부 붕괴된 건물 등 소재)임.
기호14, 15 : 부정형의 토지로서, 답으로 이용중임.
기호16 : 유사 사다리형의 토지로서, 전(경작하지 않음)임.
기호17 : 부정형의 토지로서, 주거나지임.
기호18 ; 부정형의 토지로서, 주거나지임.
기호19 : 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.
기호20 : 부정형의 토지로서, 토지임야임.

인접 도로상태

기호1 : 남측으로 세로(본건 일부 도로저촉)에 접하고 있음..
기호2 : 남동측으로 소로에, 북동측으로 세로에 접하고 있음..
기호3, 5, 8, 9, 19 : 맹지임.
기호4, 11 : 동측으로 세로(기호11 일부 도로저촉)에 접하고 있음.
기호6 : 남동측으로 세로에 접하고 있음.
기호7 : 북동측으로 세로에 접하고 있음.
기호10 : 북측으로 세로에 접하고 있음.
기호12 : 남측으로 세로에 접하고 잇음.
기호13 : 서측 및 북측으로 세로에 접하고 있음..
기호14, 15 : 동측으로 세로에 접하고 있음.
기호16 : 서측으로 세로에 접하고 있음.
기호17 : 동측으로 세로에 접하고 있음..
기호18 ; 북동측으로 세로에 접하고 있음.
기호20 : 북동측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만)(저촉),
가축사육제한구역, 준보전산지임.
기호2 : 농림지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 철도보호지구임.
기호3 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지임.
기호4, 6, 10, 12 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역임.
기호5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지임.
기호7 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역, 개발제한구역임.
기호8 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지임.
기호9 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역임.
기호11 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(8m미만)(저촉)
가축사육제한구역임.
기호13 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보구역임.
기호14 : 생산녹지지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역임.
기호15 : 생산녹지지역, 가축사육제한구역임.
기호16 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역임.
기호17, 18 : 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역임.
기호19 ; 보전관리지역, 가축사육제한구역임.
기호20 : 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지분매각, 특별매각조건(공유자우선매수권 1회로 제한, 농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2024타경78383 (13)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 기본사항

소재지: 전라남도 장성군 황룡면 신호리 630-2

용도: 전 (밭)

감정가: 12,210,800원

토지면적: 892.00㎡ (약 269.83평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

1.3. 매각 대상 및 특징

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

토지 지분 면적: 137.1896㎡ (약 41.49평)

매각 특징: 지분 매각, 농지 취득 자격 증명 필수 제출, 공유자 우선 매수 신고 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 황룡면 "맥정마을" 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하는 순수 농촌지대 및 야산지대임.

2.2. 교통상황

대체로 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통인 편임.

2.3. 도로접근성

토지별로 남측, 남동측, 북동측, 동측, 서측, 북측 등으로 세로, 소로 등에 접하고 있으며, 일부 토지는 도로에 저촉되기도 함. 기호 1, 2, 4, 6, 7, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 20번 토지는 도로에 접하나, 기호 3, 5, 8, 9, 19번 토지는 맹지임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권이전 (상속): 김건선 외 5명 (접수일자: 2024-08-05)

* 강제경매개시결정 (말소기준권리): 농업협동조합자산관리회사 (접수일자: 2024-08-07)

* 등기부채권 총액: 0원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

* 본 경매 사건의 말소기준권리는 농업협동조합자산관리회사의 강제개시결정 등기(2024-08-07)임.

* 매각으로 인해 위 권리보다 후순위인 권리는 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 묵전임.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 현황

본건 토지는 감정평가서상 다양한 형태와 현황을 보이고 있음.

* 전 (감나무 식재, 일시적 전으로 이용, 경작하지 않음, 죽목 생육)

* 답 (논)

* 자연림 상태

* 주거나지 (죽목 생육)

* 단독주택 부지 (일부 붕괴된 건물 소재)

* 토지임야

4.2. 지역 지구 및 규제 현황

본건 토지는 위치에 따라 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 농림지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역, 계획관리지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있음. 또한, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 접도구역, 철도보호지구, 상대보호구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재함. 일부 토지는 소로 3류(폭 8m 미만)에 저촉됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

장성군 황룡면은 농촌 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보임. 황룡강 생태공원, 황룡강 옐로우시티 스타디움 등 자연 친화적인 공간이 있으며, 홍길동 테마파크와 같은 문화 시설도 위치해 있음.

5.2. 혐오시설 유무

장성군 황룡면 아곡리 및 금호리 인근에서 대형 돈사로 인한 악취 문제가 주민들의 민원으로 제기된 사례가 있음. 불법 폐기물 매립 및 방치 의혹도 제기된 바 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련 리스크

* 본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 사용, 수익, 관리, 처분 등에서 협의가 필요하며, 이 과정에서 갈등이 발생할 수 있음.

* 공유자 우선매수 신고가 가능하며, 이에 따라 낙찰 기회를 잃을 수 있음.

* 지분 매각 물건은 전체 지분 매각 물건에 비해 환금성이 떨어질 수 있음.

6.2. 농지 관련 규제 리스크

* 농지 취득 자격 증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 미반환 등 불이익이 발생함.

* 농지법 등 관련 법규에 따라 소유 및 이용에 제한이 있을 수 있으며, 농지 전용 시 별도의 허가 및 절차가 요구됨.

* 농지 취득 자격 증명 발급 심사 과정에서 농업 경영 계획서 등이 요구될 수 있음.

6.3. 기타 리스크

* 일부 토지의 맹지 상태, 경사도, 재배 중인 감나무, 죽목, 일부 붕괴된 건물 등은 토지 활용에 제약을 줄 수 있음.

* 다양하고 복잡한 토지 이용 계획 및 제한 사항(개발제한구역, 보전산지 등)은 건축 및 개발 행위에 제약을 가할 수 있음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 전라남도 장성군에 위치한 다수의 필지로 구성된 토지 일부 지분 매각 물건임. 농촌 지역의 특성상 투자 가치는 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 농업적 이용 가치나 장기적인 토지 보유 관점에서 고려해볼 수 있음. 다수의 공유자와의 관계, 복잡한 토지 이용 규제, 농지 취득 자격 증명 필요성 등은 본 건 취득 시 반드시 면밀히 검토해야 할 사항임. 특히, 악취 민원이 제기된 지역이 인근에 있어 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 비교적 낮은 감정가로 토지 지분 취득 기회

* 다양한 용도지역 및 규제가 혼재되어 있어 향후 지역 개발 시 잠재적 가치 상승 가능성 (단, 매우 장기적 관점)

8.2. 고려사항

* 지분 매각으로 인한 소유권 행사 및 활용의 제약, 공유물 분할 등 법적 문제 발생 가능성.

* 농지 취득 자격 증명 필수 요건으로, 자격 미비 시 입찰 불가.

* 복잡한 토지 이용 규제(개발제한구역, 산지 등)로 인한 개발 행위 제한.

* 인근의 돈사 악취 민원 등 주변 환경에 대한 현장 확인 및 추가 조사 필요.

* 현장 답사를 통한 정확한 토지 현황 파악 및 주변 시세 조사 필수.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건은 토지 일부 지분 매각이며, 농지 취득 자격 증명 제출 등 특별 조건이 부과되어 있어 신중한 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금 및 부채 총액이 0원이므로, 순수 물건 가치와 취득 후 예상되는 제반 비용(취득세, 법무비용, 명도 관련 비용, 장기 보유 시 관리 비용 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 본 건의 감정가는 12,210,800원이며, 매각 대상 토지 지분 면적은 약 41.49평입니다. 보수적인 관점에서 감정가 대비 % ~ % 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 방문, 주변 시세 조사, 권리 분석 추가 검토 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.